案情簡介
2011年，宋某經出租人魏某同意，從原承租人高某處轉租到魏某所有的門面房一間，為此支付高某轉租費13萬元。事后，宋某與魏某補簽了壹份房屋租賃合同，約定房屋年租金15萬元，用于經營床上用品，租賃期限到2013年7月31日。
合同約定，承租人在不影響房屋結構前提下可以對承租房屋進行裝飾，固定物品所有權屬出租人，不固定物品所有權屬承租人。在房屋租賃期限屆滿之前，魏某向宋某送達通知書一份，要求簽訂新的房屋租賃合同，并根據該房屋周邊區域租金價格綜合考慮，將租金上調至每年30萬元，租期三年;若宋某不續簽合同或繳納下一年度租金，則視為原合同到期后終止，宋某應搬出承租房屋。
宋某收到該通知后，雙方未能就繼續承租問題達成一致。房屋租賃期限屆滿后，宋某仍占有使用涉案房屋。魏某遂訴至法院，要求判令宋某返還承租房屋并按照年租金標準支付自2013年8月1日起至實際返還房屋之日止的房屋使用費。
宋某辯稱，其于2011年轉租該房屋時向原承租人高某支付轉租費13萬余元，且承租期間兩次對房屋進行裝修，投入22萬余元，造成上述損失的原因是魏某曾同意其在原合同到期后按同地區同類房屋租賃價格繼續承租房屋。宋某同意返還房屋，但由于魏某不同意繼續出租造成其受損，魏某應賠償其支付的轉租費和房屋裝修損失。
一審法院經審理認為，租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物;租賃合同終止后，承租人繼續占有使用房屋的，應當支付相應使用費，魏某的主張符合法律規定，應予支持。對于宋某提出的裝飾裝修損失和房屋轉租費，均屬獨立的訴訟主張而非抗辯意見，法院在本案中不予理涉。綜上，一審判決支持了魏某的訴訟主張，判令宋某向魏某返還承租房屋，并按照年租金15萬元的標準支付自2013年8月1日起至實際返還房屋之日止的房屋占有使用費。
魏某不服一審判決，上訴至蘇州中院。二審經審理后判決駁回上訴，維持原判。
法官釋法
本案中，雙方未能續簽房屋租賃合同，根據原租賃合同，雙方的房屋租賃關系到2013年7月31日結束。按照合同法第235條規定，租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。合同期滿后繼續占有使用房屋的，違反租賃合同的附屬義務，也侵犯了出租人的物權，出租人可以要求占有人賠償損失。對于出租人來說，最直接的損失就是房屋進入租賃市場后可獲得的租金收益。故魏某要求返還房屋并按照原租金標準計算房屋使用費并無不當，應予支持。對于宋某主張的裝修損失，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，承租人請求出租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附和裝飾裝修費用的，不予支持，當事人另有約定的除外。而雙方在合同中已經明確約定裝飾中固定物所有權屬于出租人。對于宋某主張的轉租費，系支付給案外人高某，與本案雙方當事人之間的房屋租賃關系無關。且宋某的兩項主張屬于獨立請求，不能對抗或抵銷魏某的主張，故未被法院采納。
法官提示
對房屋的裝飾裝修通常是為了滿足使用人的需要及審美，在房屋租賃關系中，承租人的裝飾裝修不一定與出租人的審美和目的一致，可能在返還房屋后，出租人需要重新裝修，故在房屋租賃合同中，出租人收回房屋時取得裝飾裝修物的所有權并不必然獲得利益。
基于上述考慮，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，除當事人另有約定外，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償符合裝飾裝修費用的，不予支持。目前，合同中約定履行其屆滿后出租人無償取得裝飾裝修物已成為行業慣例。
所以，承租人如果需要對租賃房屋進行裝飾裝修，首先應當獲得出租人的同意，而且應當本著誠實信用的原則，確定與其租賃期限相適應的裝飾裝修費用，將該費用作為其租賃房屋的投資成本在租賃期間內攤銷完畢，將自己的損失降到最低。如果房屋租賃雙方對于裝飾裝修問題另有約定，應當在租賃合同中予以明確，以減少糾紛的產生。
