承租人的優(yōu)先購買權(quán)
承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指出租人在租賃合同的有效期限內(nèi)出賣租賃物時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先于其他購買人購買租賃物的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的就是要賦予承租人在購買承租房屋時(shí)的優(yōu)先性，使出租人和承租人的租賃法律關(guān)系不因出租人的出賣行為而受到影響，維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。出租人出賣租賃房屋，在同等條件下，賣給第三人和賣給承租人，其利益不受任何影響，出租人賣給承租人更有利于保護(hù)承租人利益。
根據(jù)我國合同法第二百三十條“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”和《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十八條“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)”。在我國目前的法律法規(guī)以及司法解釋中對于承租人的優(yōu)先購買權(quán)雖有上述相關(guān)的規(guī)定，但規(guī)定仍過于籠統(tǒng)，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋租賃（包括住宅租賃和商業(yè)用房租賃）已與現(xiàn)實(shí)生活形成了密不可分的整體。因此，筆者認(rèn)為有必要對該承租人的優(yōu)先購買權(quán)作一些法律上的探討。
首先，關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利性質(zhì)
有人認(rèn)為基于租賃合同產(chǎn)生的法律關(guān)系是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因此，有賴于租賃合同而產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)是債權(quán)的一種形態(tài)。但也有學(xué)者認(rèn)為，根據(jù)上述定義，優(yōu)先購買權(quán)不是一項(xiàng)債權(quán)，其由于具有對出租人所擁有的房屋出賣權(quán)的限制權(quán)利，因此，其是所有權(quán)的一種，是基于物權(quán)而產(chǎn)生的一種權(quán)利，是典型的物上請求權(quán)。筆者傾向于這是物權(quán)的一種，這主要是由于從權(quán)利分類上來說，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種形成權(quán)。所謂形成權(quán)，是指權(quán)利人利用法律賦予的權(quán)利，以其獨(dú)立行為使權(quán)利發(fā)生變動(dòng)。承租人優(yōu)先購買權(quán)的形成權(quán)，即指優(yōu)先購買權(quán)人依自己一方的意思，形成的義務(wù)人（出租人）與第三人同等條件為內(nèi)容的契約，無須義務(wù)人的承諾。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)后，依法排除了出租人把財(cái)產(chǎn)出賣給他人的可能，而在雙方之間形成買賣的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。憑單方意思表示形成法律關(guān)系是形成權(quán)最基本的特征。優(yōu)先購買權(quán)人在出售人出售標(biāo)的物時(shí)，如果他愿意，可以在同等條件下必然地成為購買方，而不論出售人是否同意。從能否成為購買方而言，優(yōu)先購買權(quán)人有僅憑單方意思表示而決定的權(quán)利。
事實(shí)上，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的大量情形都是在出租人擅自出賣租賃房屋后發(fā)生的，這種權(quán)利的行使往往是帶有一定的強(qiáng)迫性，即一旦出租人與第三人達(dá)成了購買協(xié)議或進(jìn)行了房屋買賣行為，承租人在法定的期間內(nèi)就有權(quán)要求出租人以同等條件將出租房屋賣給自己。此時(shí)，出租人不可以因?yàn)槌凶馊酥鲝垯?quán)利而拒絕將房屋以第三人的合同條件出賣給承租人，也不可以索性拒絕將房屋賣給任何人。只要承租人堅(jiān)持以第三人的合同條件購買房屋，出租人就必須履行合同義務(wù)。
第二，關(guān)于第三人的善意取得問題
所謂善意，是指第三人完全不知道其擬購買的財(cái)產(chǎn)并非是屬于出賣人享有所有權(quán)的事實(shí)，同時(shí)其在法律上也不負(fù)應(yīng)當(dāng)知道的義務(wù)。善意取得的財(cái)產(chǎn)一般是法律允許流通的動(dòng)產(chǎn)。因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)物權(quán)的存在，以占有為其公示方法，以占有之變動(dòng)為其變更的公示方法，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的存在與變更則以登記及登記之變更作為公示方法。因此，動(dòng)產(chǎn)占有人容易使人相信其即為該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，而第三人也有權(quán)自占有人處受讓該動(dòng)產(chǎn)；但是，誤信不動(dòng)產(chǎn)占有人為權(quán)利人則缺乏法律上的依據(jù)。因此，為維護(hù)占有之公信力并保護(hù)交易安全，善意取得的標(biāo)的物應(yīng)為動(dòng)產(chǎn)，而不包括不動(dòng)產(chǎn)。優(yōu)先購買權(quán)所涉及的是房屋不動(dòng)產(chǎn)，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，一般也不應(yīng)適用善意取得制度。
由于出租人和第三人之間轉(zhuǎn)讓的是房屋，作為不動(dòng)產(chǎn)，房屋轉(zhuǎn)讓適用登記制度，因此，第三人在購買系爭房屋時(shí)，其應(yīng)該要到房產(chǎn)登記部門辦理過戶登記手續(xù)。這里就可能涉及到租賃房屋的租賃登記問題，有人認(rèn)為，如果租賃合同曾經(jīng)登記，那么第三人購買出租房屋而未經(jīng)承租人同意，則顯然構(gòu)成非善意。但如果租賃合同沒有進(jìn)行登記，則有可能構(gòu)成第三人的善意。筆者認(rèn)為，租賃合同的登記與否，均不能使第三人的購買行為變成善意，理由如下：首先，從立法上看，承租人優(yōu)先購買權(quán)為法定權(quán)，而第三人善意取得在我國法律上尚未確定。我國合同法第230條規(guī)定：“出賣人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”該條沒有附加任何條件，直接賦予了承租人優(yōu)先購買權(quán)。我國城市房地產(chǎn)管理法第53條關(guān)于“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”的規(guī)定，是在形式上是對房屋租賃合同的一種限制，但從實(shí)質(zhì)上看，這里的登記備案制度并非行政審查批準(zhǔn)，本質(zhì)上是起到對房屋租賃的公示作用和國家對房屋租賃監(jiān)督管理作用，對租賃合同的實(shí)質(zhì)沒有任何影響。因此，最高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。”綜上，房屋租賃合同只要雙方意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定和社會公共利益，即應(yīng)認(rèn)定有效，就應(yīng)承認(rèn)承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律地位。關(guān)于善意取得，我國至今尚沒有立法正式確立善意取得制度。
