4月中旬以來，政府開始出臺(tái)一系列樓市新政：二套房貸首付款比例不得低于50%；房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款……而今，政策效力逐漸顯現(xiàn)。投資需求被抑制，“剛需”、“改需”齊上陣，購房者面臨了后新政時(shí)代一個(gè)非常具體的問題，買還是不買？
根據(jù)田野房地產(chǎn)咨詢有限公司5月份對(duì)昆明樓市成交量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，5月昆明成交3601套，相比于4月份成交的6014套，成交量下降了40%，而5月成交面積25.76萬平方米相比4月成交的45.05萬平方米下降了42.8%。與去年同期相比，今年5月成交套數(shù)減少了2152套。
田野房地產(chǎn)咨詢有限公司數(shù)據(jù)中心經(jīng)理邵銘莉就此分析認(rèn)為，從5月份的樓市成交數(shù)據(jù)不難看出，整個(gè)昆明樓市的成交量在政策的影響下都被壓縮了。政策不僅抑制了投機(jī)、投資型需求的購房者，在一定程度上也波及改善型需求的購房者。
這些購房者因生活品質(zhì)的提升，面臨所住房屋的升級(jí)換代，需要購買第二套房。而新政對(duì)于二套房貸款的限制，對(duì)于資金充足的購房者來說影響不大，但對(duì)資金不算充裕購房者便影響到他們的購房決策，而很多原本有計(jì)劃購房的購房者也因此在當(dāng)下選擇了觀望的態(tài)度。
對(duì)于勢在必行需要改善自己住房的購房者，在政策的影響下，如何才能購買到合適的第二套房？又或是通過何種方式，才能來滿足自身需要改善的需求呢？記者為此采訪了眾多業(yè)內(nèi)人士，他們?yōu)楦纳菩托枨蟮馁彿空咛岢隽艘韵陆ㄗh：
合理下調(diào)自身選擇標(biāo)準(zhǔn)
兒子剛上小學(xué)的劉女士，4月份時(shí)打算賣了現(xiàn)在居住在黃土坡55平米兩室的老房子，在西市區(qū)購買一套90平米左右的新房。原本計(jì)劃好賣了老房的錢就能支付新房的首付，結(jié)果新政出臺(tái)后劉女士的計(jì)劃落了空。
“新政提高了二套房首付比例，如果我還要購買原先看中的新房就得多出一部分首付款。但是考慮到兒子剛上小學(xué)，可能之后會(huì)有很大的開支，所以現(xiàn)在只好暫時(shí)觀望一段時(shí)間。”不過劉女士也表示，現(xiàn)在一家三口住在的老房子顯得很擁擠，近期還是會(huì)密切關(guān)注周邊新盤。
對(duì)于急需改善自己住房的購房者，金馬源房地產(chǎn)有限公司營銷總監(jiān)曾柯認(rèn)為，購房者當(dāng)下最重要的是理性購房。新政后二套購房首付比例的提升，經(jīng)濟(jì)能力有限的購房者可以通過“壓縮”自己的需求來進(jìn)行改善性購房。“如果原本打算購買120平方米住宅的購房者，可以下調(diào)自身的需求，把面積選擇在100平方米左右，購房者更應(yīng)注重住房的戶型、配比以及實(shí)用性。”購房者降低自身的需求，這樣不但能降低購房整體的費(fèi)用，同樣也能更加考慮到居住質(zhì)量。
曾柯建議，有改善性需求的購房者還可以多看看二手房。相對(duì)于新盤，二手房的價(jià)位會(huì)低一些，目前相同區(qū)域內(nèi)，購買一套70平方米的一手商品房的價(jià)格，差不多就能夠買一套面積在100平方米左右的二手房。同時(shí)，二手房多為現(xiàn)房，能夠讓急需改善自己住房條件的購房者有更直觀的選擇，而大多數(shù)的二手房也更具有居住氛圍，周邊的配套也會(huì)比較完善。
需求因人而異理性選房
田野房地產(chǎn)咨詢有限公司數(shù)據(jù)中心經(jīng)理邵銘莉認(rèn)為，年齡在45歲左右的購房者，他們中大部分人的第一套房都可能是單位分房，而房子面積較小，房子的年代也比較久遠(yuǎn)。
