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所租房屋協議被賣 租賃者應知情
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:901 ℃

丁某問:1996年張某將一套房屋出租給我居住,租期為10年,每年租金為2萬元,年底支付。2000年12月,張某去世,沒有留下遺囑,此房屋依法由其三個兒子繼承。2001年10月5日張某的大兒子將此房屋賣給了李某,價款為人民幣30萬元,二人簽訂了合同,一并到房產部門辦理了房屋過戶手續。同年11月1日,張某大兒子告知我其已將房屋賣給了李某的事實,并要求我搬出房屋。我不同意,要求繼續租賃,或者買下該房屋。張某的其他兩個兒子知道此事后,也提出異議,遂起糾紛。請問這起糾紛依法該如何處理?

丁某你好:本案涉及的是房屋所有權發生變化對承租人的影響,以及承租人對房屋的知情權、優先購買權問題。

首先,《合同法》第229條明確規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”所以,雖然張某去世后,其三個兒子作為法定繼承人依法繼承了該房屋,即該房屋的所有權發生了變化,但這并不影響你與張某簽訂的租賃合同的效力,你仍然可以按原租賃合同約定的期限和條件繼續承租該房屋,張某的兒子無權要求你搬出房屋。

其次,張某大兒子的行為侵犯了你的知情權及對房屋的優先購買權。《合同法》第230條規定:“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利”。撇開張某的大兒子是否有權出賣該房屋不談,其在事先未征求你任何意見的情況下,即將該房屋出售給第三人李某,顯然侵犯了你的知情權及優先購買權。對此,最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第118條也有相應的規定。

此外,由于張某的三個兒子在繼承以后,沒有對該房屋進行分割,故該房屋應歸三人共有,張某的大兒子在未征求其他兩位共有人任何意見的情況下,也無權單獨處分該房屋。

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