在租賃合同中，出租房屋的轉(zhuǎn)讓不應(yīng)影響租賃關(guān)系的效力，這就是買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則。
根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響。買(mǎi)受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)租賃關(guān)系的存在而要求承租人返還租賃物。
《中華人民共和國(guó)合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”
買(mǎi)賣(mài)不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買(mǎi)受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。
買(mǎi)賣(mài)不破租賃的作用
我國(guó)合同法第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。即在租賃合同有效期間，租賃物因買(mǎi)賣(mài)、繼承等使租賃物的所有權(quán)發(fā)生變更的，租賃合同對(duì)新所有權(quán)人仍然有效，新所有權(quán)人不履行租賃義務(wù)時(shí)，承租人得以租賃權(quán)對(duì)抗新所有權(quán)人，這在法理學(xué)上稱之為“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。
民法理論認(rèn)為，所有權(quán)屬于物權(quán)，而承租權(quán)則是債權(quán)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，平等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體活動(dòng)的復(fù)雜化，物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別界限卻越來(lái)越難以劃定，出現(xiàn)了你中有我，我中有你的融合趨勢(shì)，這一特點(diǎn)在我國(guó)《擔(dān)保法》及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題解釋》中有集中體現(xiàn)。在這種趨勢(shì)下，買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則作為處理物權(quán)與債權(quán)關(guān)系的一個(gè)例外，在調(diào)整市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序和人民的社會(huì)生活秩序中發(fā)揮了重要作用，其存在有其重要意義和法律價(jià)值。
首先，有利于維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，體現(xiàn)了法律所追求的秩序價(jià)值目標(biāo)。
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，平等主體之間的經(jīng)濟(jì)交往越來(lái)越密切，交易更加頻繁，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)一間房屋今天剛租出去，而明天就可能轉(zhuǎn)手出賣(mài)的現(xiàn)象，如果按照調(diào)整物權(quán)與債權(quán)的一般原則來(lái)處理，新的所有權(quán)人可以對(duì)抗承租人;那么將大大增加承租人的承租風(fēng)險(xiǎn)，造成經(jīng)濟(jì)秩序的混亂。因此為有效發(fā)揮租賃物的效用，同時(shí)也為了維護(hù)財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序，就有必要對(duì)買(mǎi)方與賣(mài)方?出租人 的權(quán)利作必要的限制，以此實(shí)現(xiàn)法的價(jià)值追求。
其次，有利于保護(hù)承租人的合法權(quán)益，是合同法立法宗旨的具體體現(xiàn)。
合同法就是通過(guò)保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，以期達(dá)到維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的目的。買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則在平等保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人及租賃雙方當(dāng)事人的權(quán)利和權(quán)益的同時(shí)，對(duì)租賃合同中承租人權(quán)利給予了特別的關(guān)懷。
再次，體現(xiàn)了民法原理中的誠(chéng)實(shí)信用原則。
誠(chéng)實(shí)信用原則被稱為民法原則中的帝王條款，它是指民事主體在從事民事活動(dòng)時(shí)應(yīng)當(dāng)誠(chéng)實(shí)、守信，以善意的方式行使權(quán)利、履行義務(wù)，不得規(guī)避法律，其本意是要求按照市場(chǎng)制度的平等互惠原則行事，在締約時(shí)，誠(chéng)實(shí)不欺詐;在締約后，守信并自覺(jué)履行。
因此，首先要求房屋出租人與承租人簽訂租賃合同時(shí)，對(duì)房屋享有處分權(quán)、出租權(quán)，當(dāng)房屋出租人準(zhǔn)備將其所有的房屋出賣(mài)時(shí)，第一是負(fù)有通知義務(wù)，即提前通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利;第二是本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行告知義務(wù)，即將要出賣(mài)的房屋上負(fù)擔(dān)的承租義務(wù)應(yīng)如實(shí)告知買(mǎi)受人，否則買(mǎi)受人可以以此對(duì)抗出賣(mài)人。房屋出租人的上述兩個(gè)義務(wù)，通常被稱為前合同義務(wù)，這是誠(chéng)實(shí)信用原則在買(mǎi)賣(mài)合同和租賃合同中的具體運(yùn)用，上述義務(wù)也應(yīng)是買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則中出賣(mài)人的應(yīng)有義務(wù)。這在我國(guó)立法例中已有規(guī)定。不僅如此，在運(yùn)用誠(chéng)實(shí)信用原則指導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則進(jìn)行司法實(shí)務(wù)時(shí)，還要求買(mǎi)受人要嚴(yán)格遵守出賣(mài)人與承租人之間所簽訂的租賃合同，不能單方面撤銷(xiāo)或變更出賣(mài)人與承租人之間事先簽訂的合同的任何內(nèi)容。
