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先成立租賃而后設定抵押權的情況
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:914 ℃

  先成立租賃而后設定抵押權的情況

  《合同法》第二百二十九條規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百一十九條第二款規定:“私有房屋在租賃期內,因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的,原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”此為“買賣不破租賃”原則,是租賃權物權化的集中體現。所謂買賣不破租賃,是指在租賃合同存續期間,出租人將租賃房屋讓與第三人的,租賃合同對該受讓人仍然有效。《擔保法》第四十八條也有類似規定:“抵押人將已經出租的財產抵押的,應當書面告知承租人,原租賃合同繼續有效。”按照“舉重以明輕”法律解釋原則,可以認為先設定的租賃合同可以對抗后設立的抵押權。即使抵押權人為了實現抵押權,對抵押的房屋進行強制拍賣,租賃關系仍能夠對抗買受人,即為“拍賣不能擊破租賃”原則。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十五條對此作了明確規定:“抵押人將已出租的財產抵押的,抵押權實現后,租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。”由此可見,租賃對抵押權的實現造成了一定的不利影響,所以抵押人應將已出租的事實告知承租人和抵押權人,由抵押權人決定是否接受抵押,否則,抵押人應對抵押權人因此產生的損害承擔賠償責任。

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