本文介紹房屋租賃的法律特征和房屋租賃合同的法律效力分析。
房屋租賃的法律特征
(1)房屋所有權與使用權的分離。
(2)出租人為房屋的所有權人及經(jīng)出租人授權的處分權人或委托代理人。
(3)出租人轉讓房屋的使用權，承租人以支付租金作為對價取得房屋使用權與收益權。
(4)租賃的標的系不動產(chǎn)，屬于合同約定的特定物，在租賃期滿后，承租人應當及時返還出租房屋。
(5)租賃雙方應當簽訂書面的合同，約定雙方的權利義務，并履行登記備案手續(xù)。
認定商品房屋租賃合同效力的依據(jù)主要有：
1、出租的房屋必須已通過工程質量驗收。
2、實施房屋預租行為，須符合地方政府的有關規(guī)定。
《城市房地產(chǎn)管理法》第54條規(guī)定：“住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策”。
3、用于生產(chǎn)、經(jīng)營的房屋租賃合同當事人有具體約定的，應從其約定。
商品房屋租賃用途有用于居住和生產(chǎn)、經(jīng)營活動的區(qū)別，政府對其的管制也有所區(qū)別。例如，《城市房地產(chǎn)管理法》第54條規(guī)定：“……租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款”。據(jù)此，從約原則就是把握商品房屋租賃合同有關條款合法性的基本原則。例如，我國法律并未把房屋租賃登記作為合同的生效條件，但如果當事人把登記作為生效條件的，人民法院應從其約定。
4、對新的租賃模式的合同效力，應以是否違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定為評判依據(jù)。
由于商品房屋租賃市場的新情況、新的需求關系，當事人在市場運作中，根據(jù)意思自治原則不斷在創(chuàng)設新的合同模式和新的合同關系。這些市場實際運作模式，也許和現(xiàn)有的模式有很大的區(qū)別，對現(xiàn)有法律規(guī)定有突破，或者與現(xiàn)有思維模式不盡相同，但只要對搞活市場經(jīng)濟有利，對發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有利，就應予以鼓勵。所以，對因此引起的爭議和訴訟，則應以具體的合同關系或合同條款是否違反國家法律、國務院法規(guī)的強制性規(guī)定作為評判標準和依據(jù)，只要不違反強制性規(guī)定就應確認其合法性。
