房屋的房主在出賣房屋時，承租人享有優先購買權，出賣人應在出賣房屋前的合理期限內通知承租人，在同等條件下，承租人可以優先購買。在租賃合同并未到期情況下，出租人將房屋賣給第三人的，承租人也對該房屋享有租賃權，該租賃權可以對抗新的房屋所有人。目前，關于承租人優先購買權的規定，主要是《合同法》的規定，最高人民法院《民法通則若干意見》第118條。《民法通則若干意見》第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權。”在實踐操作中，容易引起爭議的問題主要有如下幾個方面：
(一)對何為出租人“出賣”行為的判斷標準
承租人的優先購買權，自租賃合同生效時同時成立。但是，按照前述法律和司法解釋的規定，承租人的優先購買權只能在出租人出賣房屋時才能行使。那么，如何界定“出賣”的含義，就成為可否行使優先購買權的前提之一。
1.“出賣”范圍的判斷標準
所謂“出賣”，其本身的含意是相對清晰的，即所有權人以轉讓所有權為目的，有償的將物之所有權移轉于他人的行為。那么，贈與、遺贈、繼承等無償轉讓所有權的情形，因不符合買賣的特征，所以，承租人不得主張行使優先購買權。同樣，在因公共利益或其他原因而導致的房屋被征收、征用等情況下，由于房屋的轉讓與否，所有權人完全不能決定，因此，也不存在承租人行使優先購買權的問題。
2.一些特殊的買賣中承租人能否行使優先購買權的判斷標準
(1)互易
互易是指特定物與特定物之間的交換。因特定物所具有的特性不是所有人都能夠提供的，所以，互易的情況下，承租人往往是不能提供互易的對價物的，從而在事實上不具備優先購買的同等條件而無法行使優先購買權;當然，這并不是說互易的情況下，承租人當然沒有優先購買權。實際上，如果交換的標的物為可替換物，或者承租人也能夠提供的，則承租人仍然可以行使其優先購買權。
(2)拍賣
拍賣是一種公開競買的特殊買賣形式。基于以下幾點原因，通說認為拍賣時無優先購買權的適用。第一，拍賣方式具有較強的公示性，第三人無須知道以此方式出賣的標的物上的權利或負擔，按此程序即可獲得合法所有權，并排除相關權利人的追索。第二，拍賣以“價高者得”為原則，無“同等條件”可言，如果允許權利人行使優先購買權，無疑是對拍賣基礎準則的破壞，使其他競買人失去參加競買的意義。第三，拍賣中允許優先購買權行使，則“應買之人勢必銳減，賣價難免偏低，一方面不利于債權人及拍賣物之所有人，他方面亦不免造成偏惠優先承買人之結果”。第四，拍賣中雖排除優先購買權，但只要出賣人通知承租人參加競買，承租人仍可與他人共同競買，其購買的機會等同于優先購買權的行使，自身并未受損害。因此，在租賃房屋拍賣時，只要出賣人及時通知承租人參加競拍即可。
(3)招標
招標與拍賣有所不同，招標最終的定標權掌握在出賣人手中，如此優先購買權人似乎可以同等條件主張優先購買權。但我們認為，通常情況下，出賣人進行招標時，所考慮的不僅是價格因素，其中的招標條件較為復雜，不免夾雜其他特定化要求，甚至是社會利益的考慮，而優先購買權人未必能滿足這些要求，因此在招標的情況下也不宜適用優先購買權。
(4)強制執行
優先購買權的行使對象是出賣方，但在依強制執行方式出賣的場合，出賣已非出賣人的意愿，而受執行機關控制，由其酌情決定，故優先購買權無法適用;而且優先購買權人與執行機關間不存在產生優先購買權的基礎法律關系，優先購買權人也不得向執行機關主張優先購買權。因此，在強制執行情況下，無優先購買權的適用。
