房屋租賃期間，房屋是否可以買(mǎi)賣(mài)或者抵押呢？
李先生有一套出租房，近來(lái)張先生準(zhǔn)備投資，但是資金不足，想把房子賣(mài)掉或者抵押。但是租賃合同尚未到期。
如果李先生是房屋的產(chǎn)權(quán)人，就在房產(chǎn)出租期間，仍然可以將房產(chǎn)出售和抵押(用以取得貸款)。這對(duì)房產(chǎn)的租賃關(guān)系不產(chǎn)生大的影響，即產(chǎn)權(quán)人在房產(chǎn)出租后，仍然可以行使對(duì)房產(chǎn)的處理權(quán)。
房產(chǎn)出售以后，如果原租賃合同中沒(méi)有列明該房產(chǎn)出售時(shí)租賃合同即中止的約定條款，則新的產(chǎn)權(quán)人就成為新的出租人，租賃合同延續(xù)有效期限。若租賃期間房產(chǎn)被產(chǎn)權(quán)人用于抵押，如果抵押權(quán)人(金融機(jī)構(gòu))沒(méi)有處理該房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人沒(méi)有發(fā)生變化，對(duì)租賃關(guān)系沒(méi)有影響;即使抵押房產(chǎn)被抵押人處理，其租賃合同也繼續(xù)有效。
但是，房產(chǎn)出租人(房屋產(chǎn)權(quán)人)要出售該房產(chǎn)，必須在三個(gè)月前通知承租人， 讓承租人有一定的考慮時(shí)間和聯(lián)系搬遷的時(shí)間。同時(shí)，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)承租房產(chǎn)的權(quán)利。在出售條件同等的情況下，出租人應(yīng)考慮承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在三個(gè)月 內(nèi)，如果承租人提出優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，則出租人不得擅自將房產(chǎn)賣(mài)給其他人，如出租人不提前三個(gè)月通知承租人而與第三人所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。如果承租人在三個(gè)月內(nèi) 未提出優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，則視為自動(dòng)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人就可任意出售給其他人。
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律性質(zhì)
1983年12月國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出買(mǎi)出租房屋，須提前3個(gè)月通知承租 人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行 )》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)意見(jiàn))第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”《合同法》第230條規(guī)定： “出租人出賣(mài)房屋的 ，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”從這些法律、行政法規(guī)，司法解釋看 ，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種法定權(quán)，即無(wú)須當(dāng)事人約定，承租人當(dāng)然即享有的權(quán)利。但承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不是其在任何時(shí) 候都享有的一種現(xiàn)實(shí)權(quán)利，只有當(dāng)出租人出賣(mài)出租房屋時(shí)，承租人才能在同等條件下由實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的可能性轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的權(quán)利。
