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未經出租人同意承租人轉租效力如何
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:894 ℃

  未經出租人同意承租人轉租效力如何
  房屋轉租與承租權轉讓,是房屋租賃關系變動和流轉的兩種典型方式,特別是隨著商鋪、寫字樓等非居住用房投資的增加,其在實務操作中的應用也日趨普遍,但兩者無論是在法律性質上、還是在實務操作中,都存在很大的差異。我國合同法對租賃權合同關系作了專章規定,但對租賃權的轉讓未作明文規定,而在社會經濟生活中,租賃權轉讓的行為卻大量存在。轉租和租賃權轉讓是兩個不同的法律關系,由于兩者都是基于租賃權而發生,同時涉及出租人、承租人和第三人,而且都存在權利義務的讓與,在審判實踐中極易混淆,因此明晰兩者概念,并將兩者嚴格加以區別,對于準確認定法律關系,正確適用法律,具有重要的實踐意義。
首先,從法律關系構成來看,房屋轉租是指承租人在租賃期間,將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為,轉租系承租人與次承租人之間成立新的租賃合同。轉租后轉租人仍享有租賃權。由此形成兩個既彼此獨立、又相互牽連的合同關系,即房屋產權人與承租人(轉租人)的本租合同,以及承租人(轉租人)與次承租人的轉租合同,承租人因此扮演了雙重角色,他既要以承租人的身份履行與房屋產權人之間的本租合同,又要以出租人的身份履行與次承租人之間的轉租合同。

承租權轉讓則是指承租人在租賃期間,將房屋承租權轉讓給第三人,即承租人與房屋產權人的本租合同解除,承租人由此退出租賃關系,轉而由受讓承租權的第三人與房屋產權人建立新的租賃合同關系。

其次,從法律行為有效的前提條件來看,承租人無論是轉租房屋,還是轉讓房屋的承租權,均需取得出租人的書面同意,但在書面同意的表現形式上略有不同。轉租中一般有兩種形式,一是在本租合同中已經約定了承租人可以轉租的條款,二是出租人在本租合同之外另行出具的同意書。而承租權轉讓在法律性質上屬于合同一方(承租人)對于合同權利、義務的概括轉讓,通常不會在合同中先行約定,只能另行取得出租人出具的同意書。

第三,從違反上述前提條件(即承租人沒有取得出租人的書面同意)的法律后果來看,轉租中,出租人可以直接解除與承租人之間的本租合同;而承租權轉讓中,出租人只有權宣告承租人將承租權轉讓給第三人的行為無效,但無權以此為由解除他與承租人之間的本租合同。

第四,轉租中,轉租合同對于本租合同具有附隨性,具體表現在:1、房屋轉租期間,本租合同發生變更,影響轉租合同履行的,轉租合同應當隨之變更;2、房屋轉租期間,本租合同解除的,轉租合同應當隨之解除;3、轉租合同約定的租期最后時限,不得超過本租合同中約定的最后租期。而承租權轉讓后,由于承租人退出本租合同,第三人與出租人建立租賃關系時,可以不受已經終止的本租合同的約束,重新設定雙方的權利義務關系。

大多數國家是將轉租和租賃權轉讓一并同加以規定的,而我國合同法只在第二百三十四條規定了租賃權轉讓的法定情形,即“承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋”,除此之外其他情形下的租賃權轉讓應以何為成立要件,合同法未作明文規定。那么在設立租賃權轉讓的法律規定時應以什么為成立要件呢?各個國家法律對此規定不一。大體上分為兩類:一類是限制主義模式,即非經出租人同意,承租人不得轉讓租賃權。德國民法對租賃權的轉讓亦未作明文規定,但在解釋上認為非經出租人同意,不得為之。《日本民法典》第612條第1項規定:“承租人非有出租人承諾,不得將其權利轉讓,或將租賃物轉租。”另一類系自由主義模式,《法國民法典》第1717條規定:“承租人有轉租或以租賃權讓于他人的權利,但租賃契約有禁止的約定者,不在此限。”法國的司法實踐還認為,即使當事人間有禁止的約定者,但出租人在無正當理由的情況下行使拒絕權,構成權利濫用。

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