導讀：租房合同違約金如何計算? 租房合同違約金的計算根據合同的相關約定違約金來計算，定金和違約金以及損害賠償金不能重復計算。租房合同解除后，各種違約金的計算又因情況的不同二不同。
租房合同違約金如何計算?
租房合同違約金的計算根據合同的相關約定違約金來計算，定金和違約金以及損害賠償金不能重復計算。租房合同解除后，各種違約金的計算又因情況的不同二不同。
原告與被告簽訂房屋租賃合同，約定：承租人被告不能完整履行合同，則賠償三個月房租、支付5%違約金、扣除履約金及支付免租期一個月房租。履行一年之后，被告向原告送達解約通知書，原告簽收。
一、定金罰則與違約金、損害賠償金不應當重復計算
本案中，雙方當事人在合同中同時約定了違約金(年租金的5%)、損害賠償金(三個月房租)及履約金(29800.00元)扣除三種責任承擔方式，原告至今沒有退還履約金;另外，簽訂合同時，被告尚給原告支付定金100000.00元整，原告至今尚未退還該定金。根據“損益相抵”規則，即使被告行為被認定為違約，原告應當在上述四種方式中選擇一種作為追究被告違約責任的方式，在違約金或定金“收益”不足以彌補實際損失時，違約方即本案被告具有補足差額的義務，因此，原告不能通過重復累加的方式，無端加重被告的責任。
二、支付損害賠償金作為違約責任承擔方式，具有最終后置性
根據《合同法》第112條(繼續履行、采取補救措施與賠償損失的關系)、第114條第2款(違約金和賠償損失的關系)的規定，賠償損失應當是在違約方承擔繼續履行、采取補救措施、支付違約金及承擔定金責任之后尚不足以彌補守約方實際損失時所應承擔的一種責任。本案中，原告不依據合同約定的違約金、履約金扣除及實際支付的定金來追究被告違約責任，直接要求被告賠償損失的主張不符合合同法有關違約責任承擔的基本規則。另外，被告對其損失額度具有舉證責任。
三、原告與被告于2008年12月26日協商一致解除合同，雙方均不違約
2008年12月9日起，原告與被告協商解除租賃合同的事宜，同年12月26日，雙方對解除合同達成一致意見，原告在《解約通知單》上簽字確認：租賃合同于2009年1月1日解除。原告至今沒有對解除合同的意思表示提出任何異議。此過程中合同雙方意思表示真實，屬于平等自愿的協商行為，與訂立合同并無二致;不存在一方違約的情形，因此，原告要求被告承擔違約責任沒有事實基礎，更沒有法律依據。
四、原告在合同解除后并沒有采取補救措施防止損失的擴大
合同解除后，原告并沒有采取補救措施，防止損失的擴大。原告確認其與被告之間的租賃合同于2009年1月1日解除后，并沒有采取發布招租廣告或通過其他方式重新出租該房屋等補救措施。因此，在計算原告的實際損失時，應當適當扣除損失擴大的部分。通常情況下，辦理房屋出租手續完全可以在一個月內完成，因此，原告遭受的損失不會大于1個月的房租，除非原告放任損失無限擴大。
五、原告據以計算實際損失的條文約定不明，可以補充約定或協商
合同中約定損害賠償金“三個月房租”，是對可能發生損害的預估而不是實際損失數額，因而，不考慮實際損失大小，直接據以判定賠償數額的做法欠妥。同時，合同解除后，損害才剛剛開始發生，因此，三個月的房租應當是以合同解除后該房屋可以得到的租金為標準，而不是以之前或合同約定的租金為標準，顯然，“房租”本身具有變化不定的特點而且本身不能作為貨幣單位，所以，“三個月的房租”不是一個確定值，不能直接作為損害賠償數額。根據法律規定，雙方可以協商確定具體的賠償數額。
相關案例：
法院經審理認為，租賃合同因到期而轉化的不定期租賃合同，是一種新合同，合同內容應以雙方實際履行情況而定，但由于違約金是一種明確、特殊的嚴格責任，故原關于違約金條款不能適用于不定期租賃合同。據此，判決駁回了某公司要求另一公司支付15萬元違約金的訴訟請求。
法律評析
一、某公司與另一公司在租賃合同到期后繼續租賃，決定了雙方依舊是租賃合同關系，但是形式已經發生改變，由此產生的法律后果也隨之改變。租賃合同分為定期和不定期兩種，不同形式的租賃合同，法律調整的方式自然存在不同之處。我國《合同法》第二百三十六條規定：“租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。”根據上述法律規定，本案租賃合同到期后，某公司繼續使用并按原標準交付租金，另一公司亦未提出異議，表明該租賃合同已經轉為不定期，法律適用也應以調整不定期的條款為依據。
二、原租賃合同繼續有效，并不等于原約定的違約條款仍可適用。違約金是指合同當事人在合同中約定，在合同債務人不履行或不適當履行合同義務時，向對方當事人支付一定數額的金錢。若當事人在合同中未約定違約金條款，則不產生違約金責任。一方面，違約金的承擔是以“合同當事人在合同中的約定”為要件，當事人之間沒有約定、約定不明、超出約定范圍均不能適用;另一方面，盡管某公司與另一公司的目的在于租賃，雙方按原合同繼續履行同樣具有租賃的目的，但這僅僅反映在租金、租賃房屋的使用上，已經通過默示履行達成一致，即在這一點上應當繼續有效，但對違約金這一必須明示的特殊的嚴格責任問題，并沒有明確確認，故不應沿用;再一方面，原租賃合同約定提前解除合同必須支付違約金的前提條件，僅僅限制在合同期限所固定的兩年以內，并沒有談及兩年以外，在原合同轉為不定期租賃合同后，固定期限變為不固定，兩年的時間已屆滿的情況下，原違約條款已經失去存在的前提和基礎。
三、另一公司有權隨時解除合同。我國《合同法》第六十一條規定：“合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充;不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。”該法第二百三十二條也規定：“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。”
可見，隨時解除合同是另一公司的權利，不過應當在合理期限內通知某公司，該期限通常為一個月。另一公司只有未在合理期限之前通知某公司的情況下，某公司才能要求另一公司賠償損失，但這種損失并不是違約金。
