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１、完備房屋租賃的法律要件

盡管房屋租賃會出現(xiàn)各種各樣的問題，但只要依據(jù)有關(guān)法律，履行法定程序，完善必備文件還是可以降低風(fēng)險(xiǎn)的。首先租賃雙方應(yīng)該簽訂書面合同。雙方都要出示工商營業(yè)執(zhí)照等法律文件和有關(guān)身份證件，辦理租賃登記備案手續(xù)，并向登記部門提供有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明、租賃安全合格證、共有產(chǎn)權(quán)人同意出租意見和抵押權(quán)人同意出租等法律文件。



　 ２、租前調(diào)查

無論出租方或是承租方，在簽訂租賃協(xié)議之前，都應(yīng)對彼此的資信情況、工商、財(cái)務(wù)狀況和有關(guān)資產(chǎn)狀況做一調(diào)查，以防一方有虛假成分，為以后的履約做好準(zhǔn)備。



　 ３、聘請律師幫助

租賃雙方最好聘請律師參與合同文本的制作、修改和簽約工作，請律師審查有關(guān)法律文件和證明文件，必要時(shí)可以讓律師出具法律意見書或請律師對有關(guān)法律文件予以見證。



　 ４、快速做出反應(yīng)

一旦發(fā)現(xiàn)一方有違約行為，要馬上采取措施將問題及時(shí)予以解決。

租賃市場是房地產(chǎn)市場的一個組成部分，租賃市場會隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而進(jìn)一步擴(kuò)大。目前我國的房地產(chǎn)租賃市場還遠(yuǎn)沒有進(jìn)入一個法律的市場，市場行為極不規(guī)范，一些違法現(xiàn)象還十分嚴(yán)重并對租賃市場的培育和發(fā)展起到了負(fù)面影響，所以我們面臨的問題是仍要加強(qiáng)租賃市場方面的立法工作，加強(qiáng)法制、加強(qiáng)管理，使租賃市場進(jìn)一步規(guī)范化，從而推動整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 （北京市中倫律師事務(wù)所 陳文律師）

　 如何轉(zhuǎn)租

　 轉(zhuǎn)租是指承租人不退出原租賃關(guān)系，而將租賃物出租給第三人使用并收取租金的行為。《合同法》第225條對于轉(zhuǎn)租行為的規(guī)定是：在租賃期間，因占有、使用租賃物而獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。依據(jù)本條的規(guī)定，雙方當(dāng)事人可以協(xié)商確定在租賃期間，因占有、使用租 賃物而獲得收益的歸屬，如無此約定，則此收益歸承租人所有。

　　中介轉(zhuǎn)租房屋。中介公司先將房屋租下來，再將其轉(zhuǎn)手租給他人。從法律上來說，中介的行為屬于房屋轉(zhuǎn)租。我國《合同法》規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 從中介轉(zhuǎn)租房屋，需要注意以下幾點(diǎn)：

　　1、中介公司是否得到了大房東對房屋轉(zhuǎn)租的許可。 這種許可既可是以單獨(dú)的書面材料形式出現(xiàn)，也可以是中介與大房東在租賃合同中加以明確約定。只有看到大房東準(zhǔn)許中介轉(zhuǎn)租房屋的書面材料后，方可與中介簽訂房屋的承租合同。因?yàn)椋绻麤]有得到大房東的同意，與中介簽訂的承租合同并不能保證你對那套房屋的承租權(quán)，大房東可以隨時(shí)解除其與中介之間的租賃合同，并要求你搬出房屋。萬一發(fā)生該情況，你所受到的損失，只能向中介要求賠償。

　　2、在承租期限方面，根據(jù)規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租合同約定租期的最后時(shí)限，不得超過原租賃合同中約定的最后租期。因此，在與中介簽訂承租合同時(shí)，租期不能超過中介與大房東之間的租賃合同約定期限。

　　3、轉(zhuǎn)租房屋還有一個比較特殊的風(fēng)險(xiǎn)，在轉(zhuǎn)租期間，如果中介與大房東之間的租賃合同解除，那么你與中介之間的承租合同也必須隨之解除。對此，可以在約定違約責(zé)任時(shí)加以適當(dāng)考慮。