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租賃房屋的抵押
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:990 ℃


建設部《城市房屋租賃管理辦法》規定“已抵押,未經抵押權人同意的”房屋不得出租;《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》規定,抵押人將已出租的財產抵押的,應當書面告知承租人和抵押權人,原租賃合同繼續有效”;《中華人民共和國合同法》規定“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力”,最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋規定:“抵押人將已出租的財產抵押的,抵押權實現后,租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”,“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔”。

最高法院的解釋實際已經突破了“買賣不破租賃”傳統理論,并對承租人造成深遠影響。因此①房屋租賃在前而抵押在后,則租賃合同有效,租賃房屋因抵押而被處分后,承租人承租權利不受影響;②房屋抵押在前而租賃在后,租賃合同有效,租賃房屋因抵押而被處分后,承租人權利將受嚴重影響,受讓方有權要求承租人搬離出租房屋。如出租人出租時曾書面告知承租人抵押事項,則承租人損失自負,如未書面告知,則可向出租人索賠。

城市房屋租賃管理辦法》雖規定“未經抵押權人同意”的房屋不得出租,但作為部門規章,該規定不影響已抵押房屋再出租的效力。但作為承租人,在簽訂租賃合同時還是應確認租賃房屋是否已經抵押。如果抵押,則承租人將面臨房屋被處分后造成的損失風險:如出租人曾出具書面抵押告知書,則承租人必須自擔損失;如出租人未出具抵押告知書,承租人雖然從理論上可以追究出租人責任,但出租人此時連抵押房屋都已被債權人處分,顯然還債能力已經不足。作為出租人,如出租已抵押的房屋,應當書面告知承租人抵押事宜并讓其簽收,以免房屋被處分后再次面臨承租人的理賠要求,但若擔心承租人因此而放棄租賃,從法律上來說也可以不告知,租賃合同仍然有效,但當房屋在租期內被處分時就需要賠償承租人損失。

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