上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

今天是07月10日
免費(fèi)咨詢熱線
133-700-11000
首席律師
上海律師尤辰榮形象照片
  • 姓名:尤辰榮(19年資深律師)      
  • 職務(wù):高級合伙人律師      
  • 手機(jī):133-700-11000      
  • 證號:13101200410268604
  • 機(jī)構(gòu):上海英恒律師事務(wù)所
  • 地址:漕溪北路18號上海實(shí)業(yè)大廈34樓C座
  • (溫馨提示:來訪前務(wù)必電話預(yù)約,否則不予接待)
上海律師尤辰榮個(gè)人微信號
留言咨詢






    承租人的優(yōu)先購買權(quán)
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:959 ℃

    承租人的優(yōu)先購買權(quán)
    承租人的優(yōu)先購買權(quán),是指出租人在租賃合同的有效期限內(nèi)出賣租賃物時(shí),應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有在同等條件下優(yōu)先于其他購買人購買租賃物的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的就是要賦予承租人在購買承租房屋時(shí)的優(yōu)先性,使出租人和承租人的租賃法律關(guān)系不因出租人的出賣行為而受到影響,維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定,促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。出租人出賣租賃房屋,在同等條件下,賣給第三人和賣給承租人,其利益不受任何影響,出租人賣給承租人更有利于保護(hù)承租人利益。

    根據(jù)我國合同法第二百三十條“出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”和《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十八條“出租人出賣出租房屋,應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)”。在我國目前的法律法規(guī)以及司法解釋中對于承租人的優(yōu)先購買權(quán)雖有上述相關(guān)的規(guī)定,但規(guī)定仍過于籠統(tǒng),隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房屋租賃(包括住宅租賃和商業(yè)用房租賃)已與現(xiàn)實(shí)生活形成了密不可分的整體。因此,筆者認(rèn)為有必要對該承租人的優(yōu)先購買權(quán)作一些法律上的探討。

    首先,關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利性質(zhì)

    有人認(rèn)為基于租賃合同產(chǎn)生的法律關(guān)系是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系,因此,有賴于租賃合同而產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)是債權(quán)的一種形態(tài)。但也有學(xué)者認(rèn)為,根據(jù)上述定義,優(yōu)先購買權(quán)不是一項(xiàng)債權(quán),其由于具有對出租人所擁有的房屋出賣權(quán)的限制權(quán)利,因此,其是所有權(quán)的一種,是基于物權(quán)而產(chǎn)生的一種權(quán)利,是典型的物上請求權(quán)。筆者傾向于這是物權(quán)的一種,這主要是由于從權(quán)利分類上來說,承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種形成權(quán)。所謂形成權(quán),是指權(quán)利人利用法律賦予的權(quán)利,以其獨(dú)立行為使權(quán)利發(fā)生變動(dòng)。承租人優(yōu)先購買權(quán)的形成權(quán),即指優(yōu)先購買權(quán)人依自己一方的意思,形成的義務(wù)人(出租人)與第三人同等條件為內(nèi)容的契約,無須義務(wù)人的承諾。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)后,依法排除了出租人把財(cái)產(chǎn)出賣給他人的可能,而在雙方之間形成買賣的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。憑單方意思表示形成法律關(guān)系是形成權(quán)最基本的特征。優(yōu)先購買權(quán)人在出售人出售標(biāo)的物時(shí),如果他愿意,可以在同等條件下必然地成為購買方,而不論出售人是否同意。從能否成為購買方而言,優(yōu)先購買權(quán)人有僅憑單方意思表示而決定的權(quán)利。

    事實(shí)上,承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的大量情形都是在出租人擅自出賣租賃房屋后發(fā)生的,這種權(quán)利的行使往往是帶有一定的強(qiáng)迫性,即一旦出租人與第三人達(dá)成了購買協(xié)議或進(jìn)行了房屋買賣行為,承租人在法定的期間內(nèi)就有權(quán)要求出租人以同等條件將出租房屋賣給自己。此時(shí),出租人不可以因?yàn)槌凶馊酥鲝垯?quán)利而拒絕將房屋以第三人的合同條件出賣給承租人,也不可以索性拒絕將房屋賣給任何人。只要承租人堅(jiān)持以第三人的合同條件購買房屋,出租人就必須履行合同義務(wù)。

