數年前，吳先生投資買了四套住房。買房后，他將這些房子全部出租出去，做起了以房養房、以房生財的生意。今年年初，他想將已經租賃給趙先生的房子以更高的價格出租給馬先生，遭到趙先生的嚴詞拒絕。而馬先生聽信吳先生的話，把家具物品全部拉到住房門口卻搬不進去。馬先生認為吳先生捉弄了自己，要求其賠償損失，吳先生不僅拒不認錯，還以雙方無合同為由拒絕支付任何賠償。為討回公道，馬先生只得將其訴至法院。
貪房東一房二租遭拒
趙先生以月租2500元的價格租給了吳先生一套住房，雙方于2006年7月簽訂了為期4年的租賃合同。今年2月，家住遠郊區的馬先生及妻子調入市區工作，通過中介聯系上了房東吳先生，愿意以3500元的價格租住趙先生正在居住的房子。
吳先生一直嫌出租給趙先生的房價低，苦于當時無人租等原因才將房子租給在附近上班的趙先生。現在，馬先生覺得這套房子的面積、價位、地段比較理想，愿意多出1000元租住，吳先生自然樂享其成，把該房已經出租這件事捂得嚴嚴的，不露一點兒風聲。吳先生在電話里多次催促馬先生盡快搬過來，并承諾搬來即辦理租賃入住手續。
跟馬先生說定后，吳先生找趙先生談：“我有親戚從外地來京工作，需要使用這套住房，咱們的合同要提前結束。”趙先生剛把房子裝修完，又買了家具電器，怎能事先不打招呼說搬就搬?趙先生要求繼續履行合同，拒不外搬。
新租戶有房難進索賠
吳先生“趕不走”趙先生，也沒把實情向馬先生說明。馬先生如約拉著家具、帶著妻兒老小到達約定的住房門口時，發現有人已經居住在這里。馬先生急忙找吳先生問原因，吳先生躲著不見面。一問趙先生才弄明白其中的因由。
馬先生十分不滿吳先生的做法。由于天色已晚，只得安排全家在附近旅館住下，第二天重新租車把東西拉回老家。這樣來回一折騰，馬先生花費搬家費、住宿費近3000元。馬先生找吳先生要這筆錢，吳先生不給。
馬先生說：“租賃合同經雙方當事人意思表示一致即產生法律效力，勿須租賃物實際交付。盡管我與吳先生沒有訂立書面合同，但雙方達成的意向明確，應視為合同已經成立，吳先生應承擔違約責任，賠償我的損失。”
租賃合同不成立不賠
馬先生以吳先生違背租賃合同為由將其訴至法院。吳先生一口咬定：“雙方僅有簽訂合同的意向，但未實際簽訂合同。馬先生要我承擔合同違約責任沒有法律依據。”吳先生說：“馬先生在未處理好相關事宜的情況下急于搬遷，所造成的損失應由他自行負責，與我無關。”
法院認為，馬、吳所協議的房屋租賃是否可以看作租賃合同，取決于對租賃合同諾成性的正確理解。所謂租賃合同諾成性，即雙方當事人意思表示一致，合同即告成立。但這種意思表示必須是真實的、雙方的。本案中，吳先生的允諾帶有欺騙性，不能認為是真實意思表示。從這點說，租賃合同不能成立。
再者，馬、吳之間就房屋如何交付、租金如何支付等具體內容未協商一致，不具備合同必要條款，進一步說明了這個租賃合同不能成立。既然合同不成立，吳先生就談不上承擔違約責任了。另外，吳先生僅僅一個要約邀請行為，不能說明房屋租賃法律責任關系成立。因為爭議房屋已經出租，該要約邀請是無效的民事行為。因此，馬先生據此索賠于法無據。
締約過程致人損該賠
吳先生雖然不承擔租賃合同違約責任，但并不意味著他可以不承擔任何法律責任。法院審理后，以締約過失責任判決吳先生賠償馬先生的搬家費和住宿費損失。
就這件事，記者采訪了有關法律人士。陳君玉律師說，《合同法》規定：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：(1)假借訂立合同，惡意進行磋商;(2)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;(3)有其他違背誠實信用原則的行為。
所謂締約過失責任是指在合同未成立的情況下，一方當事人在締約過程中的過失行為致他方承受損失，依法應承擔的民事賠償責任。這是一種在締結合同過程中產生的民事責任，其所保護的是一種信賴利益，特指無過錯合同一方當事人因合同不成立等原因遭受的實際損失。過錯方應承擔的就是這種損害賠償責任。基于此，法院做出上述判決。
陳律師說，透過本案可以形成這樣一種觀點：即當事人為訂立合同在協商之際已由一般的普通關系轉入一種特殊的信賴關系，依照民法誠實信用原則，盡管此時合同尚未成立，仍然在當事人之間產生了互相照顧、協調、保護、誠實等附隨義務。違反這種義務，致使合同不能成立，造成對方損失的一方應負賠償責任。
