在租賃合同中，承租人對租賃物享有占有、使用等權利。實踐中，也會出現(xiàn)承租人改善、對租賃物進行改進的情形，這種行為是否會影響承租人與出租方之間的權利義務關系，我們進行以下說明。
所謂租賃物的改善，是指在租賃期間，承租人對租賃物進行改善或者增加其他設施的行為。在租賃關系當中，承租人對租賃物依據(jù)合同的約定得行使占有、使用、收益的權利。但是，承租人始終有別于租賃物的出租人，通常為租賃物的所有權人，承租人通常無權對租賃物進行處分，包括事實上的處分和法律上的處分通常都不得進行，否則構成侵權行為。但是，承租人在取得租賃物的占有之后，為了最大限度地發(fā)揮租賃物的使用價值，有時需要對租賃物進行一定的改善。法律基于現(xiàn)實經(jīng)濟生活的考慮，允許承租人在經(jīng)過出租人同意的情況下，可以對租賃物進行改善或者增設其他設施。
根據(jù)《合同法》的規(guī)定，承租人在改善租賃物之前，應當取得出租人的同意，否則承租人即負有在租賃期間屆滿向出租人返還租賃物時對租賃物的恢復原狀的責任或者賠償承租人因此而受到的損害的責任。承租人對租賃物的改善行為如果事先取得了出租人的同意，那么在租賃物返還時，出租人應當向承租人返還租賃物因改善而增加的利益，返還的利益以所增加的利益的現(xiàn)存部分為限。出租人拒絕返還的，承租人可以向出租人主張不當?shù)美颠€。
承租人對租賃物進行改善或者增設他物的處理問題
承租人對租賃物進行改善或者增設他物，在民法理論上屬于添附行為。所謂添附，是附合、混合及加工三者的總稱。臺灣學者王澤鑒進一步解釋為：“附合可分為不動產(chǎn)附合及動產(chǎn)附合二種：前者指動產(chǎn)附合于不動產(chǎn)而成為其重要成分之事實，例如甲取乙之建材，修建自己之房屋;后者指動產(chǎn)與動產(chǎn)附合，非毀損不能分離，或分離需費過巨之事實，例如甲取乙之紙糊于自己之門窗。混合者，乃物主各異之動產(chǎn)，互相混合后，不能識別，或識別需費過巨之事實，例如甲取乙之味精加于自己之香菇排骨湯之內(nèi)。加工者，系指就他人之動產(chǎn)，加以制作或改造，使成新物之事實，例如甲取乙之宣紙繪成名畫。”①我們同意王澤鑒教授的分析。承租人因為添附而支出的費用屬于租賃合同中的有益費用。所謂有益費用，是指承租人支出的而使租賃物價值增加的費用。一般而言，出租人對于承租人為租賃物支出的費用有償還的義務。
關于有益費用返還的根據(jù)，各國立法規(guī)定不一。日本民法典第608條規(guī)定，承租人支出有益費用后，出租人于租賃終止時，應依關于占有人的費用返還請求權的規(guī)定予以償還。德國民法典第547條規(guī)定，承租人支出的有益費用，出租人對其償還應依關于無因管理的規(guī)定確定之。我國臺灣地區(qū)現(xiàn)行民法第816條規(guī)定：“因前五條之規(guī)定(注：指該法第811、812、813、814、815條規(guī)定的各類添附行為)，喪失權利而受損害者，得依關于不當?shù)美?guī)定，請求償金”。就我國國內(nèi)而言，通說認為，構成有益費用償還須具備如下條件：(1)該費用須為對租賃物進行改善或者在租賃物上增設他物而支出的費用。如果僅為維持租賃物必要的使用狀態(tài)所支出的費用則為必要費用，而非有益費用。(2)須因該費用的支出而使租賃物的價值增加。(3)須承租人所為的改善或增設行為已經(jīng)出租人同意。如未經(jīng)出租人同意，承租人不能享有請求出租人返還費用的權利，只能請求恢復原狀。但這里的同意，不應僅限于承租人實施行為時出租人的明示同意，出租人知道承租人的行為而不表示反對的，也包括在內(nèi)。
我們認為，出租人返還有益費用的根據(jù)，應依不當?shù)美囊?guī)定。正如史尚寬先生說的：“此種有益費用，基于不當?shù)美碛桑鲎馊藨摲颠€之責①”。因為在租賃關系終止后，租賃物返還給出租人，出租人就享有了由承租人的改善行為而增加的租賃物價值的利益，承租人則因該費用的支出而受到損失，出租人取得該利益又沒有法律上的根據(jù)，所以，出租人應將其所得的利益返還給受損失的承租人。也正由于出租人返還的利益僅以其所得為限，因此，有益費用的范圍僅限于租賃合同終止時租賃物增加的價值額，而不能以承租人支出的數(shù)額為準。關于這一點，史尚寬先生的觀點頗值借鑒：“償還之數(shù)額，限于現(xiàn)存之增加價。其現(xiàn)存之增加，多于所支出的費用或與之相等者，固應償還其費用之全部，若其現(xiàn)存之增加額，少于所支出的費用者，則只須償還其現(xiàn)存之增加額②”。承租人雖支出費用改善了租賃物而使價值增加，但在承租人使用租賃物期間，該利益并不為出租人享有，只有在租賃合同終止時現(xiàn)存的價值才能為出租人享有，才屬于出租人取得的利益。當然，承租人所增設的物能夠拆除的可以拆除，而不要求出租人償還有益費用，但承租人拆除時應恢復租賃物的原狀。承租人拆除增設物的權利，在學說上稱為工作物取回權。