    第二,關(guān)于第三人的善意取得問題

    所謂善意,是指第三人完全不知道其擬購買的財(cái)產(chǎn)并非是屬于出賣人享有所有權(quán)的事實(shí),同時(shí)其在法律上也不負(fù)應(yīng)當(dāng)知道的義務(wù)。善意取得的財(cái)產(chǎn)一般是法律允許流通的動(dòng)產(chǎn)。因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)物權(quán)的存在,以占有為其公示方法,以占有之變動(dòng)為其變更的公示方法,而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的存在與變更則以登記及登記之變更作為公示方法。因此,動(dòng)產(chǎn)占有人容易使人相信其即為該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人,而第三人也有權(quán)自占有人處受讓該動(dòng)產(chǎn);但是,誤信不動(dòng)產(chǎn)占有人為權(quán)利人則缺乏法律上的依據(jù)。因此,為維護(hù)占有之公信力并保護(hù)交易安全,善意取得的標(biāo)的物應(yīng)為動(dòng)產(chǎn),而不包括不動(dòng)產(chǎn)。優(yōu)先購買權(quán)所涉及的是房屋不動(dòng)產(chǎn),房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,一般也不應(yīng)適用善意取得制度。

    由于出租人和第三人之間轉(zhuǎn)讓的是房屋,作為不動(dòng)產(chǎn),房屋轉(zhuǎn)讓適用登記制度,因此,第三人在購買系爭房屋時(shí),其應(yīng)該要到房產(chǎn)登記部門辦理過戶登記手續(xù)。這里就可能涉及到租賃房屋的租賃登記問題,有人認(rèn)為,如果租賃合同曾經(jīng)登記,那么第三人購買出租房屋而未經(jīng)承租人同意,則顯然構(gòu)成非善意。但如果租賃合同沒有進(jìn)行登記,則有可能構(gòu)成第三人的善意。筆者認(rèn)為,租賃合同的登記與否,均不能使第三人的購買行為變成善意,理由如下:首先,從立法上看,承租人優(yōu)先購買權(quán)為法定權(quán),而第三人善意取得在我國法律上尚未確定。我國合同法第230條規(guī)定:“出賣人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”該條沒有附加任何條件,直接賦予了承租人優(yōu)先購買權(quán)。我國城市房地產(chǎn)管理法第53條關(guān)于“房屋租賃,出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款,以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù),并向房產(chǎn)管理部門登記備案”的規(guī)定,是在形式上是對房屋租賃合同的一種限制,但從實(shí)質(zhì)上看,這里的登記備案制度并非行政審查批準(zhǔn),本質(zhì)上是起到對房屋租賃的公示作用和國家對房屋租賃監(jiān)督管理作用,對租賃合同的實(shí)質(zhì)沒有任何影響。因此,最高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。”綜上,房屋租賃合同只要雙方意思表示真實(shí),內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定和社會公共利益,即應(yīng)認(rèn)定有效,就應(yīng)承認(rèn)承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律地位。關(guān)于善意取得,我國至今尚沒有立法正式確立善意取得制度。

