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房屋租賃立法不能有損私法自治
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:897 ℃

 房東須與房客簽訂責任書,并辦理房屋租賃登記手續,違者將面臨一定數額的罰款。這是正在征求意見的《北京市房屋租賃管理辦法(草案)》的相關規定。事實上,兩年前北京市也曾就此問題征集過民眾的立法意見,但當時征集到的246條意見絕大部分持反對態度,從而導致該草案后來被擱置。

  依據常識,房屋的權利主要是房屋所有權人的物權,也就是房東的財產權。房屋租賃是我國《民法通則》和《合同法》賦予公民處理私有財產的一項基本權利。一方提供住房,一方繳納租金,雙方協商一致,于是租賃成立。這里很明顯體現著市場經濟的自由交換、自主選擇的活動原則,民法稱其為自由平等、意思自治的原則。

  在現實當中,由于房屋質量、治安消防、計生環保等社會問題在城市的大量出現,政府便以管理和維護租賃市場秩序的角色介入了租賃領域。《北京市房屋租賃管理辦法(草案)》正是這一公權力介入的產物。如果說公權力的介入是維護市場秩序所不可缺少的,那么接下來的問題就是:公權力介入的深度和廣度是多少,應該以什么樣的方式介入,政府公權力介入的底線和取向應該是什么?照此考量,擺在我們面前的《房屋租賃辦法(草案)》至少可能存在以下幾方面的問題。

  第一,房東的義務設定不合理。草案規定,出租人不按規定與承租人明確治安、消防責任的,或不按規定履行治安責任的,均要承擔法律責任。事實上,維護治安的權力屬于行政部門,作為民事主體的房東并不享受國家薪金補助,也無執法的依據和權力,無權也無錢,怎能擔當好政府的管理責任?

  第二,房屋租賃的強制備案制度可行性有待完善,而且處罰的合法性不足。草案規定,出租人應當自與承租人訂立房屋租賃合同之日起3日內,到房屋所在地的基層管理組織辦理房屋租賃登記手續,否則將被處以200-500元的罰款。強制備案盡管有助于租賃市場的規范,但租賃情況的多變性和復雜性,導致具體的備案操作起來比較煩瑣,向誰備案,由誰監管,備案是否收費等都還需要考慮。再者,對于不備案的人規定的處罰措施,涉嫌違反了《治安管理處罰法》關于房屋租賃的處罰事項規定,而且很可能會以昂貴的執行成本而成為空文。

  第三,“租房人不得擅自轉租、轉讓和轉借承租房屋”的規定不具有現實合理性,且與現行法律相違。轉租、轉借承租住房在生活中極為常見,并為我國《民法通則》和《合同法》所認可,因為轉租帶來的是租賃的流動、便捷和實用。草案怎能只為了安全和管理的方便,就把這一具有現實生命力的現象和制度禁止呢?而且房屋的轉租往往是私下協商的,一刀切的禁止轉租,執行起來的可能性值得懷疑。

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