許多人也許會有這樣的誤解：房屋租賃相比買賣要簡單很多，基本上沒有太多需要關(guān)注的問題，甚至有不少人認為租賃合同都可有可無。
實際情況卻恰恰相反，由于房屋租賃中承租人并非房屋所有權(quán)人，他僅從所有權(quán)人處取得有限的使用權(quán)，因此在租賃期限內(nèi)，承租人的房屋使用范圍、相關(guān)設(shè)施的使用及費用承擔(dān)均應(yīng)有明確約定。而對于房東而言，畢竟租賃期限內(nèi)房屋已脫離自己的實際掌控，如何確保自己的租金收益，同時又保護房屋不被人為損壞，避免租客違約提前退租后“人去樓空”的被動情形，這些問題都需要租賃雙方事先達成共識并制定相應(yīng)措施。筆者根據(jù)實踐中的有關(guān)實例，對房屋租賃中可能涉及到的典型法律問題作一概括，希望對讀者有所幫助。
一、確定租賃雙方當(dāng)事人身份首先，需要確定當(dāng)事人是個人還是公司。若以公司身份作為出租人或承租人，租賃合同必須體現(xiàn)該租賃行為是公司行為，否則一旦出現(xiàn)問題，就很難向個人追究原本應(yīng)由公司承擔(dān)的法律責(zé)任。其次，承租人應(yīng)當(dāng)依據(jù)產(chǎn)權(quán)證上記載的權(quán)利人，或與該房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的權(quán)利人簽訂租賃合同的合法承租人，來確定與其簽訂租賃合同的相對人是否確有出租該房屋的權(quán)利。若承租人與實際上并無出租權(quán)的人簽訂租賃合同，則該合同須經(jīng)有權(quán)出租人的認可，在此之前該租賃合同的效力尚未確定。若未經(jīng)認可，承租人則可能面臨缺乏有效合同的不利處境。
二、確定房屋類型房屋類型基本分為居住用房和非居住用房兩種。承租人應(yīng)根據(jù)需要選擇相應(yīng)類型的房屋承租。特別需要提醒的是，如果該承租房屋需用于辦公，則必須選擇非居住用房。因為如果涉及辦理營業(yè)執(zhí)照，只有房屋類型為非居住用房的，工商行政管理部門才會核發(fā)營業(yè)執(zhí)照。具體房屋類型需根據(jù)產(chǎn)權(quán)證上的記載確定。另外，確定房屋類型并選擇相適應(yīng)類型房屋租賃后，在租賃期間內(nèi)承租人不得擅自改變該房屋用途，否則將視作違約行為。例如，居住用房不得擅自改變?yōu)榉蔷幼。p方同意外還需取得有關(guān)部門的批準。
三、租金的支付時間及方式通常大多數(shù)人認為，就租金數(shù)額達成一致后就萬事大吉了。其實租金的支付時間及支付方式，同樣具有舉足輕重的地位。出現(xiàn)承租人拖欠租金的情形時，事先約定有支付時間就顯得尤為重要。這樣，出租人就有權(quán)自該支付時間起向承租人加收滯納金。(對于滯納金數(shù)額若有約定，則依據(jù)雙方約定；若雙方未有約定，根據(jù)《上海市房屋租賃條例》第23條規(guī)定，以拖欠租金額的日萬分之四計收)另外，法律規(guī)定承租人無正當(dāng)理由未支付或者延期支付租金達一定期限的，出租人有權(quán)解除租賃合同。法律允許雙方當(dāng)事人自行約定該期限，若無約定，《上海市房屋租賃條例》第23條規(guī)定為累計超過6個月。至于租金的支付方式，包括現(xiàn)金、支票或銀行轉(zhuǎn)賬等，承租人應(yīng)依照雙方約定的支付方式支付租金。
四、租賃保證金為確保承租人能夠合理、善意地使用房屋，并按時支付租賃期間應(yīng)承擔(dān)的各項費用，雙方可于租金之外另行約定租賃保證金，即俗稱的押金。押金通常為一到三個月的租金。租賃關(guān)系終止時，租賃保證金可用于抵沖依合同約定由承租人承擔(dān)的各項費用，剩余部分應(yīng)返還承租人。在出現(xiàn)承租人提前退租、拖欠相關(guān)費用等情形時，允許出租人先行以租賃保證金抵沖相關(guān)費用，這對于出租人較為公平。
五、租賃登記的重要性租賃合同經(jīng)雙方簽字蓋章后即行生效，但承租人應(yīng)于之后要求將該租賃合同至房屋所在地的區(qū)(縣)房地產(chǎn)交易中心做備案登記，至此該租賃關(guān)系才能產(chǎn)生對抗第三人的效力。簽訂租賃合同后，該合同于雙方當(dāng)事人之間固然有效，但如果此前于該房屋上已實際存在租賃關(guān)系或此后房東另行與他人設(shè)定租賃關(guān)系，且若該租賃關(guān)系經(jīng)過備案登記，則承租人無法對抗已經(jīng)過備案登記的租賃關(guān)系承租人，即實際由經(jīng)過備案登記的承租人取得承租權(quán)。
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