    本文對我有幫助?點(diǎn)擊【右下角】的菜單里的"分享"按鈕分享給你的朋友們吧~
    【上一篇】
    【下一篇】
    相關(guān)文章:
    滬上找律師,就上滬律網(wǎng)~
    上海律師咨詢熱線
    主站蜘蛛池模板: 济宁卡尔迪机械制造有限公司_铁路换枕机_升降驾驶室_挖机加高底盘_加长臂 | 型煤锅炉进煤机|型煤链条炉排 |重型板链除渣机 |丹东刮板输送机|丹东脱硫除尘器-铧洋机械 | 直膨式空调机组_风冷恒温恒湿_转轮式热回收_屋顶式空调机组_德州瑞尼森环保科技有限公司 | 南通海拓机械有限公司|剪板机|折弯机|卷板机|开卷校平线 | 童程童美少儿编程培训课程 - 上市公司缔造少儿编程专业化品牌20年 | 河南豫冀锅炉容器制造有限公司 | 陕西筱润智能科技有限公司 干部人事智能档案柜 智能密集架 智能档案柜 部队选层文件智能柜 智能枪弹柜 财务智能档案柜 边防武警智能密集架 医院智能档案柜 部队选层文件智能柜智能枪弹柜 学校医院文件柜 企事业单位公检法智能文件柜 生产厂家-筱润智能科技有限公司 RFID射频智能密集架 全自动智能选层档案柜 智能密保柜 枪柜部队营房营具床桌椅办公家具 办公用品档案盒设备货架 全自动智能选层柜生产厂家-筱润智能科技有限公司 | 铸铁平台-铸铁平板平台厂家-加工优质高精度检验划线装配T型槽平台-尺寸规格全供应-建新铸造 | 微型直流减速电机-直流永磁电机-直流永磁电机厂家-微型直流减速电机定制-东莞市鑫辉传动科技有限公司 - 鑫辉传动科技 | 中国C919飞机橡胶接头供应商-上海淞江减震器集团有限公司官方网站 | 上海希喆机械有限公司-Schunk雄克,雄克卡盘, 雄克机械手, B+R贝加莱, ELCIS编码器,艾西斯编码器, TWK编码器,Nexen,Joyce dayton升降机,Thomson汤姆森,TPG减速机,INA导轨。 | 螺旋钢管厂家,临沂瑞源工贸有限公司| 金蝶软件_金蝶湖南公司_长沙金蝶软件_精斗云软件_财务软件_进销存软件_云ERP软件_金蝶软件销售电话 | 西安生殖医学医院_陕西省老医协生殖医学医院【官方网站】 | 自动隔油提升设备,消防稳压一体设备,苏州不锈钢消防水箱,污水提升设备厂家,无负压变频供水设备厂家-苏州脉泉供水设备有限公司 | 英格索兰隔膜泵_ARO气动隔膜泵_英格索兰隔膜泵配件【原厂正品】连续五年无投诉_英格索兰隔膜泵代理-苏州瑞晟茂环保设备有限公司 印刷公司,北京印刷厂,宣传画册手册印刷厂-和智印彩页设计 | 威海赶海网、乳山特产、威海专营海产品、威海旅游产品 - 威海赶海电子商务 | 柚墨yomoer官网_PPT模板_工作总结PPT模板下载_个人简历模板 | 上饶建盛建设,建盛建设,上饶市建盛建设工程质量检测有限公司-房屋鉴定 | 中婴网,推动母婴产业健康·可持续发展,婴童网络专业传媒,母婴网,360孕婴童网,婴童品牌,婴儿用品品牌,婴儿用品加盟店,母婴用品加盟店 | 南通惠德彩钢有限公司-彩钢瓦,岩棉板,净化板,夹芯板,市政工地围挡板 | 山东向阳电子科技有限公司-多用户集中式电能表生产厂家,NB物联网水表,刷卡水电表生产厂家,泰安智能水电表价格 | 山东货架,山东仓库货架,临沂仓库货架,临沂仓储货架-山东兴博物流设备有限公司 | 交通标志牌-交通标牌-铝圆牌-铝三角片-铝滑槽-公路警示指示牌-方牌-高速道路反光牌毛坯-交通设施安全警示标识牌-路名指示限速限高牌-厂家加工交通标牌铝板半成品毛坯-上海吕盟铝业有限公司 | 山东日兴新材料股份有限公司 | 轻质隔墙板厂家-加气隔墙板_grc轻质隔墙板_空心实心复合隔墙板_水泥混凝土轻质隔墙板批发价格 | 混凝土布料机,隧道布料机,衬砌台车布料装置 - 河北聚力智能装备有限公司 | 惠声电子、广州市惠声电子科技有限公司、VBS、VBS惠声电子、VBS公共广播生产厂家、VBS广播功放生产厂家、VBS会议系统设备批发、VBSIP网络对讲系统厂家、VBS会议系统厂家、VBS智能中控厂家、VBS专业扩声厂家 | 喷涂流水线,喷漆流水线-山东天意设备科技 | 宁波明驰同步带有限公司| 文件管理系统-文件管理软件-文档管理系统-文档管理软件-档案管理系统-档案管理软件 - 致得软件 | 塑胶模具定制,提供注塑加工服务,塑料模具制造厂_博腾纳公司 | 潍坊博发动力设备有限公司 | 水电站泵站LCU控制屏_发电机保护_变压器保护_逆功率保护_防孤岛保护装置_ 电力微机保护网 | 首页 网络安全与数据治理(原《信息技术与网络安全》) | 青州东威机械有限公司,洗沙机,脱水筛、细沙回收机,淘金设备,洗石机,砂石分离机,筛沙机,采沙船,清淤船,破碎制砂机,海沙淡化设备 | 上海垃圾房,简易成品环保垃圾房,小区室外垃圾房,上海翼亭智能垃圾房厂家 | 苏州ERP定制|苏州CRM|苏州OA|苏州BPM|进销存管理系统-苏州中尚信息科技有限公司 | 腻子粉厂家_耐水腻子粉_内墙腻子粉批发_生态腻子粉_长沙美恩生态腻子粉厂家 | 上海钧尚电器有限公司 - Faulhaber电机 AMETEK pittman电机 AMETEK ROTRON军用航空风机 Exlar电动缸 MAE电机 MCG电机 CP电动工具 马头工具 AMCI驱动器 直流电机 减速箱 直流伺服电机,无刷电机,直线电机 直流防爆电机 防爆电机 汽车助力转向电机 EPS电机 faulhaber motor faulhaber gearbox NANOTEC电机 ELWOOD电机 PHYTRON电机 EXLAR伺服电动缸 高力矩、高性能直流电机,音圈电机,风机,直流风机,航空风机 | 企业信息安全整体解决方案提供商-上海华垸信息技术有限公司 |