出租人違約承租人可否要求賠償裝修費
案例介紹：趙某承租李某門面一個，租期一年，裝修后用于開理發店，一年租期滿后，李某另行租于他人，趙某要求李某補償其裝修損失費1萬元，而李某要求趙某拆除裝修，雙方發生爭議，李某起訴，法院駁回其訴訟請求。理由是：裝修沒有經過李某的同意。
一、法律分析：
該案例涉及房屋租賃中改善或增設物怎么處理及補償的法律適用問題，這個問題在我國法律實務中分歧較大，處理起來也比較混亂，主要依據為：
1)《中華人民共和國合同法》第223條規定：“承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。”
寇志中律師釋義：對該法條對改善或增設物的規定應作如下理解：
第一、經出租人明確同意，承租人可以添附；
第二、雖未經出租人明示同意，但出租人知道后不表示反對，且符合租賃合同約定用途而為的善意添附；
第三、未經出租人同意或超出合同約定用途合理范圍，擅自所為的惡意添附。
第四、對惡意添附出租人可以要求承租人恢復原狀（即拆除）或者賠償損失；而對善意添附，即第一二種情況，該法條未明確作出處理規定。實務中對善意添附有“不予賠償說”和“適當補償說”兩種觀點。
2) 《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條 “承租人應當愛護并合理便用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改、擴建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償?！?
寇志中律師釋義：本辦法就是為了杜絕房屋租賃中裝修等添附行為造成雙方在處理上的分歧而作出的硬性規定。根據該條規定，如果承租人要對承租房屋進行拆改、擴建或增添，一是必須征得出租人的同意，二是要簽訂書面合同。至少要征得出租人的書面同意。
3) 《物權法》草案建議稿第173條：“依第168條、172條，喪失權利而受有損害者，（一）有權依照法律的規定，請求償還其價額或賠償其損失，但其若系惡意，另一方有權依誠實信用原則，主張惡意抗辯；（二）不得請求恢復原狀?！?/P>
此條建議反映了我國立法趨勢，即對善意改善或增設物價值要進行補償，該補償內容不由合同法規定，而由物權法規定。
二、寇志中律師支招：
對所租賃房屋需要裝修改善或增設物時，最好作如下幾種情況的處理：
第一、合同約定：
在租房時考慮好所租房屋的用途，對裝修或搭建閣樓或廠房等在符合法律規定的情況下，雙方在合同中明確約定，約定內容包括：能否裝修、搭建，裝修或搭建要符合承租目的（以控制惡意添附），合同期滿后、或者一方違約解除合同、或者不可抗力解除合同對裝修或搭建的處理。約定好了，就不會有爭議。
第二、書面同意：
這是在簽訂租賃合同時，合同中沒有對添附作出約定，那么，承租人要做裝修或搭建等改善或添附行為時，最好要出租人出具一個書面同意的文書，可以作為合同的附件，發生分歧時作證據使用。該書面同意書至少可以表明添附是善意的，可以適用補償原則。否則，出租人可以要你拆除甚至賠償。
第三、違約賠償：
因出租人違約致合同提前解除，承租人不能按原合同約定享有其添附物的利益，該利益是出租人違約而給承租人造成的實際損失。應根據違約責任原則，由出租人按添附物的現存審計鑒定價值予以全額賠償。
同時，因承租人違約致合同提前解除，承租人的損失，根據違約責任原則，同時為防止承租人惡意毀約、轉嫁經營風險，應當全部由承租人承擔。
第四、協商補償
提前終止合同是由雙方協商而成的，對所添附物，應在現存審計鑒定價值基礎上，結合各種因素來確定出租人對添附的可利用價值，由出租人予以補償。
