一、案情實錄：
位于深圳市福田區某廣場202、203、204、205、206原系被告所有。2003年9月1日，原被告簽訂了一份《轉讓、租賃合同書》，約定被告將某廣場二樓約800平方米的房屋(即某廣場202、203、204)租賃給原告使用，租期從2003年9月1日起至2008年8月31日，并將涉案房地產中的一套西餐設備轉讓給原告。合同簽訂后，原告開始進行經營。
2003年11月19日，在深圳某地產中介公司提供中介服務的情況下，第三人溫某委托溫某某、被告委托陳某簽訂了一份《房屋轉讓合約》，約定被告將某廣場202——206一起轉讓給第三人溫某，轉讓價格549萬元。且被告收取第三人溫某部分樓款時，并注明“已扣租客押金5萬元”。2003年12月8日，被告與第三人溫某簽訂了五份《深圳市房地產買賣合同》，分別約定202、203、204、205、206價款分別為136萬余元、116萬余元、118萬余元、144萬余元、39萬余元。(?)并于2003年12月16日將上述房地產過戶至第三人溫某名下，登記價如買賣合同載明之價格。在庭審過程中，原告確認只能按照登記價購買涉案房地產，不愿意按照《房屋轉讓合約》的價格購買全部房地產。
原告以被告侵犯了其優先購買權為由，訴至福田法院，要求確認被告與第三人的買賣合同無效，判決原告對訴爭房屋享有優先購買權。
二、一審觀點：
一審法院認為，原被告簽訂的《轉讓、租賃合同書》包含有設備買賣和房地產租賃兩種合同關系，其中房地產租賃合同關系是本案訴爭之標的，該法律關系應為有效。被告在出售涉案房地產前的合理期限內未通知原告，構成違約，但被告與第三人溫某的房屋買賣合同并不因此而無效，因為：
1、《合同法》第230條規定了房屋承租人的優先購買權，并規定出租人在出賣前的合理期間內應盡通知義務，但沒有規定出租人沒有履行通知義務情況下承租人的救濟權，這并不直接導致最高院《民通意見》第118條后半段的適用，因為最高院《合同法解釋(一)》第四條明確規定“確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據”，故須分析法律之本義，明確立法宗旨和意圖。在最高院《民通意見》第118條施行達11年后，全國人大在對房屋承租人的救濟權進行立法時，沒有采納最高院《民通意見》第118條后半段規定的原因系綜合考慮立法基礎及社會環境之變遷，認為在盡力縮小合同無效范圍、維護合同有效、保障交易安全、維護社會穩定的立法前提下，不適合社會情事發展的需要，故揚棄之，并進而在最高院《合同法解釋(一)》第四條中明確規定合同無效的認定依據僅為“全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規”，故最高院《民通意見》第118條后半段規定不能作為認定本案被告與第三人間買賣合同關系無效的法律依據，原告不能援引該法條主張被告與第三人溫某間的買賣合同無效。
2、第三人溫某向被告購買某廣場202—206，《房屋轉讓合約》的簽訂、交易價格的談定、房款的借貸、貸款的發放、貸款的歸還等均為一起進行，交易系一攬子交易，被告之出售構成捆綁出售，若被告僅出售某廣場205、206，則交易條件發生變化，必然影響第三人溫某之購買意圖，而原告僅表示購買某廣場202——204，條件不對等，所以，原告的優先購買權行使的條件尚不具備，原告不能行使優先購買權。
3、第三人溫某購買的價格為市場價格，第三人已取得上述房地產的所有權，第三人溫某在合同的簽訂、履行過程中主觀意識僅為取得涉案房地產的產權，并無損害原告權益之惡意，故即使認為被告的處分行為具有瑕疵，但為維護市場交易秩序、保障交易安全，第三人溫某可依據善意取得制度取得涉案房地產的所有權。
三、一審判決：
1、原被告簽訂的《轉讓、租賃合同書》中的房屋租賃合同的部分內容有效;2、駁回原告的訴訟請求。