“這部分購房者在選擇二套房時(shí)，面積可以偏大一些，選擇在120至140平方米左右比較合適。可以選擇品牌開發(fā)商的項(xiàng)目為主，因?yàn)檫@樣的住宅不但質(zhì)量和設(shè)計(jì)都有保障，并且有較好的升值保值空間。”邵銘莉認(rèn)為這部分購房者沒有第一套房貸的壓力，所以在買第二套房時(shí)可以挑選品質(zhì)和升值潛力都較好的住宅。
“如果第一套房就是購買了商品房，但因?yàn)樯睢⒐ぷ鞯仍蛐枰纳菩蛽Q房的購房者，面積最好控制在80至100平米之間。可以選擇交通通達(dá)的2環(huán)到3環(huán)之間的住宅，主要以自己工作的地點(diǎn)為區(qū)位選擇的依據(jù)。而房子周邊教育配套和醫(yī)療也是需要考慮的條件。”
邵銘莉認(rèn)為上述置業(yè)人群主要集中在35歲左右，他們可能即將面臨養(yǎng)老養(yǎng)小的生活轉(zhuǎn)變，所以需要改善住房環(huán)境。所以這類購房者在購房時(shí)必須理智和慎重，需要從生活的多方面考慮住房的條件。
“由買轉(zhuǎn)租”同樣滿足需求
剛從個(gè)舊到昆明工作的胡先生，原本打算買房安頓下來，不過新政出臺(tái)后他轉(zhuǎn)變了想法。胡先生告訴記者，原來打算購買一套2居室住宅，但是自己已經(jīng)在老家購買過一處寓所，所以現(xiàn)在先決定租套房子過渡一下。
采訪中有許多人置業(yè)者的買房經(jīng)歷和胡先生一樣，由買轉(zhuǎn)租。根據(jù)新亞地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從新政出臺(tái)一個(gè)多月以來，昆明租房人數(shù)明顯上升，5月較之4月漲幅在10%左右。
誠毅房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)譚平分析到，在新政實(shí)施后，資金不夠充裕但又具有改善型需求的消費(fèi)者開始轉(zhuǎn)變了理念，從買房轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥俊！斑@些需要改善居住條件的置業(yè)者，自身已經(jīng)有了第一套房，他們可以把自己手中的住房進(jìn)行出租，然后自己再選擇更好的住房租住。這樣不僅能減少改善住房時(shí)投入的成本。相較于買房，租一套合適的住房也同樣能滿足自身需求。”
譚平認(rèn)為，新政主要打擊短線投機(jī)者，為了減少利潤損失，部分業(yè)主紛紛開始轉(zhuǎn)向租賃市場，進(jìn)行長線投資，因此最近租賃市場異常活躍。新政實(shí)施后，許多具有改善性需求的購房者出現(xiàn)了觀望的情緒，但面臨住房的迫切需求，也讓他們轉(zhuǎn)向了租賃市場。租房對(duì)于當(dāng)下改善型需求的購房者來說，未嘗不是一種行之有效的決絕方案。
理性激辯：“改需”出手或觀望？開發(fā)商比內(nèi)功或“跑得快”？
購房者有話說，剛需好買房，改善型需求怎么辦？
【正方】
購房者王小姐：剛需要買房，而我們“改需”同樣需要換房，隨著孩子漸漸長大要讀幼兒園了，不得不考慮臨近有無幼兒園。老人需要安享晚年，不得不考慮附近有無公園。在現(xiàn)有居住條件下，生活品質(zhì)并不高，所以購買一處長期不換房同時(shí)讓每位家庭成員生活得滿意的房子勢在必行。
【反方】
購房者余先生：目前對(duì)“改需”群體，不是一個(gè)下手的時(shí)機(jī)。短期來看房價(jià)是很難再繼續(xù)走高的。
作為我們一般的老百姓購買力還非常有限，我現(xiàn)在并不急著買房，至少不會(huì)因?yàn)閾?dān)心買不到房而急于下單。
開發(fā)商有話說，目前形勢下，開發(fā)商比拼什么？
【正方】
開發(fā)商甲：在后新政時(shí)代，“促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品提升，讓市民買到適合自己的房子”的基調(diào)下，價(jià)格并不是開發(fā)商的救命稻草，只有開發(fā)出“四道”的樓盤，才能在市場中獲得競爭力。“四道”即城市距離解決之道、健康養(yǎng)生解決之道、成熟優(yōu)享解決之道、純粹圈子與天倫共享解決之道。所以開發(fā)商比的是內(nèi)功。
