承租人優(yōu)先購買權與抵押權的競合怎么辦
我國《物權法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”由于在已出租財產(chǎn)上設定抵押權，租賃權不受抵押權的影響，因此，在實現(xiàn)抵押權時，如果抵押權人想通過抵押權取得抵押物時，就產(chǎn)生了抵押權與承租人優(yōu)先購買權的沖突。那么在抵押權和租賃權競存時，如何協(xié)調(diào)兩者的沖突？
從表面上看，抵押權是擔保物權，而承租人優(yōu)先購買權是主要依附于債權的租賃權，因此，抵押權具有順序優(yōu)先。不可否認，優(yōu)先購買權來源于租賃權，沒有租賃權就沒有優(yōu)先購買權，但優(yōu)先購買權有其獨立的功能和保護目的，法律設定優(yōu)先購買權是在于保護承租人獲得租賃物所有權的一種機會，如果抵押權人想取得抵押物，也只有在承租人放棄優(yōu)先購買權的情況下才能取得，所以，優(yōu)先購買權優(yōu)先于抵押權人的抵押權。而且從另一方面而言，抵押權只是優(yōu)先受償?shù)臋嗬?，?yōu)先的內(nèi)容在于抵押物的價值，而非取得抵押物的所有權，而優(yōu)先購買權只有在符合“同等條件”時方可行使，承租人行使優(yōu)先購買權并不影響所抵押房產(chǎn)價值的實現(xiàn)，即承租人行使優(yōu)先購買權，并不妨礙抵押權人實現(xiàn)其被該房屋所擔保的債權。
上面的情況是先出租后設定抵押。那么在先設定抵押而后出租的場合又如何處理兩權沖突？
依據(jù)《物權法》的相關規(guī)定，我國在不動產(chǎn)抵押方面采取登記成立主義，而且只有登記才能產(chǎn)生對抗善意第三人之效力。據(jù)此，已登記的抵押權，可以對抗后成立的租賃權；未登記的抵押權，則不能對抗后成立的租賃權。具體而言：
一、已登記的抵押權可以對抗該租賃關系。以已登記的抵押房產(chǎn)出租的，不適用“買賣不破租賃”之規(guī)則，即“該租賃關系不得對抗已登記的抵押權?！币驗椋趯崿F(xiàn)抵押權時，買受人可能因標的物上負擔租賃權而不愿高價購買，致使其賣得價款不足以清償擔保債權的，抵押權人甚至有權要求解除租賃關系。所以，除非抵押權人同意租賃權的存在，否則租賃權將不能存在，因此自然無法產(chǎn)生優(yōu)先購買權，也就不存在抵押權與優(yōu)先購買權之間的沖突了。
二、未登記的抵押權則不得對抗承租人的優(yōu)先購買權。因為我國對不動產(chǎn)及不動產(chǎn)物權抵押采取登記成立主義，未經(jīng)登記，不生效力。抵押權的生效必須以登記為必要條件，而不能認為抵押合同生效后就必然發(fā)生抵押權的生效。所以，抵押物未經(jīng)登記的，此時抵押權并不存在，只有承租人的優(yōu)先購買權存在，這種情況下不存在競合問題。
