禁忌一 不約定房屋租期
2月28日，李某從法院拿到了終審判決書：李某須搬離自己住了十幾年的房子。
事情的起因還得從2004年說(shuō)起。張某強(qiáng)因欠李某款項(xiàng)，以房屋抵償?shù)姆绞絻斶€，房屋依然登記在張某強(qiáng)的名下，雙方在合適的時(shí)候，可以通過(guò)李某購(gòu)買的方式，完全獲得房屋的所有權(quán)。自從住進(jìn)房屋后，李某像對(duì)待自己的家一樣，對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，其間也多次向張某強(qiáng)提出直接購(gòu)買房產(chǎn)，但多種原因都導(dǎo)致其購(gòu)買的心愿未能達(dá)成。
2005年，李某與張某強(qiáng)簽訂了一份《房屋租賃合同》，但兩人都未在合同中約定租賃期限。沒(méi)想到，問(wèn)題卻出現(xiàn)了。
“突然間就通知說(shuō)讓我搬走，也不再說(shuō)賣房了。我在這兒都住了十幾年了。”李某很生氣。
“我是房屋的所有權(quán)人，我和李某簽訂的是不定期租賃合同，在我提前通知對(duì)方的前提下，我有隨時(shí)解除合同的權(quán)利。這期間的房屋裝修和我們雙方對(duì)房屋的買賣意向與本案無(wú)關(guān)，不能作為是否解除合同的依據(jù)。”張某強(qiáng)也很堅(jiān)決。
法院審理后認(rèn)為，李某與房東張某強(qiáng)簽訂的合同為不定期租賃合同，張某強(qiáng)有權(quán)解除合同，收回房屋的使用權(quán)。
法官點(diǎn)評(píng)：
我國(guó)合同法第215條規(guī)定，租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式，當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。烏魯木齊市中級(jí)人民法院民四庭副庭長(zhǎng)李健說(shuō)，房屋租賃期限不滿半年的，可以是口頭租賃合同或者書面租賃合同；房屋租賃期限在6個(gè)月以上應(yīng)當(dāng)采取書面形式租賃合同。李某簽訂租房合同后，在出租房住了12年，并且進(jìn)行了房屋裝修，但沒(méi)有與房主約定租賃期限，這是導(dǎo)致其窘境的主要原因。
禁忌二 口頭約定重大事項(xiàng)
張某和王某在飯局中相識(shí)，得知王某正在租房子，張某想到自己?jiǎn)挝贿€有一套空房子，單位也沒(méi)有用途，可以幫王某便宜租下來(lái)。聽(tīng)完張某的介紹，王某發(fā)現(xiàn)，張某公司房屋面積、地理位置等因素都很符合自己的需求，二人一拍即合。“這是單位的房子，所以你得幫忙代開(kāi)代繳租賃費(fèi)稅金，如果你愿意的話，我就給公司負(fù)責(zé)人說(shuō)說(shuō)。”張某說(shuō)。王某答應(yīng)后，雙方簽訂了房屋租賃合同，約定了租期、租金等事項(xiàng)，但都沒(méi)有提出將代繳稅金的口頭約定也寫入合同中。
“后來(lái)公司財(cái)務(wù)人員拿著王某開(kāi)的稅票去稅務(wù)局辦理業(yè)務(wù)，結(jié)果被稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)是假發(fā)票并進(jìn)行了處罰，公司受到很大損失。”張某說(shuō)。因此事協(xié)商未果，雙方鬧上法庭。
法院審理后認(rèn)為，雙方合同中并未約定租賃費(fèi)稅金由王某代開(kāi)代繳，張某公司也沒(méi)有證據(jù)證實(shí)雙方后來(lái)對(duì)此進(jìn)行了變更或者口頭約定，且張某公司也未提交證據(jù)證明上述3張假稅票系由王某向其提供的，故僅憑王某實(shí)際支付租金與稅票票面金額相加合計(jì)數(shù)額與約定租金數(shù)額相符即認(rèn)定該3張假稅票系王某所出具，證據(jù)不足，故對(duì)張某公司的訴訟請(qǐng)求予以駁回。
法官點(diǎn)評(píng)：
口頭協(xié)議也是協(xié)議的一種，但有非常明顯的局限性，具有變更性強(qiáng)、穩(wěn)定性差、取證難、證據(jù)保存難等缺點(diǎn)。
“雖然法律允許當(dāng)事人口頭約定合同內(nèi)容，但口頭約定房屋租賃合同風(fēng)險(xiǎn)較大。當(dāng)事人房屋租賃合同采取口頭形式的，發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)要有其他證據(jù)證明。”李健說(shuō)，一旦發(fā)生爭(zhēng)議事項(xiàng)，又沒(méi)有其他證據(jù)證明時(shí)，便容易給當(dāng)事人造成損失。
禁忌三 未解除合同一走了之
2015年，王某租下陳某的房子開(kāi)餐館，但生意并不如意。2016年年初，王某便開(kāi)始與陳某協(xié)商解除合同的事情。“但陳某的態(tài)度非常不好，到我餐館內(nèi)和我的家人、員工發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，還自己在門外貼上招租廣告。”王某回憶，“所以我在2016年1月20日就搬走了，不想再繼續(xù)租了”。沒(méi)想到陳某沒(méi)過(guò)多久將王某起訴至法院，要求王某支付2016年的租金。
法院審理后認(rèn)為，案件的焦點(diǎn)在于，當(dāng)事人雙方的房屋租賃合同是否解除。王某與陳某簽訂的房屋租賃合同，租賃期限至2018年2月15日。在未發(fā)生約定或法定解除的條件時(shí)，王某于2016年1月20日搬離該租賃房屋，也未就租賃房屋進(jìn)行交接，故王某搬離房屋的行為屬于違約行為，須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
法官點(diǎn)評(píng)：
“合同解除一般有三種方式，即：協(xié)議解除、約定解除、法定解除。”李健介紹說(shuō)，法定解除，指合同成立后，沒(méi)有履行或履行完畢前，當(dāng)事人一方通過(guò)行使法定的解除權(quán)對(duì)合同進(jìn)行解除。簽訂合同后，雙方當(dāng)事人都應(yīng)履行合同，單方搬離租住房屋造成租賃合同解除的，須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
