租賃房屋可以抵押，不影響抵押人實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)。
出租人可以將出租的房屋進(jìn)行抵押，租賃不影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí)，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)亦不影響租賃合同的繼續(xù)履行，也就是說，租賃合同的效力及于買受人。
租賃關(guān)系直接針對(duì)的是房屋使用、收益的權(quán)利，而抵押權(quán)針對(duì)的是房屋的交換價(jià)值，二者并無本質(zhì)沖突，出租人可以對(duì)房屋行使充分的處分權(quán)。抵押權(quán)人對(duì)已出租的房屋同意抵押的，該風(fēng)險(xiǎn)由其自行承擔(dān)，抵押權(quán)人不能以該權(quán)利對(duì)抗承租權(quán)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，也不影響租賃合同的履行。為此，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋》第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。
相關(guān)案例：
張某四年前承租周某某的房屋進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)，合同期限五年。不久前張某收到李某的通知，說該房屋一年前因周某向他借款而作為抵押物抵押給他，因周某某無力還款，已將該房屋協(xié)議轉(zhuǎn)讓與他。現(xiàn)他要求和張某解除租房合同。那李某有權(quán)解除租房合同嗎?
律師分析：
律師認(rèn)為，此種情況在法律上主要是涉及到房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)與承租權(quán)之間的關(guān)系。這兩個(gè)權(quán)利在現(xiàn)在的房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中經(jīng)常可能同時(shí)出現(xiàn)在同一房產(chǎn)上，區(qū)分哪個(gè)更具有優(yōu)先權(quán)關(guān)鍵在于看權(quán)利發(fā)生時(shí)間的先后順序。 如果房屋承租權(quán)設(shè)定在先，抵押權(quán)設(shè)定在后，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。” 即俗稱的“買賣不破租賃”。《上海市房屋租賃條例》第三十七條第一款規(guī)定：“房屋在租賃期間轉(zhuǎn)讓的，房屋的受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。” 可見在因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而取得被抵押的房地產(chǎn)時(shí)，原建立在該房屋之上的租賃合同仍然繼續(xù)有效，房屋新的產(chǎn)權(quán)人不能隨便變更租賃合同，更不能解除合同，否則房屋承租人將有權(quán)拒絕解除房屋租賃合同。如果張某的租賃合同是在抵押合同生效之前就已經(jīng)成立了，那么張某完全有法律依據(jù)來拒絕李某的要求。
相關(guān)法律知識(shí)：
同時(shí),《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”《上海市房屋租賃條例》第三十七條第二款規(guī)定：“房屋在租賃期間出售的，出租人應(yīng)當(dāng)在出售前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。” 因此，作為該房屋的承租人，在該房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，張某有在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。如果周某某欲將該房屋協(xié)議轉(zhuǎn)讓，應(yīng)提前三個(gè)月告知張某，并征詢張某是否行使優(yōu)先購買權(quán)的意見。如果周某某在房屋轉(zhuǎn)讓前未向張某履行告知義務(wù)，而張某又有意購買該房屋作為長期經(jīng)營用房，則張某可以向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求人民法院撤銷李某與周某某之間的房屋買賣合同，由張某在同等條件下購買該房屋，以維護(hù)合法權(quán)益。
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