隨著近年來房地產(chǎn)市場急劇升溫，商業(yè)地產(chǎn)一邊呈現(xiàn)出投資活躍、租售兩旺的局面，另一方面也因租金拖欠、違法轉(zhuǎn)租、裝修賠償?shù)葐栴}引發(fā)了大量的法律糾紛。究其根源，商業(yè)地產(chǎn)租賃與普通住宅租賃相比，具有租期長、租金高、涉及面廣的特點(diǎn)，如果租賃雙方對(duì)相關(guān)法律和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)考慮不足，就容易在日后引發(fā)矛盾，釀成糾紛。本文結(jié)合筆者多年實(shí)務(wù)操作經(jīng)驗(yàn)，就商業(yè)地產(chǎn)租賃中常見的十大陷阱總結(jié)如下，以供各位借鑒。
陷阱一：出租主體
商業(yè)地產(chǎn)租賃合同簽訂前需要核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證書的原件，必要時(shí)還應(yīng)在房屋交易中心查詢房屋權(quán)屬登記情況。這樣做的主要目的，是為了核實(shí)房屋租賃合同的出租方與產(chǎn)權(quán)證書登記的所有權(quán)人是否一致。需注意的是，如果出租方并非房屋所有權(quán)人，而是代理出租、委托出租，則需要出租方提供房屋所有權(quán)人的委托書等法律文件;如果出租房屋是兩人以上共有的，則需要得到全體房屋所有權(quán)人的同意或授權(quán)。承租方一旦忽視對(duì)出租方主體資格的審查，則可能會(huì)掉進(jìn)房東“合同效力”的陷阱。
陷阱二：土地性質(zhì)
我國建設(shè)用地使用權(quán)按用途劃分為工業(yè)用地、居住用地和商業(yè)用地等不同類型。根據(jù)物權(quán)法和相關(guān)房地產(chǎn)法律規(guī)定，房屋實(shí)際用途應(yīng)當(dāng)與土地用途一致。未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變土地用途，例如在居住或工業(yè)用地上開設(shè)商業(yè)項(xiàng)目，則有一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。我們?cè)龅竭@樣一個(gè)案例，當(dāng)事人租賃工業(yè)用地上建造的房屋開設(shè)酒店，裝修進(jìn)行了一半后卻發(fā)現(xiàn)因土地性質(zhì)問題無法通過工商、消防等審批程序。申領(lǐng)不到合法的經(jīng)營執(zhí)照，當(dāng)然就無法再繼續(xù)承租和經(jīng)營下去。由此造成的經(jīng)濟(jì)損失由誰承擔(dān)?一場不可避免的房屋租賃糾紛就此產(chǎn)生了。
陷阱三：轉(zhuǎn)租問題
轉(zhuǎn)租是商業(yè)地產(chǎn)租賃中經(jīng)常遇到的，且關(guān)系雙方切身利益的敏感問題。房屋的轉(zhuǎn)租通常分為兩種方式，第一種方式是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。換言之，即在房東書面同意的情況下，承租人可以充當(dāng)“二房東”把承租的房屋部分或全部再出租，并從中獲取收益。但如果承租人未經(jīng)房東同意擅自轉(zhuǎn)租，則構(gòu)成違約行為，嚴(yán)重的可導(dǎo)致房東解除房屋租賃合同，收回房屋。
第二種轉(zhuǎn)租方式是房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓，指在房屋租賃期限內(nèi)，承租人將其在房屋租賃合同中的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給第三人，由第三人取代原承租人的地位，繼續(xù)履行房屋租賃合同的行為。這種轉(zhuǎn)租方式也是“盤店”的一種方式，但是在盤店的過程中一般還會(huì)涉及到裝修，設(shè)備、技術(shù)的一并轉(zhuǎn)讓和補(bǔ)償，所以在合同中應(yīng)分別約定清楚，并且要由新的接盤方與房東重新簽訂房屋租賃合同或其他書面協(xié)議。只有這樣，三方的利益才能得到充分的保障。
陷阱四：裝修改造
商業(yè)地產(chǎn)的承租人在接手后一般都會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行不同程度的裝修改造。在此提醒物業(yè)裝修改造必須把握的幾個(gè)原則：一、必須事先得到房東的書面同意。二、不能損害原房屋主體結(jié)構(gòu)，影響房屋建筑安全。三、裝修工程的消防報(bào)批和驗(yàn)收責(zé)任由承租人負(fù)責(zé)。四、合同期滿或提前終止時(shí)，裝修折舊與補(bǔ)償方式一定要約定清楚。我們?cè)趯?shí)踐中經(jīng)常遇到的案例就是房屋租期未滿，由于各種原因?qū)е码p方合作破裂，這時(shí)候，承租人的裝修投入往往就成為雙方爭議的焦點(diǎn)。裝修需要拆除還是補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)又是什么，為避免雙方陷入爭執(zhí)的僵局，事先的約定是非常必要的。
