【案例介紹】
2009年3月，趙某因借款糾紛被王某訴至法院，4月1日應(yīng)王某申請，法院依法裁定查封趙某所有的房產(chǎn)，并到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理了查封登記手續(xù)，通知該機關(guān)不予辦理該房產(chǎn)過戶手續(xù)。4月25日，趙某又將該查封房產(chǎn)租與不知情的第三人林某，約定租期為兩年。5月14日法院判令趙某歸還王某20000元及利息3000元。判決生效后趙某未在指定日期內(nèi)歸還借款。經(jīng)王某申請，2009年7月19日，法院在未通知林某的情況下將該房產(chǎn)拍賣給鄧某，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。8月10日鄧某通知林某搬出房屋，林某以“買賣不破租賃”的原則要求繼續(xù)承租，并稱法院的拍賣行為沒有尊重其“優(yōu)先購買權(quán)”，其有權(quán)主張法院的強制拍賣行為無效。
【律師評析】
一、法院拍賣趙某房產(chǎn)，林某是否能以“買賣不破租賃”的原則繼續(xù)承租?
最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見》第一百一十九條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期間，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。”《合同法》第二百二十九條規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”。以上即是“買賣不破租賃”的原則在各法律條文中的具體體現(xiàn)，但是本案是否適用于“買賣不破租賃”原則呢?從民法理論上說，“買賣不破租賃”原則必須符合以下的條件：
(一)就同一標(biāo)的物上存有買賣合同和租賃合同;買賣合同與租賃合同均有效成立。
(二)租賃合同履約在先，亦即出租人將租賃物出租后又將租賃物所有權(quán)移轉(zhuǎn)于他人，若出租人在出租租賃物之前已將此物所有權(quán)移轉(zhuǎn)就不發(fā)生“買賣不破租賃”。
本案中，租賃合同與買賣合同都屬于民事合同，只要雙方意思表示一致即可成立，且趙某將該房屋出租在先、出賣在后，因此應(yīng)適用于“買賣不破租賃”的原則。
二、法院查封有無瑕疵，拍賣該房是否侵犯了林某的優(yōu)先購買權(quán)?
法院在向房管局辦理查封登記時，只通知了不予辦理過戶登記，而對于是否能就該房屋進行出租并沒有明確的表示，雖然《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定：“司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得出租。”《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條第三款又規(guī)定：“人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。”本案林某作為善意第三人，其事前并不知曉法院已經(jīng)將趙某的房屋進行查封(法院并未采用封條等方式公示其查封行為)，故應(yīng)認定林某與趙某之間的租賃合同合法有效。既然合同合法有效，林某當(dāng)然具有對該房屋的優(yōu)先購買權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)是法律賦予房屋租賃合同承租人的又一項特殊權(quán)利，也是租賃合同物權(quán)化的標(biāo)志之一。出租人在租賃合同的有效期內(nèi)出賣租賃房屋時，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。如果出租人未通知承租人，將房屋出賣給第三人，承租人有權(quán)請求確認買賣合同無效。優(yōu)先購買權(quán)是法律賦予承租人的一項權(quán)利，承租人既可以行使也可以不行使，如果承租人不行使優(yōu)先購買權(quán)，在租賃合同的有效期內(nèi)，承租人有權(quán)繼續(xù)租賃該房屋，第三人不得拒絕。因此，本案中的租賃合同應(yīng)屬于有效，林某當(dāng)然的具有優(yōu)先購買的權(quán)利。在拍賣房屋之前，法院或出賣人應(yīng)通知林某以保護林某的權(quán)利。
【律師提示】
法院查封禁止過戶，未限制租賃，產(chǎn)權(quán)人可以出租房產(chǎn);法院拍賣該房適用買賣不破租賃原則。
