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承租人是否已放棄優(yōu)先購買權
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:965 ℃

案情介紹:2003年12月,A企業(yè)與B公司訂立財產(chǎn)租賃協(xié)議一份,約定B公司將其一處廠房及機器設備租賃與A企業(yè)經(jīng)營,期限為一年。合同履行至2004年9月,B公司就租賃合同期滿轉售廠房及設備事宜與A企業(yè)達成協(xié)議:A企業(yè)表示租賃期滿后不再續(xù)租,B公司擬以25萬元左右的價格整體轉售租賃物,A企業(yè)對該價格放棄優(yōu)先購買權,但同時表示如果以20萬元左右成交的話,則愿意購買。2004年11月,B公司與第三人簽定買賣合同,以22.5萬元的價格成交廠房和設備,之后第三人支付價款。2005年1月,A企業(yè)獲悉該交易消息,即訴至法院,認為自己并未放棄成交價22.5萬元的優(yōu)先購買權,B公司具有規(guī)避法律的欺詐性,故而要求撤銷B公司與第三人的協(xié)議,行使優(yōu)先購買權,表示愿以22.5萬元甚至更高價格與B公司交易。

[評析]:本案所涉及的主要問題是如何確定承租人行使優(yōu)先購買權時的“同等條件”及“合理期限"?


所謂承租人的優(yōu)先購買權,是指當出租人出賣房屋時,承租人在同等條件下,依法享有優(yōu)先于其他人購買房屋的權利。我國《合同法》第二百三十條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的,應當在出售之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。” 最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(以下稱《民通意見》)第一百一十八條規(guī)定:“出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購買權。”


承租人欲行使優(yōu)先購買權,須符合以下條件:承租人系合法的承租人;承租人優(yōu)先購買權發(fā)生在出租人轉讓房屋所有權時;出租人出賣租賃房屋,應及時通知承租人;承租人僅在同等條件下享有優(yōu)先購買權;承租人應在合理期限內行使優(yōu)先購買權。


因此,本案的爭議焦點集中體現(xiàn)在以下兩個方面:


一、如何理解承租人僅在同等條件下享有優(yōu)先購買權。


“同等條件”是指承租人和第三人在購買爭議房屋上的條件相同,這是行使優(yōu)先購買權的核心條件。在我國學術界及審判實務上一般認為,“同等條件”是指實質條件的相同,即主要指價格條件相同,當然也包括價款給付期限、方式等非價格條件的相同。如果出租人基于特殊原因給予了其他買受人一種較優(yōu)惠的價格,此特殊原因應能以金錢計算,并折合金錢加入價格之中,此即“實質的價格條件”。 但在特殊情況下,也許還需要買受人具有房屋改造、開發(fā)建設資質等。如政府有關部門對按城市規(guī)劃進行舊城改造,對某一規(guī)劃改造區(qū)內的房屋只能出賣給有資質的開發(fā)商,而不能出賣給一般人或企業(yè),此時,購買人的資質就是應當考慮的條件。這種情況下,承租人如不具有這種主體資格,其優(yōu)先購買權就相應地受到限制。法律規(guī)定“同等條件”下具有優(yōu)先購買的權力,實質上是讓承租人選擇對其最有利的條件來行使優(yōu)先購買權。


本案最終A企業(yè)是以低于向承租人B公司提出的價格條件的價格和第三人成交的,這是否意味著出租人未在“同等條件”下讓承租人行使優(yōu)先購買權呢?此時應從出租人以低于原條件出賣時的主觀心態(tài)和基于的客觀事實來區(qū)別對待。一般來說,出租人在承租人不接受其出價而降價出賣的,對承租人仍構成“同等條件”,承租人在低于原出價的價格條件下仍享有優(yōu)先購買權,這是承租人優(yōu)先購買權的實際利益所在。這同時就要求出租人以誠實信用原則來保障承租人優(yōu)先購買權的實現(xiàn)。因此,如果出租人故意提出一個承租人不能接受的條件,或者和第三人串通設定條件使承租人不能行使優(yōu)先購買權,而后以低于原條件的條件和第三人成交,此時出租人就具有主觀惡意。在這種情況下,承租人仍有權請求人民法院宣告該房屋買賣無效。如果降價是因為出租房屋以外的條件改變而引起的,即并非基于出租房屋本身價格變動而產(chǎn)生,此時就應認為,此低于原價格的新價格不對承租人構成了新的“同等條件”,承租人亦無權基于此新低價格主張優(yōu)先購買的權力。

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