一、問(wèn)題的提出
“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”作為租賃法律關(guān)系中基本的原則之一,在實(shí)踐中對(duì)于保護(hù)承租人的居住權(quán),平衡承租人和房屋所有權(quán)人之間的關(guān)系具有重要的意義。但是近些年隨著大量商業(yè)租賃的出現(xiàn),一味地強(qiáng)調(diào)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”往往會(huì)導(dǎo)致房屋買(mǎi)受人和承租人之間權(quán)利關(guān)系的失衡。
司法實(shí)踐中,此類(lèi)案件主要表現(xiàn)為:房屋出賣(mài)人隱瞞房屋出租事實(shí),且出售房屋主要為毛坯房,或者未被承租人實(shí)際占有使用的房屋,房屋租賃合同也未進(jìn)行登記備案,買(mǎi)受人在客觀上無(wú)法判斷房屋已被承租的事實(shí)。在買(mǎi)受人善意取得該房屋所有權(quán)后,承租人則往往會(huì)及時(shí)“現(xiàn)身”拿出一份先于房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂的租賃合同,且多為長(zhǎng)期租賃合同,要求行使租賃權(quán),而且承租人與房屋出賣(mài)人均聲稱該房屋租金已經(jīng)一次性付清。
如果房屋買(mǎi)受人以此向法院提起訴訟,要求承租人撤離房屋,行使對(duì)房屋的占有、使用權(quán)的,法院一般會(huì)以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則予以駁回。如果買(mǎi)受人要求確認(rèn)租賃合同無(wú)效的,則一般需要向法院舉證證明房屋買(mǎi)受人和“承租人”之間存在惡意串通等情形,比如租賃合同系為倒簽合同,但是對(duì)此的舉證難度卻很大,因?yàn)樯姘傅淖赓U合同基本內(nèi)容均為打印,即使通過(guò)鑒定也難以確定準(zhǔn)確的簽訂日期。
在這種情況下,房屋買(mǎi)受人作為善意受讓人取得了房屋所有權(quán),但是卻因?yàn)橐环菪ЯΥā⒄鎮(zhèn)尾幻鞯淖赓U合同,無(wú)法行使對(duì)房屋進(jìn)行占有、使用、收益等基本的物權(quán)權(quán)能,是否有失公允,值得探討。
二、實(shí)踐中的處理思路
上海、浙江、江蘇三地高院就房屋租賃合同的效力,以及能否對(duì)抗善意買(mǎi)受人的問(wèn)題,以法律適用問(wèn)題解答及審理指南的方式,提出了兩種處理思路,具有一定的參考意義:
1、租賃合同未經(jīng)登記備案不具有對(duì)抗效力
上海市高級(jí)人民法院認(rèn)為租賃合同具有承租人在租賃物出賣(mài)時(shí)享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以及買(mǎi)賣(mài)不破租賃等較強(qiáng)的效力,如果租賃合同未經(jīng)登記就具有這么強(qiáng)的效力,對(duì)于不知情的第三人會(huì)造成很大的損害,對(duì)交易安全造成嚴(yán)重的不利影響。應(yīng)依據(jù)《上海市房屋租賃條例》第十五條關(guān)于“房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的,不得對(duì)抗第三人”的規(guī)定,平衡交易各方的利益。當(dāng)租賃合同未予登記,或者買(mǎi)受人不知道系爭(zhēng)房屋租賃的事實(shí)的,相應(yīng)的法律后果不能由買(mǎi)受人承擔(dān)。承租人不能以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”為由,對(duì)抗買(mǎi)受人的房屋處分的權(quán)利,不能要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。
由此可見(jiàn),上海市高院在處理租賃合同糾紛案件時(shí),結(jié)合《上海市房屋租賃條例》中的相關(guān)規(guī)定,將登記備案作為租賃合同的對(duì)抗要件,具有一定的借鑒意義。
2、綜合審查租賃合同真實(shí)性、簽訂時(shí)間、租金支付、占有情況
浙江省高級(jí)人民法院《關(guān)于執(zhí)行非住宅房屋時(shí)案外人主張租賃權(quán)的若干問(wèn)題解答》中對(duì)人民法院執(zhí)行被執(zhí)行人的房屋時(shí),案外人以其在案渉房屋被抵押、查封前已與被執(zhí)行人簽訂租賃合同且租賃期限未滿為由,主張拍賣(mài)不破除租賃的,執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行的審查重點(diǎn)進(jìn)行了歸納。如果租賃合同真實(shí)、合同簽訂于案渉房屋抵押、查封前,且案外人在抵押查封前已依據(jù)合同合法占有涉案房屋至今的,執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)保護(hù)案外人的租賃權(quán)。
江蘇省高級(jí)人民法院發(fā)布的《執(zhí)行異議之訴案件審理指南》中對(duì)承租人作為案外人提起執(zhí)行異議之訴的,承租人的租賃權(quán)遭遇查封、抵押、拍賣(mài)等執(zhí)行措施時(shí),若租賃合同簽訂時(shí)間先于執(zhí)行措施實(shí)施前或抵押權(quán)設(shè)立之前、租賃合同合法有效、租金已按約支付且承租人實(shí)際占有使用租賃物的,應(yīng)認(rèn)定租賃權(quán)具有對(duì)抗效力。
由此可見(jiàn),浙江高院與江蘇高院認(rèn)為在此背景下認(rèn)定是否適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”應(yīng)同時(shí)考察以下幾個(gè)因素:
第一,租賃合同的真實(shí)有效。主要考察是否有證據(jù)證明租賃合同為虛假,或者名為租賃實(shí)為借貸擔(dān)保、房屋使用權(quán)抵債等關(guān)系。
第二,考查租賃合同簽訂的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。租賃合同的簽訂時(shí)間一般可以參考租賃合同的登記備案時(shí)間。也可以結(jié)合其他情況予以佐證。
第三,租金是否已按約定支付。若租金尚未支付或支付方式有悖于一般交易習(xí)慣,通過(guò)抵債等方式履行的,則租賃合同的真實(shí)性有待存疑。
第四,案外人是否在房屋抵押、查封前已經(jīng)占有并且至今占有案渉房屋。
雖然上述規(guī)定主要針對(duì)的是執(zhí)行過(guò)程中部分執(zhí)行措施能否破租賃的問(wèn)題,但因?yàn)樵搱?zhí)行措施涉及物權(quán)的處置與“買(mǎi)賣(mài)”系一樣的法理基礎(chǔ),故上述規(guī)定對(duì)于審查案件中是否適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”仍然具有較強(qiáng)的參考價(jià)值。
三、房屋買(mǎi)賣(mài)何時(shí)能破租賃?
