【案情簡介】
曾某與王某曾于I999年1月訂立一份房屋租賃合同，合同規定曾某將其二室一廳的房屋出租給王某，租賃期限為3年，每月租金5OO元。租賃半年后，王某向曾某要求，將一間閑置不用的房屋借給其朋友桑某居住，曾某表示同意。以后，曾某了解到王某實際上是將該二室一廳的房屋全部轉租給了桑某，每月租金800元， 已轉租4個月，而桑某在租用后，為擴大空間，擅自拆除了與陽臺相隔的墻壁，將房間與陽臺打通。曾某遂找到王某、桑某交涉，提出王某轉租時未得到同意，桑某應立即搬出去，并應恢復房屋原狀、賠償損失，遭到王某、桑某拒絕。曾某遂于1999年11月向法院起訴，請求法院認定王某與桑某的轉租合同無效，要求解除與王某的租賃合同，將王某所得4個月房租共計32OO元收繳交付自己；并要求桑某將房屋交還自己，同時恢復原狀，賠償損失。
法庭經依法開庭審理，認定王某與桑某之間的轉租協議無效，并于2000年1月作出判決，判決桑某退出爭訟房屋，并向曾某賠償房屋修復費用5300元；判決準許曾某解除與王某的租賃合同，王某將轉租期間所得租金差價1200元給付曾某。
【法律分析】
1．房屋轉租的條件
房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。建設部《城市房屋租賃管理辦法》第27條規定，承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人，而且出租人可以從轉租中獲得收益。房屋轉租必須符合一定的條件：(1)房屋轉租，應當訂立轉租合同。(2)轉租合同須經原出租人書面同意。雖然一般要求租賃當事人簽訂的租賃合同應當具備轉租的約定條款，但無論有沒有轉租約定條款，承租人都要經原出租人書面同意，否則轉租合同無效。(3)轉租合同具有附隨性，其約定不能超過原租賃合同規定的約束條件。首先，轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協商約定的除外。其次，轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務。而且，在轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。
轉租的限制條件主要是轉租合同必須經原出租人書面同意。那么為什么規定房屋轉租的這個限制條件呢?根本原因在于租賃權權能及性質法律上不明確。如果明確轉租權的存在是一種固定確定的權利的話，限制轉租就沒有什么太大的實際意義。首先， 出租人目的是獲取租賃房屋財產的收益，是自己經營財產的一種方式，說是經營，是因為如果沒有經濟效益，那就是出借而不是出租了。可以看出， 出租人是以財產收益為出發點和最終目的的，而限制轉租好像適得其反： 因為承租人也具有使用財產效益最大化的必然傾向，轉租的前提是該承租的財產在轉租后能獲得更大的效益。如果限制太多，轉租的動力就會減弱，一方面財產得不到轉租后的最佳利用；另一方面原出租人租金也得不到有利的保證。
