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    芻議房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:798 ℃

    房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán),是指在房屋租賃合同存續(xù)期間,出租人出賣租賃房屋時(shí),承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán),需具備以下條件:

      (一)前提條件:出租人出賣租賃房屋

      我國合同法第二百三十條規(guī)定,“出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規(guī)定:“出租人出賣出租房屋,應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。”由此可見,承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的前提條件是出租人出賣該租賃房屋。在此對(duì)“出賣”應(yīng)理解為出租人已決定出賣租賃房屋,并有明確的出賣條件(包括價(jià)格、付款方式等)。

      在日常生活中帶有贈(zèng)與性質(zhì)的出賣不宜作為承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件,因?yàn)榇藭r(shí)的出賣更多的是考慮到出讓人與受讓人之間的特別人身信賴關(guān)系,故于此情形承租人不得主張行使優(yōu)先購買權(quán)。此外,如果出租人只想將房屋出賣給其家庭成員或其近親屬的,承租人亦不得行使優(yōu)先購買權(quán),因?yàn)榧彝コ蓡T及近親屬之間的房屋買賣具有濃厚的人身色彩,甚至帶有一定的民間傳統(tǒng)(如祖上留下的宅院)。

      關(guān)于出租人向承租人履行通知義務(wù)的方式和內(nèi)容,我國合同法第二百三十條無明文規(guī)定,但是為恪守保護(hù)承租人的立法目的,在解釋上應(yīng)理解為:出租人應(yīng)采取專門的、個(gè)別的和書面通知的方式進(jìn)行,不宜使用發(fā)表說明或者張貼公告等告知方式。至于通知的內(nèi)容,應(yīng)當(dāng)包括出租人與第三人達(dá)成的具體交易條件,以便承租人決定是否行使優(yōu)先購買權(quán)。關(guān)于上述問題,我國臺(tái)灣地區(qū)民法和德國民法均有明確規(guī)定,臺(tái)灣《耕地三七五減租條例》第15條規(guī)定,“耕地出賣或出典時(shí),承租人有優(yōu)先承受之權(quán)。出租人應(yīng)將賣典條件以書面通知承租人。承租人在十五日內(nèi)未以書面表示承受者,視為放棄。”

    (二)實(shí)質(zhì)條件:承租人“同等條件”購買

      承租人只有在“同等條件”下才能行使優(yōu)先購買權(quán)。這里的“同等條件”應(yīng)指承租人購買該租賃房屋的條件與出租人決定的出賣條件或其與第三人經(jīng)磋商達(dá)成的出賣條件相同。但在司法實(shí)踐中應(yīng)如何具體判斷“同等條件”,我國法律對(duì)此并無明文規(guī)定。

      關(guān)于行使優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)具備的“同等條件”,當(dāng)前,我國司法實(shí)務(wù)界有兩種觀點(diǎn):一是絕對(duì)同等說,即認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)人的買受條件與第三人的買受條件完全相同。二是相對(duì)同等說,即認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)人的買受條件與第三人的買受條件大致相等,便視為“同等條件”。在學(xué)界則更多主張折中說,絕對(duì)同等說在適用時(shí)過于嚴(yán)格,尤其遇到買受人提供特別條件時(shí),承租人雖不能做到,但承租人可以用多付金錢的辦法來彌補(bǔ)這些附加條件的欠缺,不能苛求承租人提出的條件必須與其他買受人的條件完全一致。相對(duì)同等說在適用時(shí)伸縮性過大,也不便于操作。

      筆者贊成折中說,即在司法實(shí)踐中對(duì)優(yōu)先購買權(quán)糾紛中的“同等條件”界定既不能過嚴(yán),也不能過寬。過嚴(yán)亦即要求絕對(duì)等同,這既不現(xiàn)實(shí)也不利于優(yōu)先購買權(quán)的行使,且妨礙優(yōu)先購買權(quán)制度功能的發(fā)揮。過寬亦即要求大致相當(dāng),則在實(shí)際生活中易發(fā)生糾紛,并人為地?cái)U(kuò)大了法官的自由裁量權(quán)。參照國外立法例,筆者認(rèn)為,對(duì)優(yōu)先購買權(quán)糾紛中的“同等條件”的內(nèi)容宜作如下界定:第一,一般情況下,價(jià)款、支付方式和期限應(yīng)相同;第二,存在以下特殊情況視為具備同等條件:(1)當(dāng)出租人與第三人所訂立的房屋買賣合同中有承租人不能履行的從給付義務(wù)時(shí),若承租人可用價(jià)金替代該從給付的,視為同等條件。但無此從給付,出租人與第三人的買賣合同亦能成立的,對(duì)此從給付的約定承租人可不予考慮,仍視為已具備同等條件。(2)當(dāng)出租人欲轉(zhuǎn)讓給第三人的標(biāo)的物大于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的標(biāo)的物時(shí),如果出租人欲轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物是可分物,則一般情況下承租人僅能以其租賃部分與出租人訂立房屋買賣合同;如果欲轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物為不可分物,并且對(duì)該不可分物分割出售,會(huì)使承租人在購買其租賃部分明顯不能充分發(fā)揮房屋效用的,則承租人有權(quán)要求擴(kuò)大優(yōu)先購買權(quán)標(biāo)的物及于不可分物的全部而與承租人訂立買賣合同。(3)出租人與第三人訂立的房屋買賣合同中,約定了第三人可延期付款,由于涉及付款人的信用問題,因而允許第三人延期付款的條件承租人無法具備。但是,如果承租人就延期付款提供了相應(yīng)的擔(dān)保,足以保障出租人債權(quán)時(shí),應(yīng)認(rèn)為承租人可以延期付款,并具備了與第三人相同的條件。

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