陷阱五：消防問題
商業(yè)地產(chǎn)在租賃中一般需過兩道消防關(guān)，一是房屋在竣工驗(yàn)收時(shí)應(yīng)取得的房屋消防驗(yàn)收合格證書或備案登記;二是將租賃房屋用于商業(yè)經(jīng)營場所時(shí)在開業(yè)前應(yīng)通過的消防安全檢查。前者是業(yè)主的責(zé)任，后者一般是承租人的責(zé)任。
曾有這樣的案例，承租人將租賃房屋裝修好申請(qǐng)消防驗(yàn)收時(shí)，因逃生樓梯不足通不過消防檢查而不能開業(yè)。可是房屋本身的結(jié)構(gòu)又不適合再添建逃生梯，結(jié)果自然造成房東與承租人之間互相指責(zé)，推諉責(zé)任，釀成訴訟。為避免類似的糾紛發(fā)生，承租人在租賃合同簽訂前最好請(qǐng)工程專業(yè)人員實(shí)地查驗(yàn)租賃房屋是否具備所開辦的經(jīng)營項(xiàng)目的硬件條件，裝修改造方案也應(yīng)先獲消防審批后再動(dòng)工，并應(yīng)事先約定好雙方各自的消防責(zé)任。
陷阱六：配套設(shè)施
商業(yè)地產(chǎn)要正常運(yùn)轉(zhuǎn)，離不開完善的配套設(shè)施和日常維護(hù)，諸如供電供水設(shè)備、中央空調(diào)、鍋爐、電梯、安防設(shè)施等，無論哪個(gè)環(huán)節(jié)出了問題都會(huì)直接影響到日后的正常經(jīng)營。出租方通?？紤]的是怎樣保證配套設(shè)施的合理使用與保養(yǎng)維護(hù)，延長使用壽命。而承租人則需考慮配套設(shè)施的交付現(xiàn)狀是否滿足自己長期運(yùn)營的需要，例如水電負(fù)荷、空調(diào)功率等。由于商業(yè)地產(chǎn)的租期通常較長，有的甚至長達(dá)10年以上，因此明確配套設(shè)施的保養(yǎng)維修責(zé)任尤為重要。例如某設(shè)備到達(dá)國家強(qiáng)制報(bào)廢年限或出現(xiàn)故障無法修復(fù)的情況，更換責(zé)任、費(fèi)用分?jǐn)傄约敖窈笳叟f的方式都要考慮周全，約定清楚。
陷阱七：違章搭建
按相關(guān)法律規(guī)定，未依法登記取得房屋產(chǎn)權(quán)證書或無其他合法權(quán)屬證明的各類違法建筑都屬于不得出租的情形。承租人所租賃的房屋如有全部或部分屬于違法建筑，則將導(dǎo)致租賃合同全部或部分無效。受利益驅(qū)使，房東與承租人在合作之初往往對(duì)違法搭建問題達(dá)成某種“默契”，認(rèn)為只要沒有政府相關(guān)部門的查處，大家就相安無事。殊不知，這種默契卻經(jīng)不起時(shí)間和利益誘惑的考驗(yàn)，極易成為一方日后撕毀合同的借口。
陷阱八：權(quán)利負(fù)擔(dān)
在房屋租賃合同簽署前承租人應(yīng)對(duì)物業(yè)的權(quán)屬情況進(jìn)行調(diào)查，以確認(rèn)租賃房屋是否存在權(quán)利負(fù)擔(dān)或瑕疵。例如司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的，權(quán)屬有爭議的物業(yè)就不能進(jìn)行租賃。
除此以外，出租房屋上設(shè)定了抵押擔(dān)保會(huì)不會(huì)對(duì)租賃造成影響呢?《物權(quán)法》頒布以后第一百九十條對(duì)這個(gè)問題做了明確規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。”即物業(yè)的租賃關(guān)系與抵押關(guān)系允許同時(shí)存在，但成立時(shí)間在先的權(quán)利效力大于成立時(shí)間在后的權(quán)利。
因此，如果房屋先抵押，后出租的，業(yè)主應(yīng)該書面告知承租人，承租人也應(yīng)該通過房產(chǎn)登記查詢主動(dòng)了解物業(yè)權(quán)利負(fù)擔(dān)的相關(guān)情況。雙方還應(yīng)在租賃合同中明確約定當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)造成租賃合同解除的，各自應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任，善后事宜如何處理等。
