承租人經(jīng)出租人許可將房屋轉(zhuǎn)租后，次承租人有優(yōu)先購買權(quán)
《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?，從此條規(guī)定可引出一個優(yōu)先購買權(quán)問題，即是在出租人同意的轉(zhuǎn)租情況下，次承租人能否主張優(yōu)先購買權(quán)，我們認(rèn)為次承租人不可以主張優(yōu)先購買權(quán)。理由是：１、 從合同相對性理論講，合同效力僅及于合同雙方當(dāng)事人，在出租人同意的轉(zhuǎn)租情況下，次承租人與出租人并不發(fā)生直接的法律關(guān)系，因而次承租人不能超越合同權(quán)利義務(wù)主張優(yōu)先購買權(quán)。２、從信賴關(guān)系上看，有的同志認(rèn)為出租人的“同意”是對次承租人選定的認(rèn)可，在出租人與次承租人之間存在著一定的人身信賴關(guān)系，次承租人可以主張優(yōu)先購買權(quán)。我們認(rèn)為從立法本意上看，出租人的同意僅是針對承租人，不是針對次承租人，次承租人的選定是承租人的事，《合同法》上述條款并未規(guī)定第三人即次承租人的選定需要出租人作出意思表示，承租人僅需要取得出租人同意轉(zhuǎn)租就可以實施轉(zhuǎn)租行為，要說信賴關(guān)系出租人信賴的是承租人。如果次承租人的選定需要出租人同意或認(rèn)可，就涉及到合同主體的變更，出租人、承租人、次承租人之間的關(guān)系就應(yīng)是一種合同變相轉(zhuǎn)讓，而不是轉(zhuǎn)租。3、從利益分配上看，出租人并不能從轉(zhuǎn)租合同中獲益，若允許次承租人也享有優(yōu)先購買權(quán)，顯然會增加原出租人的負(fù)擔(dān)，有失公平。
