案情簡介
原告周華彬在北京市海淀區華光路擁有1犯平方米的商品房一套，其后又繼承了其父位于北京市海淀區玲瓏路23號的3間房屋，因原告有房屋居住，導致其繼承的3間房屋暫時閑置。
2005年8月12日，原告周華彬將這3間閑置的房屋出租給被告王曉華居住，雙方在房屋租賃合同中約定，被告王曉華每月10日向原告支付租金1500元，但雙方在合同中沒有約定房屋的租賃期限。
2005年12月28日，原告周華彬因母親生病住院，花去了醫藥費3萬元，其中向自己好友何鵬雄借了2萬元。2006年1月12日，原告周華彬妻子生病住院，其又向何鵬雄借款3萬元，共欠何鵬雄5萬元。
2006年7月21日，原告周華彬覺得借款較多，不還錢心理負擔太重，又鑒于家庭沒有其他收入，遂與妻子商量，如果何鵬雄愿意，就把已經對外出租的3間房屋以10萬元的價格出售給何鵬雄，原告的妻子表示同意。隨后，原告周華彬找到何鵬雄協商，愿意將自己繼承的3間房屋作價10萬元出售給何鵬雄，扣除其向何鵬雄的借款，何鵬雄向原告支付5萬元房款即可。何鵬雄恰巧有買房的意向，遂表示同意，于是雙方簽訂了房屋買賣合同，何鵬雄將5萬元的房價款交給原告周華彬（扣除原告周華彬所借5萬元），付款后的第二天，雙方到房管部門辦理了房屋過戶登記手續。
房屋過戶手續辦完后，原告周華彬通知被告王曉華，告訴其事情的來龍去脈，并要求被告王曉華騰退所租住的房屋。但原告要求被告騰房的要求遭到拒絕。
原告周華彬認為，本人對出租的房屋享有所有權，有權處分出租的房屋。因本人與被告簽訂的房屋租賃合同沒有約定租賃期限，根據法律的規定，本人有權隨時解除房屋租賃合同。更何況，本人已將房屋出售給第三人何鵬雄，并已辦理房屋過戶手續，其之間簽訂的房屋買賣合同符合法律的規定，理應受到法律的保護。故被告王曉華拒絕騰房的行為已侵犯自己的合法權益，被告王曉華有義務及時搬出租住的房屋。
后經三方多次協商未果，原告周華彬向北京市海淀區人民法院提起訴訟，請求法院判決被告王曉華及時搬出承租的房屋，并承擔本案的訴訟費用。
被告王曉華認為，本人與原告簽訂的房屋租賃合同系雙方真實的意思表示，且合同的內容符合法律的強制性規定，理應受到法律的保護。在房屋承租期間，原告在未經本人同意、亦未通知本人的情況下，將本人承租的房屋擅自出售給第三人何鵬雄，原告擅自出售房屋的行為已經侵犯本人對承租房屋的優先購買權。根據《城市私有房屋管理條例》第11條的規定，對私有房屋的買賣，出租人須提前3個月通知承租人。同時，《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”據此，原告沒有履行上述法律規定的義務，亦剝奪了本人對承租房屋的優先購買權，故原告與第三人之間簽訂的房屋買賣合同無效，而且本人也愿意花10萬元購買此房屋。綜上所述，原告向法院提起的訴訟請求缺乏法律事實和法律依據，請求法院判決駁回原告的訴訟請求。
第三人何鵬雄認為，本人與原告簽訂的房屋買賣合同系雙方之間真實的意思表示，合同的內容也是符合法律強制性規定的，而且雙方簽訂房屋買賣合同后即到房地產管理部門辦理了房屋過戶手續，其與原告履行了所有的購房手續，現在本案系爭房屋的所有權應為本人所有，被告拒絕騰房的行為已經侵犯本人對房屋擁有的所有權。故請求法院判決被告及時騰出房屋，維護本人的合法權益不受侵害。
法院判決
北京市海淀區人民法院經審理認為，原告周華彬和被告王曉華之間的房屋租賃關系系雙方自愿建立，其租賃關系合乎法律之規定，應當受到法律的保護。根據《城市私有房屋管理條例》第11條的規定，對私有房屋的買賣，出租人須提前3個月通知承租人。同時根據《最高人民法院關于貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第118條的規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”本案中，原告周華彬在出售出租房屋時，未履行上述法律法規、司法解釋所規定的提前3個月通知的義務，在未經承租人放棄優先購買權的情況下，擅自將出租房屋出售給第三人何鵬雄，顯屬不當。盡管原告周華彬和何鵬雄經協商達成協議，簽訂房屋買賣合同并到房地產管理部門辦理了房屋過戶手續，但是，原告與第三人之間的買賣行為，侵犯了被告王曉華作為承租人的優先購買權，故該房屋買賣合同無效。根據《城市私有房屋管理條例》第11條、《中華人民共和國民法通則》第58條、《最高人民法院關于貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第189條之規定，判決如下：
一、原告周華彬和第三人何鵬雄簽訂的房屋買賣合同無效；
二、駁回原告的訴訟請求。
爭議焦點
1．在本案中，原告周華彬和被告王曉華的租賃關系是否受到法律的保護？
2．在本案中，原告周華彬出賣房屋的行為是否侵犯了被告王曉華依法享有的優先購買權？
律師點評
一、在本案中，原告周華彬和被告王曉華的租賃關系符合法律的規定，應當受到法律的保護。
所謂房屋租賃合同，是指出租人將房屋提供給承租人使用，承租人給付租金，并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的協議。可見，房屋租賃合同是一種雙方的法律行為。租賃合同一旦生效，承租人即取得了房屋的占有權和使用權，出租人雖然保留所有權，但其所有權受到承租人用益物權的一定限制。在合同有效期間，出租人行使所有權，不得侵犯承租人的承租權以及相關權利。
在本案中，原告周華彬和被告王曉華的租賃關系是雙方自愿建立的。當時，原告周華彬因住房較多，自愿出租，被告王曉華因住房緊張，需要租房，這樣雙方出現了租賃關系，雖然雙方在房屋租賃合同中未對房屋的租賃期限作出明確的約定，但此對房屋租賃合同的效力不產生任何影響，故原、被告建立的正當租賃關系合乎法律規定，理應受到法律的保護。
