物權(quán)法通過厘清物權(quán)原因行為和物權(quán)變動(dòng)行為的關(guān)系，正確定位物權(quán)登記的意義，重構(gòu)了我國(guó)物權(quán)登記制度。在此背景下，與高度物權(quán)化的租賃權(quán)緊密相關(guān)的城市房屋租賃登記制度的意義，有待重述。
根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第五十四條，城市房屋租賃應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。如此規(guī)定的目的是“為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”，在實(shí)施過程中，其意義更被明確為加強(qiáng)治安消防管理等等。而事實(shí)上，城市房屋租賃登記制度除了上述行政管理上的法律意義外，其民事法律意義更為豐富。下面結(jié)合兩個(gè)簡(jiǎn)約案例予以說明。
案例一
甲將房屋出賣給乙后，房?jī)r(jià)大漲。甲即與丙私下假簽落款較早的租賃合同。隨后，丙訴諸法院，主張優(yōu)先購買權(quán)，要求確認(rèn)甲乙的房屋買賣合同無效。
案例二
甲2005年將其所有的商廈抵押至銀行融資，2006年將該商廈出租給弟乙。此后，甲無法償還到期銀行貸款，銀行訴諸法院要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。甲私下與乙簽訂了一份始自2004年的長(zhǎng)期低價(jià)租賃合同，并交法院。
案例一中，甲通過“假造”的承租人丙主張承租人優(yōu)先購買權(quán)，達(dá)到了惡意確認(rèn)甲乙房屋買賣合同無效的目的，其效果與“一房多賣”大同小異。原本，賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)和“買賣不破租賃”規(guī)則一樣，是為了加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)承租人利益的保護(hù)。因?yàn)橛腥缤鯘设b先生所言：“居住為人生之基本需要，屋價(jià)高昂，購買不易，承租人多屬經(jīng)濟(jì)上弱者，實(shí)有特別保護(hù)之必要。”同時(shí)，讓承租人在同等條件下優(yōu)先購買出租房屋，也有利于房產(chǎn)價(jià)值的充分開發(fā)利用。但在該案中，承租人優(yōu)先購買權(quán)卻成了甲惡意規(guī)避法律的工具。如果配合物權(quán)法統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的改革，規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)必須以租賃登記為依據(jù)，則可以對(duì)這種惡意行為予以有效控制。同理，“買賣不破租賃”規(guī)則下，買受人獲得全面處分買受房屋的合法權(quán)益，也可以根據(jù)租賃登記制度取得更為充分的保護(hù)。此外，現(xiàn)行法律對(duì)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力范圍并沒有明確，除了可以據(jù)此確認(rèn)出租人與第三人的房屋買賣合同無效外，承租人在同等條件下是否可以主張直接與出租人簽訂購房合同？如果取肯定性的法律政策，那么租賃登記同樣也是一個(gè)至關(guān)重要的依據(jù)。
案例二中，甲與弟乙偽造始自2004年的租賃合同，惡意利用擔(dān)保法第四十八條“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”的規(guī)定，侵害了抵押權(quán)人的合法權(quán)益。因?yàn)楦鶕?jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條的規(guī)定，“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。”法院審理時(shí)，如果不能對(duì)租賃合同生效的真正時(shí)間進(jìn)行確定，那么根據(jù)該偽造的租賃合同，確認(rèn)租賃合同對(duì)于受讓人的拘束力，則對(duì)于抵押權(quán)的充分實(shí)現(xiàn)是存在重要影響的。
從上面兩個(gè)案例的簡(jiǎn)要分析我們可以看到，租賃權(quán)的登記問題對(duì)于平衡承租人和新所有權(quán)人之間的利益沖突，維護(hù)正常市場(chǎng)交易秩序，至關(guān)重要。現(xiàn)行的租賃登記備案制度在放松流動(dòng)人口管制，取消收容遣送制度后，能發(fā)揮的行政管理功能極為有限。因此，有必要重述我國(guó)城市房屋租賃登記制度的意義，在未來的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記立法中，賦予租賃權(quán)以登記公示公信的物權(quán)功能，更好的配合承租人優(yōu)先購買權(quán)及買賣不破租賃制度的實(shí)行。具體操作則可以秉承物權(quán)法的精神，實(shí)行自愿登記和形式審查原則，不登記的租賃權(quán)僅賦予債權(quán)效力，不予以物權(quán)化保護(hù)，登記機(jī)構(gòu)只對(duì)出租人或承租人提供的書面租賃合同等資料進(jìn)行必要的形式審查。
