房屋租賃應(yīng)約定用途
在房屋租賃合同中房屋的用途是必備條款，作為出租方有義務(wù)保證房屋能作約定的用途使用。根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第二條的規(guī)定，房屋用途主要分為住宅、辦公、工商業(yè)、倉庫等，這些用途是由土地使用權(quán)用途決定的，是類用途，而不是承租方使用的具體用途，比如說商業(yè)用房，只要其土地使用權(quán)用途是商業(yè)，并按商業(yè)建筑的要求建設(shè)，經(jīng)有關(guān)部門審查合格其就是商業(yè)類房屋，但承租方可能用作商場、飯店、歌舞廳等，房屋的商業(yè)用途并不必然可以作為商業(yè)所包含的全部內(nèi)容使用，因?yàn)榫唧w用途還取決于許多房屋以外的因素，如公安、衛(wèi)生、消防、城管等部門對某些生產(chǎn)、經(jīng)營活動在某些區(qū)域的限制或特殊要求。
【案情】
梁女士于2007年12月與房東朱先生簽訂租賃合同，約定梁女士向朱先生承租本市某處房屋一套，租期三年，房屋租金為每月7000元，押金7000 元，該押金作為梁女士擅自解除合同時的違約金。梁女士租賃該房屋原本是準(zhǔn)備作為自己公司的辦公用地，但是在所簽訂的租賃合同中卻沒有對于租賃房屋的性質(zhì)以及用途作出約定。梁女士在簽訂租賃合同后依約向朱先生支付了三個月租金及押金，在辦理營業(yè)執(zhí)照時才發(fā)現(xiàn)朱先生的房屋屬于居住用房，不能作為辦公用途。于是梁女士起訴至法院要求解除合同、同時要求朱先生返還其所交的租金及押金并承擔(dān)違約責(zé)任。
【評析】
《中華人民共和國合同法》、《上海市房屋租賃條例》等相關(guān)法律規(guī)定，租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。
出租人交付的房屋不符合租賃合同約定，致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目的的，承租人可以解除租賃合同，并要求出租人承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。但是在本案中租賃雙方并沒有對于房屋的使用性質(zhì)、用途作出任何書面約定。如果梁女士能夠提供相應(yīng)證據(jù)證明雙方對于房屋用途的口頭約定，并證明朱先生故意隱瞞房屋使用性質(zhì)的，則可以要求朱先生返還已經(jīng)支付的款項(xiàng)并要求龍某承擔(dān)違約責(zé)任，否則梁女士要求解除合同就需要自行承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
【判決】
在法院審理過程中，由于梁女士無法提供證據(jù)證明雙方之間對于房屋用途的約定，法院認(rèn)為朱先生交付房屋并未違反合同約定，在庭審中朱先生表示同意解除租賃合同。最終法院判決解除雙方租賃合同，朱先生返還梁女士剩余租期的租金，但對于梁女士要求朱先生返還作為違約金的押金的訴訟請求，法院不予支持。
出租方有義務(wù)保證房屋能作約定的用途，指的是類用途，而不是承租方具體的使用用途，因?yàn)榉课菟腥酥荒鼙ＷC房屋符合某一類用途的要求，對于房屋以外的因素?zé)o法保證，并且具體使用用途所要具備的房屋類用途以外的條件是針對使用者的。如果在合同中直接約定房屋的具體用途，那就可能會被認(rèn)為出租方有義務(wù)保證承租方能按具體用途使用，會給出租方造成不必要的責(zé)任，甚至是巨大的損失，在實(shí)踐中就出現(xiàn)了因約定為具體用途而使出租方受損失的情況。
雖然租賃雙方直接約定具體用途的情況并不常見，但鑒于以上情況，我們?nèi)杂斜匾⒁庠谶@方面的宣傳，尤其是針對出租方，要求在簽訂合同時用途應(yīng)與房產(chǎn)證明材料上一致，而不是寫具體用途，以維護(hù)自身利益。如果雙方同意在合同上對具體用途作出約定，那么也應(yīng)在合同中注明雙方的權(quán)利和義務(wù)。
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