“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”起源于二戰(zhàn)后的德國(guó),為保護(hù)居住人的利益而設(shè),但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,尤其是商業(yè)租賃活動(dòng)的大量涌現(xiàn),一味地強(qiáng)調(diào)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”往往會(huì)造成矯枉過(guò)正的法律后果,忽視了對(duì)房屋買(mǎi)受人的保護(hù),甚至成為出賣(mài)人和承租人惡意串通損害買(mǎi)受人利益的手段。因此,筆者認(rèn)為法院在審理此類(lèi)案件,尤其是涉及非住宅性質(zhì)的商業(yè)租賃合同時(shí),應(yīng)當(dāng)注意對(duì)租賃合同進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查,決定買(mǎi)賣(mài)行為能否突破租賃合同的效力。
1、審查租賃合同的實(shí)質(zhì)要件
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。實(shí)踐中往往存在許多名為租賃合同,實(shí)質(zhì)上為抵債協(xié)議或者委托經(jīng)營(yíng)管理合同,此類(lèi)合同實(shí)質(zhì)上不屬于租賃合同,不應(yīng)產(chǎn)生對(duì)抗租賃合同的效力。
第一,“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的法理基礎(chǔ)是在于租賃合同的準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì),如果該合同為抵債協(xié)議或者委托經(jīng)營(yíng)管理合同,那么其合同性質(zhì)應(yīng)為普通債權(quán),基于物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則,此類(lèi)合同債權(quán)不應(yīng)優(yōu)先于買(mǎi)受人的房屋所有權(quán)。
第二,“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的立法目的是在于保護(hù)承租人的居住權(quán),因?yàn)榫幼?quán)關(guān)系到承租人的人身權(quán)益,理應(yīng)予以特殊保護(hù)。但是類(lèi)此合同中所謂“承租人”享有的僅為普通債權(quán),沒(méi)有理由給予其特殊的法律保護(hù)。
2、審查租賃合同是否完成公示
承租人承租房屋的事實(shí),應(yīng)當(dāng)在客觀上能夠被公眾知曉,如果買(mǎi)受人在客觀上無(wú)法判斷房屋是否出租的事實(shí),卻要承擔(dān)不利的法律后果,對(duì)于買(mǎi)受人而言是極不公平的。因此,筆者認(rèn)為租賃合同如需產(chǎn)生對(duì)抗善意買(mǎi)受人的效力,應(yīng)完成以下兩個(gè)方面的公示:
第一,法律上的公示,即是否進(jìn)行租賃合同備案登記。對(duì)于租賃登記的效力,各地多以地方性法規(guī)的形式予以規(guī)定,主要將其作為行政管理手段的一種,并未規(guī)定違反該登記制度的法律責(zé)任。筆者建議,在認(rèn)定租賃合同的效力上,可以借鑒《上海市房屋租賃條例》的規(guī)定,將案渉房屋是否進(jìn)行租賃登記作為考察租賃合同是否具有對(duì)抗效力,或者確定租賃合同簽訂時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。尤其是對(duì)于商業(yè)租賃合同而言,因承租人往往是較為成熟的商主體,且租賃標(biāo)的物經(jīng)濟(jì)價(jià)值巨大,進(jìn)行租賃登記備案也是承租人應(yīng)盡的注意義務(wù)之一。
第二,事實(shí)上的公示,即是否實(shí)際占有該案渉房屋。租賃權(quán)的核心權(quán)能是對(duì)房屋的占有、使用,這也是“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”對(duì)承租權(quán)進(jìn)行保護(hù)的要義。如果承租人并未實(shí)際占有該房屋,一方面買(mǎi)受人在客觀上無(wú)法判斷房屋狀態(tài)的,讓買(mǎi)受人承擔(dān)由此引起的法律風(fēng)險(xiǎn)是有失不公平的;另一方面“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的保護(hù)對(duì)象是承租人的占有、使用權(quán),而承租人作為權(quán)利主體自身都沒(méi)有行使該項(xiàng)權(quán)利,在此背景下,法律更無(wú)對(duì)此進(jìn)行優(yōu)先保護(hù)的必要了。
綜上,在商業(yè)租賃蓬勃發(fā)展的今天,“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的立法基礎(chǔ)逐漸弱化的背景下,我們對(duì)于房屋租賃合同和房屋買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)系處理上,尤其是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言,不應(yīng)該片面地堅(jiān)持“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”,而應(yīng)當(dāng)全面地考察租賃合同的實(shí)質(zhì)要件、公示情況等綜合判斷其能否對(duì)抗房屋買(mǎi)受人。