一、租房時是否必須要辦理房屋租賃備案登記證?
滬律網(wǎng)網(wǎng)友提問：房屋租賃合同必須要備案嗎?租房時是否必須要辦理房屋租賃備案登記證?
滬律網(wǎng)律師回答：對于經(jīng)營性用房來說，簽訂、變更、終止房屋租賃合同，出租人和承租人一定要在30日內(nèi)帶著相關(guān)材料到房屋所在地的房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
對住宅用房來說，暫可不備案，但為有效保護承租人的權(quán)益，最好還是登記備案，否則就可能發(fā)生出租人同時將房子租給別人的情況;同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風險。
二、租賃房屋不登記是否無效?
滬律網(wǎng)網(wǎng)友提問：2014年4月，我將兩間門面出租給李某做生意。2015年，李某將該房轉(zhuǎn)租他人未經(jīng)我同意，我找他討要說法，他說我們之間簽訂的租賃合同因為沒有進行登記為無效合同，所以拒絕支付房租。請問，租房不登記就無效嗎?
滬律網(wǎng)律師回答：《城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條規(guī)定：“租賃房租，出租人和承租人應(yīng)當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕等責任條款，以及雙方的其他權(quán)利義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。”該條款并未將登記備案作為合同生效的條件。你們雙方簽訂的合同是真實意思表示，應(yīng)為有效合同。根據(jù)《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”故你可以要求其支付房租或解除合同。
三、租房如不辦理房屋租賃登記證會有什么風險?
(一)承租人面臨的法律風險
1.承租人可能無法獲得優(yōu)先購買權(quán)。《中華人民共和國合同法》(以下簡 稱《合同法》)第二百三十條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”也就是說，在 出租人出售已經(jīng)出租的房屋時，如果承租人開出的價格與其他人相同，則承租人有權(quán)與出租人優(yōu)先簽訂購房合同。 立法的本意在于使現(xiàn)有的承租人獲得優(yōu)先購買房屋的機會，以有利于其生活或生產(chǎn)的穩(wěn)定。當事人要獲得這種特殊的保護，就必須能夠證明其是房屋的“承租人”， 其與出租人之間具有真實的租賃關(guān)系。但在司法實踐當中，出租人與他人合謀偽造租賃合同的情況屢見不鮮，這就使得法院在認定租賃關(guān)系是否成立時往往對租賃合 同的真實性心存疑慮。在出租人與承租人之間存在親屬關(guān)系時，法院將更有可能認為當事人之間的租賃合同是事后補簽的，是不真實的，從而否定承租人的優(yōu)先購買 權(quán)。
但是，假如出租人與承租人依法辦理了租賃登記的話，則情況將截然不同。《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》(以下簡稱《證據(jù)規(guī)定》)第七十七條規(guī) 定，“人民法院就數(shù)個證據(jù)對同一事實的證明力，可以依照下列原則認定：(一)國家機關(guān)、社會團體依職權(quán)制作的公文書證的證明力一般大于其他書證;”房屋管 理部門所出具的租賃登記證將為租賃關(guān)系的真實性提供有力的證明，當事人不必再為此承擔額外的舉證責任。
2.承租人可能無法獲得“買賣不破租賃”的特別保護。《合同法》第二百二十九條規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”通俗地講，這條法規(guī)是指在租賃期內(nèi)租賃房屋的產(chǎn)權(quán)因買賣或繼承等而發(fā)生變化時，新的房屋所有權(quán)人(購 房者或繼承人等)無權(quán)終止原有的租賃關(guān)系，承租人可以在租賃期內(nèi)按照原有的條件繼續(xù)使用所租賃的房屋，其實質(zhì)也在于維護承租人生產(chǎn)或生活的穩(wěn)定。但是，從 新的房屋所有權(quán)人的角度來看，承租人對房屋的繼續(xù)使用則嚴重損害了其利益，在租期長達十年甚至二十年時情況尤其嚴重。在我國，許多商業(yè)銀行或資產(chǎn)管理公司 就因此而無法將債務(wù)人的房產(chǎn)拍賣變現(xiàn)，從而使得呆壞賬的數(shù)量大幅增加。
為了避免債務(wù)人虛構(gòu)租賃關(guān)系，保護新的房屋所有權(quán)人的利益，許多法院 為承租人“買賣不破租賃”的權(quán)利設(shè)定了嚴格的條件，即要求承租人應(yīng)事先辦理租賃登記。如上海市高級人民法院制定的《關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題 的解答(三)》即規(guī)定，“未經(jīng)登記的租賃合同，當房屋所有權(quán)發(fā)生變化時，承租人不能以‘買賣不破租賃’為由向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是，承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當知道租賃事實的除外。”據(jù)此，承租人在未辦理租賃登記的情況下，完全有可能因無法證明“新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當知道租賃事實”存在而喪失“買賣不破租賃”的權(quán)利。
(二)出租人面臨的法律風險
不辦理租賃登記將使得出租人同樣面臨一定的法律風險。出租人可能因無法證明租賃關(guān)系的存在或承租人的真實身份而承擔法律責任。比如，出租人在將房屋出租給承 租人之后，承租人在租賃房屋內(nèi)種植花草，因保管不當致使其中的一盆花掉落而將某個行人砸傷。事發(fā)后，承租人便沒了蹤影。在這種情況下，受傷的行人無疑會向 房東要求賠償。而《證據(jù)規(guī)定》第四條規(guī)定，“下列侵權(quán)訴訟，按照以下規(guī)定承擔舉證責任：……(四)建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒 塌、脫落、墜落致人損害的侵權(quán)訴訟，由所有人或者管理人對其無過錯承擔舉證責任”。在人口流動日益頻繁和鄰里關(guān)系趨于淡漠的今天，出租人在未辦理租賃登記 的情況下，要證明租賃關(guān)系的存在并進而證明發(fā)生事故時房屋實際在由承租人支配和管理，顯然并非易事。在出租人舉證不能的情況下，法院將推定出租人對事故的發(fā)生負有責任。
