近幾年，房地產(chǎn)的保值概念紅火一時，也讓普通百姓對投資房地產(chǎn)青睞有加。而今，隨著樓市看空氛圍漸濃，再加汶川大地震對家庭資產(chǎn)配置方式的沖擊，一些投資客開始反思自己以租養(yǎng)房的理財方式。
樓市后期不看好 租金回報又不高
以租養(yǎng)房模式魅力減弱
以租養(yǎng)房是風(fēng)靡一時的投資方式，如今因房產(chǎn)后市看空氛圍濃厚，再加租金回報率較低，籠罩在這種模式上的光芒，開始減弱。
張小姐是一名在上海工作的臺灣人。2003年，她在鎮(zhèn)坪路、中山北路的秋月楓舍買了套一房一廳，單價7000多元/平方米。2007年，她已結(jié)婚生子，感覺家里太小，不夠住，又在松江泗涇鎮(zhèn)購買了三房兩廳，總價不到70萬元。如今兩套房子都有貸款，她之前的打算是，等孩子長大點，就把兩套房子賣掉，換成一套秋月楓舍的三房，畢竟這里有個知名小學(xué)，生活也方便。如今，隨著秋月楓舍的房價漲到2.4萬元/平方米左右，張小姐的想法又有了變化："鎮(zhèn)坪路房子能賣165萬元，租金每月才3000元，回報率太低，現(xiàn)在想把房子賣了，一部分還泗涇房子的貸款，另一部分拿到臺灣炒股票。"
租金+養(yǎng)老金的"兩金"退休方式，此前在滬上頗為流行。在策源行工作的小汪，今年28歲，她向記者表示，最大的理想是做個"收租婆"，買幾套小房子，等退休后就靠這些房子的租金和養(yǎng)老金生活。小汪這個夢一直做了四年，如今卻被同事的話一語驚醒：有這么多錢的話，做什么投資，賺不到3-4%的收益啊，又不是只有收租一條路。
資深投資客沈先生從2001年至今，陸續(xù)購買了7套房子，1套自住，其余6套小房子出租，每月收租金約1.3萬元。四川汶川大地震后，他開始反思自己的資產(chǎn)配置比例，覺得95%的資產(chǎn)都是房子，雞蛋放在一個籃子里，風(fēng)險較大，回報也不高。"銀行五年定期，就有5.84%的利率，而租金回報率還不到4%，如果沒有樓市升值的預(yù)期，以租養(yǎng)房不會特別吃香了。"
業(yè)內(nèi)指出，近幾年房價上漲，投資者普遍忽視了租金回報率這個指標(biāo)，認(rèn)為相對于房產(chǎn)增值來說簡直可以忽略不計。當(dāng)前，樓市走向撲朔迷離，看空氣氛濃郁，再加銀行不斷升息，較低的租金回報率，才引起部分業(yè)主的重視。銀行界人士認(rèn)為，房貸利率不斷上升，以租養(yǎng)房的獲利空間會相對縮減，甚至可能導(dǎo)致一些資金緊張的投資客不得不拋售。
渣打銀行日前一次投資理財座談會認(rèn)為，上海樓市租金回報率僅為3-4%左右，連CPI都跑不過，再加轉(zhuǎn)手稅費較高，已不太適合繼續(xù)投資。(張之花)
租金還要漲
部分投資客仍相信"長線是金"
"與房屋售價相比，我相信租金仍有較大的上漲空間，現(xiàn)在打算繼續(xù)持有。"有兩套房子的王小姐，提出了與張小姐、沈先生不同的看法。
王小姐的兩套房子，一套自住，一套出租，出租房位于軌道交通4號線東安路站附近，月租金2300元左右。近三年來，該房租金每年上漲一二百元。"如果裝修得稍微好一點，每月出租2500元不成問題。房客希望跟我簽三四年的長合同，而我堅持每年一簽，因為租金上漲較快，短合同更利于保護(hù)房東利益。"
王小姐判斷，目前上海住宅租金仍有較大的上漲空間，理由如下：如張小姐、沈先生這樣的投資客開始高位套現(xiàn)，這將使總體的出租房源數(shù)量減少；營業(yè)稅規(guī)定從2005年6月1日起實行，之前相當(dāng)多的投資客為免繳此稅，由售轉(zhuǎn)租，現(xiàn)在離5年限期越來越近，這意味著不少有稅房將由租轉(zhuǎn)售；再說，現(xiàn)在市場走向不明朗，部分購買力受到人為抑制，不買房，就得租房。接下來的6月還將迎來畢業(yè)高峰，應(yīng)屆畢業(yè)生的租房需求扎堆釋放，也是利好；再者國內(nèi)房地產(chǎn)市場的租售比一直比較低，接近國際警戒線，這也給租金上調(diào)帶來空間。
大地震盡管發(fā)生在汶川，卻促使一些本市市民思考固定資產(chǎn)的風(fēng)險，甚至產(chǎn)生"買不如租"的說法。分析指出，四川、上海兩地的地質(zhì)條件不同，樓市發(fā)展?fàn)顩r也差異很大，因為四川地震就得出上海樓市"買不如租"的判斷有些武斷。
數(shù)據(jù)顯示，上海房價增速遠(yuǎn)高于租金增速，住房租金水平與住房價格水平相當(dāng)不對稱。比如，2007年12月比2006年12月，上海房屋租賃價格增長12.5%，而同期二手房銷售價格卻大增35.4%，房價增幅幾乎是房租增幅的三倍。有看法認(rèn)為，這意味著租金上漲空間較大。在住宅市場化、人口城市化大潮的背景下，住房租賃市場必然獲得快速發(fā)展。
普通住宅租賃市場如此，高檔住宅租賃市場也很活躍。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，4月份，大量外籍人士抵滬使市場上對高檔公寓和高檔別墅的租賃需求上升，加之物業(yè)本身的高出租率，將推動物業(yè)租金緩慢上漲。
