摘要:本文就上海住房租賃市場的發(fā)展現(xiàn)狀，對上海住房租賃市場中目前所存在的問題及原因進(jìn)行了分析、討論。并在此基礎(chǔ)上，作者結(jié)合多年來的工作實(shí)際和經(jīng)驗(yàn)，對如何發(fā)展上海住房租賃市場提出了若干對策措施。
在實(shí)際生活中，大部分房屋租賃合同沒有辦理備案登記手續(xù)。因此對于這類租房合同在出現(xiàn)糾紛時(shí)，就出現(xiàn)了兩種截然不同的解釋。一種意見認(rèn)為，沒有辦理登記備案的合同，是無效的合同，由此發(fā)生的房屋租賃行為是無效的民事行為。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然租賃合同沒有備案登記，但是這并不構(gòu)成合同無效的條件，也不影響租房合同內(nèi)容上的有效性，租房合同依然有效，只是當(dāng)事人需要補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)即可。 上述兩種觀點(diǎn)都有自己的依據(jù)，但是從目前規(guī)范房屋租賃的法律法規(guī)來看，對于房屋租賃市場的管理有一種逐步嚴(yán)格的趨勢，雖然《城市房屋租賃管理辦法》沒有明確規(guī)定辦理租賃合同備案登記是房屋租賃合同的生效條件，但是為了避免糾紛發(fā)生時(shí)自己的合法權(quán)益得不到保護(hù)，還是應(yīng)當(dāng)依法辦事。在上海最新的地方法規(guī)要求必須辦理登記手續(xù)。
一、上海住房租賃市場現(xiàn)狀分析
近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住房制度改革的深入，上海住房租賃市場得到了迅速發(fā)展，不但在房地產(chǎn)三級市場中舉足輕重，而且也對房地產(chǎn)一級市場產(chǎn)生了強(qiáng)大的反作用力."要鞏固和提高房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，僅僅靠房地產(chǎn)投資和開發(fā)市場是不可持續(xù)的，關(guān)鍵是要把二、三級市場發(fā)展起來，做大做強(qiáng)，其重點(diǎn)之一,就是要進(jìn)一步加快房屋租賃市場的發(fā)展."這是韓正市長去年在一次房地產(chǎn)工作會議上的講話精神。在市政府的直接關(guān)心和指導(dǎo)下，以及在一系列搞活房地產(chǎn)二、三級市場政策的推動下，上海房屋租賃市場在努力構(gòu)建新建和存量住宅、銷售和租賃以及在廉租住房的租賃體系等方面都取得了較大的進(jìn)展。
廉租住房租賃體系，是按照國務(wù)院深化房改目標(biāo)建立的新的住房制度和住房體系的重要組成部分，是為社會解決低收入家庭住房困難而建立的住房生產(chǎn)、經(jīng)營和管理的體系，也是運(yùn)作程序和規(guī)則。它與以前的住房解困工作有著較大的區(qū)別。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，廉租住房租賃體系有其獨(dú)特的特點(diǎn)，其中供應(yīng)對象的確定性(低收入家庭)、性質(zhì)的特殊性(社會保障性)、及供應(yīng)方式的固定性(配租)是其主要的特點(diǎn)。但是，從目前我國和本市的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力來看，現(xiàn)有的住房社會保障制度不可能惠及整個(gè)中低收入群體。我們必須認(rèn)真考慮在政府的扶植下，充分發(fā)揮政策優(yōu)勢和市場機(jī)制作用，積極研究、多層次地解決中低收入家庭住房問題的辦法。所以，上海住房租賃市場體系包括廉租住房租賃體系的建立和規(guī)范運(yùn)行，是一項(xiàng)政策性、系統(tǒng)性和操作性都很強(qiáng)的工作。必須立足于上海自身的特點(diǎn)和實(shí)際，特別是要依據(jù)中低收入家庭的總體情況，確定和制訂好廉租住房供應(yīng)的對象、條件及住房租賃的相關(guān)政策和法規(guī)，形成一套較為完善的租賃住房資金籌措、房源籌集及優(yōu)惠措施等方法。
據(jù)市房地局最近公布的資料顯示，目前全市經(jīng)審核、符合廉租住房條件的家庭已超過10000戶，截至4月底已有9300多戶的廉租家庭租賃到合適的房源。在政府的扶植下，由有關(guān)部門牽頭，充分利用存量住宅房源和龐大而活躍的二手房市場，將廉租住房的供應(yīng)范圍逐步擴(kuò)大到更多的中低收入人群，這無疑給租賃市場的擴(kuò)容提供了更大的舞臺和機(jī)遇。市里要求并正在加大租賃市場的規(guī)范力度，各項(xiàng)相關(guān)舉措正在積極調(diào)研和制定之中。住房租賃作為房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要組成部分，作為房地產(chǎn)市場走向多渠道、多形式發(fā)展的另一條持續(xù)、有效途徑，已受到各級政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和社會各界的廣泛關(guān)注。大力發(fā)展住房租賃市場包括廉租房市場，是適應(yīng)房地產(chǎn)市場的有效需求，提高廣大人民群眾生活居住水平的必然選擇。不同的人群可根據(jù)不同的情況選擇解決自己居住問題的方式，租賃住房無疑是我國大部分居民現(xiàn)階段解決住房問題的最佳選擇。在歐美、日本等國，很多中低收入家庭都是依靠租房來滿足居住消費(fèi)需求的。據(jù)有關(guān)資料表明，在一些發(fā)達(dá)的國家，例如美國，家庭租房居住的比例達(dá)到了35%，日本達(dá)到了38%，德國高達(dá)65%，而我國目前只有10%左右。上海目前家庭租房居住的比例達(dá)25.6%，北京和廣州分別為19.7%和21%。由此可見，中國的房屋租賃業(yè)務(wù)發(fā)展還具有很大的空間和潛力。
