案情：2005年，甲將其房屋一套租給乙使用。2006年甲生病住院，甲的好友丙為其墊付醫(yī)藥費(fèi)3萬(wàn)元。后因醫(yī)藥費(fèi)不足，甲經(jīng)與丙協(xié)商，將該出租的房屋以5萬(wàn)元的低價(jià)轉(zhuǎn)讓給丙，甲也借此對(duì)丙長(zhǎng)期的幫助表示感謝。2007年，甲丙辦理了過(guò)戶手續(xù)后，丙通知乙搬出房屋，乙則以其有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，愿以5萬(wàn)元購(gòu)此房為由拒絕。丙訴至法院要求乙搬出，乙則以甲與丙侵犯其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由抗辯。
近年來(lái)，隨著住房制度改革和二級(jí)住房市場(chǎng)的開放，房屋買賣中因優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生糾紛的案件逐漸增多，由于現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)此類糾紛規(guī)定的比較原則，給司法實(shí)踐中處理這類案件帶來(lái)不少困難。作者現(xiàn)就房屋買賣優(yōu)先購(gòu)買權(quán)案件的處理談一點(diǎn)粗淺看法。
分析：承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指當(dāng)出租人出賣房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購(gòu)買房屋的權(quán)利。出租人侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的后果，就是承租人可以以享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由,請(qǐng)求法院宣布出租人的買賣行為無(wú)效。
所謂優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指法人、其他組織、自然人在特定買賣關(guān)系中，依所法享有在同等條件下優(yōu)先于其他人購(gòu)買出賣人的財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。一般而言，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于法律的規(guī)定。
優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律性質(zhì)主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：
1.優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有法定性。一般而言，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是對(duì)出賣人的處分權(quán)所作的限制，而此限制是基于法律的直接規(guī)定產(chǎn)生，具有法定性。如《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第19條、《民法通則若干問(wèn)題意見》第118條、《合同法》第230條規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，《民法通則》第78條規(guī)定了共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，《公司法》第35條、第138條規(guī)定了股東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，《合伙企業(yè)法》第22條規(guī)定了合伙人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施條例》第20條規(guī)定了合營(yíng)方的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
2.優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有物權(quán)性。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是否具有物權(quán)性存在不同觀點(diǎn)。否定說(shuō)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是附隨于買賣關(guān)系的，法律設(shè)定該權(quán)利，只是對(duì)出賣人所附加的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)視為買賣關(guān)系的組成部分，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)本質(zhì)上仍然是債權(quán)，不具有物權(quán)性。肯定說(shuō)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對(duì)抗第三人，屬于物權(quán)范疇，具有物權(quán)性。筆者贊同肯定說(shuō)，其理由是：（1）依法律規(guī)定而產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法律對(duì)特定人的保護(hù)。（2）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。依法律規(guī)定，當(dāng)?shù)谌嗽谇趾?yōu)先購(gòu)買權(quán)人的優(yōu)先權(quán)的情況下購(gòu)買標(biāo)的物，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求人民法院確認(rèn)該買賣關(guān)系無(wú)效，并要求在同等條件下將標(biāo)的物出賣給自己。（3）明確優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為一種物權(quán)，有利于對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人利益的保護(hù)，防止出賣人與第三人串通侵害優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。由此看來(lái)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有物權(quán)性。
3.優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種期待權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在任何時(shí)候都能享有的一種現(xiàn)實(shí)權(quán)利，在出賣人出賣標(biāo)的物之前，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅僅表現(xiàn)為一種可能性。只有在出賣人出賣標(biāo)的物這一特定法律事實(shí)出現(xiàn)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人才能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，使此權(quán)利由可能性變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)性。因此說(shuō)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為一種期待權(quán)。
4.優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種附條件的形成權(quán)。所謂形成權(quán)，是指由法律賦予的權(quán)利人僅憑自己的單方行為即可使法律關(guān)系發(fā)生、變更、消滅的權(quán)利。當(dāng)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)即可依法排除出賣人將標(biāo)的物出賣給第三人的可能，使其與出賣人形成買賣標(biāo)的物的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種形成權(quán)。同時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使是以“同等條件”為前提，因此，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)又是一種附條件的形成權(quán)。
“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有權(quán)人有權(quán)將自己的份數(shù)分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(試行)》第一百一十條和《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十八條第三款規(guī)定八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。”《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條規(guī)定：“出。租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”。這些法律明確規(guī)定，在某種情況下，如“共有人”、“承租人”，享有同等條件下對(duì)特定財(cái)產(chǎn)，如“共有財(cái)產(chǎn)”、“租賃財(cái)產(chǎn)”優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。但這些法律規(guī)定均過(guò)于籠統(tǒng)、抽象，操作性不強(qiáng)，使承辦法官在運(yùn)用這些法律規(guī)定辦案時(shí)理解不一致，導(dǎo)致操作不一致，判決結(jié)果不一致，損害了法律的嚴(yán)肅性和統(tǒng)一性。具體問(wèn)題有“同等條件”的具體含義是什么? 《中華人民共和國(guó)合同法》第十二條規(guī)定，一個(gè)合同一般應(yīng)包括以下條款：
