案情簡介
陳某承租某A公司的商鋪進(jìn)行餐飲經(jīng)營，雙方約定：A公司提供能保證陳某從事餐飲所需的用水用電用氣要求，陳某于每月25日之前支付下一月店鋪?zhàn)饨稹Ｈ缪悠谥Ц蹲饨鸪^10日，則A公司有權(quán)單方解除合同。合同期限為一年。后雙方在實(shí)際履行中，因商鋪所在商廈內(nèi)部裝修問題，導(dǎo)致電路受損，10日內(nèi)陸續(xù)出現(xiàn)商鋪斷電的情況。陳某就此與A公司進(jìn)行多次交涉，要求盡快解決，否則公司無法正常經(jīng)營。陳某也因此未交付下一月租金。A公司要求陳某盡快支付租金，但陳某以此前斷電造成經(jīng)營損失為由，要求A公司在給予補(bǔ)償之后，再正常支付租金。此后A公司提出單方解除，并發(fā)通知張貼于店鋪門口。陳某拒不同意解除，合理搬遷期限到期后，A公司遂以全面斷電、斷水的方式要求陳某交出承租商鋪。
后陳某起訴至法院，要求A公司繼續(xù)履行合同，并賠償因A公司斷水?dāng)嚯妼ζ浣?jīng)營造成的損失。A公司同時(shí)提起反訴，要求解除合同，要求陳某支付其占用商鋪期間的租金。庭審中，雙方就誰構(gòu)成先履行抗辯提出各自的證據(jù)。陳某認(rèn)為，依據(jù)合同，A公司應(yīng)當(dāng)提供保證其經(jīng)營的用電環(huán)境，否則，陳某有理由不支付租金。A公司則認(rèn)為，暫時(shí)供電不良系商廈內(nèi)部裝修所致，系不可抗力，A公司已經(jīng)在第一時(shí)間與商廈物業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，保證陳某的使用。但因陳某拒不支付下一月租金長達(dá)半月之久，已構(gòu)成根本違約，因此要求解除房屋租賃合同。
處理結(jié)果
在法院主持下，雙方達(dá)成調(diào)解，房屋租賃合同解除，A公司對陳某進(jìn)行一定的貨幣補(bǔ)償，但補(bǔ)償金額有限。
律師點(diǎn)評(píng)
在房屋租賃合同中，雙方很容易就權(quán)利義務(wù)的履行出現(xiàn)互相扯皮的現(xiàn)象。誰的行為構(gòu)成先履行抗辯?這就需要雙方對抗辯行為的程度有個(gè)客觀的判斷。
具體到本案，雙方約定先支付租金后使用房屋，則先支付租金就是陳某的重要義務(wù)。A公司此前因商廈整體問題導(dǎo)致的陸續(xù)斷電并未根本影響陳某使用房屋，陳某僅僅可以據(jù)此相應(yīng)的減少租金的支付，而不能完全不支付租金，陳某的行為無法構(gòu)成先履行抗辯。陳某處理事情的方式略有不妥。相反，如果陳某進(jìn)行以用電為主的餐飲業(yè)務(wù)(電火鍋餐飲)，則A公司斷電行為從根本上影響了陳某對房屋的使用，無法實(shí)現(xiàn)從事餐飲經(jīng)營的合同目的，此時(shí)，陳某就有理由不必繼續(xù)支付該期間的租金。
A公司在陳某未支付租金超出10日后，發(fā)出解除房屋租賃合同通知并張貼于商鋪門口，在合理搬遷期限到期后，A公司再以全面斷水?dāng)嚯姅鄽獾姆绞揭箨惸辰怀錾啼仭Ｕw來看，A公司在整個(gè)事件的處理上是較為妥當(dāng)?shù)摹?/p>
律師認(rèn)為，在房屋租賃過程中，承租方是處于較弱勢地位的。就雙方權(quán)利義務(wù)約定來看，支付租金是承租方的核心義務(wù)，其不支付租金或者延遲支付就很容易造成根本違約，陷入被出租方單方解除房屋租賃合同的被動(dòng)局面。出租方對此的舉證十分簡單，只要證明未付或延遲付租金就可。相反，對于出租方的義務(wù)，如提供的房屋有問題或者用于使用的條件未滿足，或者出租方未履行修繕義務(wù)等等，這些事實(shí)均需要承租方進(jìn)行大量的舉證，即使舉證成功，也要判斷該事實(shí)的程度是否足以成為承租方不支付或延遲支付租金的理由。
因此，承租方在房屋租賃活動(dòng)中，要嚴(yán)格履行租金支付義務(wù)。否則，就會(huì)成為出租方單方解除房屋租賃合同的借口。如果出現(xiàn)案例中的情況，建議陳某在第一時(shí)間就損失的情況向A公司書面說明，并給予合理的回復(fù)時(shí)間，下一月的租金應(yīng)正常支付。如果損失較大或者斷電甚至斷水?dāng)鄽廨^為頻繁，則建議陳某可以將未來幾個(gè)月的租金進(jìn)行提存，不給A公司任何單方解除房屋租賃合同的借口。陳某則具有繼續(xù)履行和解除合同的雙重選擇權(quán)，其也可以在上述兩種選擇下，要求A公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任或者直接賠償損失。
