擅自改變租賃房屋用途是指承租人不經出租方同意，改變約定的租賃房屋用途，以致出租方有權解除租 賃合同的陷阱。通常租賃合同中會約定租賃房屋的用途，如住宅用、商用、生產用等等。房屋的不同使用方式，對其使用壽命和安全有重大影響，所以法律規定，承 租人不經出租人同意，擅自改變房屋用途，如住宅用改為商用等，則出租方有權解除租賃合同，將出租房屋收回。
總之，承租人需要改變租賃房屋約定的用途時，應征得出租方的同意。
房屋租賃應當明確房屋用途
其意義在于：一是可以限定承租人按照承租房屋的性能、用途正確使用該房屋。如果承租人違反約定造成房屋損壞的，應賠償因此給出租人造成的損失。二是有利于承租人按約履行合同。如果承租人需要改變用途或在承租房屋上添加新用途時，應征得出租人同意，并重新協商租金。三是承租人應根據合同規定，正確使用房屋，不得擅自改變房屋性質，更不得從事非法活動。由于房屋的用途是按其設計功能確定，凡屬專用房屋，如廠房、倉庫、商店、學校等，只能按其設計功能確定用途，而非專用房屋，可由租賃雙方根據使用需要確定用途。同時為維護房屋租賃者的權利，應加強對房屋租賃備案的管理，按房屋設計用途和房屋所有權證上注記的用途租賃，予以登記備案。不得擅自將住宅用房改為非住宅用途;也不得擅自將非住宅改為住宅用途。
能否改變租賃房屋的使用用途
房屋的使用功能，源于房屋建設用地的土地用途，也就是土地使用者簽訂的土地使用權出讓(或轉讓)合同規定的土地用途。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓(或轉讓)合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。這一規定是對土地使用者改變土地使用權的強制性規定。《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：“有下列情形之一的，合同無效……(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”
《上海市房屋租賃條例》規定，承租人應當按照租賃合同約定的用途合理使用房屋，并遵守國家和本市有關房屋使用和物業管理的規定。承租人需改變房屋用途的，應當書面征得出租人同意，其中依法須經有關部門審批的，應當由出租人或者出租人委托承租人報有關部門批準。
承租人未征得出租人同意改變房屋用途的，致使房屋損壞的，出租人可以解除租賃合同。
因此，出租方擅自改變房屋使用功能進行出租而簽訂的租賃合同，或出租方和承租方共同改變房屋使用功能未得到政府主管部門批準的租賃合同，違反了行政法規的強制性規定，是無效合同。
