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    兩大漏洞讓二手房陰陽(yáng)合同鉆空子
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:899 ℃

    漏洞一:合同價(jià)只要略高于評(píng)估價(jià)基本都能“過(guò)關(guān)” 漏洞二:評(píng)估價(jià)跟不上市場(chǎng)變化,最高可能相差數(shù)十萬(wàn)元 【新聞背景】市民唐女士最近在瑞金新村看中了一套65平方米的二手房,最終談定80萬(wàn)元成交,但營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等必須由唐女士承擔(dān)。為“減輕”唐女士的稅務(wù)負(fù)擔(dān)

    漏洞一:合同價(jià)只要略高于評(píng)估價(jià)基本都能“過(guò)關(guān)” 漏洞二:評(píng)估價(jià)跟不上市場(chǎng)變化,最高可能相差數(shù)十萬(wàn)元

    【新聞背景】市民唐女士最近在瑞金新村看中了一套65平方米的二手房,最終談定80萬(wàn)元成交,但營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等必須由唐女士承擔(dān)。為“減輕”唐女士的稅務(wù)負(fù)擔(dān),房主主動(dòng)說(shuō),可以找個(gè)懂行的房產(chǎn)中介把成交價(jià)做低,減少付稅。“點(diǎn)子聽(tīng)上去很好,但我不知道這樣做到底能否行得通?”唐女士希望記者能幫忙咨詢一下。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),雖然“陰陽(yáng)合同”早被明令禁止,但現(xiàn)實(shí)中,二手房“陰陽(yáng)合同”卻屢見(jiàn)不鮮。杜絕“陰陽(yáng)合同”,究竟難在哪?

    記者調(diào)查:確有中介幫簽“陰陽(yáng)合同”

    所謂“陰陽(yáng)合同”,就是買賣雙方就一套二手房簽訂兩份內(nèi)容不同的合同。一份對(duì)外,把成交價(jià)故意做低,比如,把80萬(wàn)元寫成50萬(wàn)元,從而達(dá)到逃稅的目的;另一份對(duì)內(nèi),買賣雙方約定實(shí)際成交價(jià)以此合同為準(zhǔn)。這是一種違規(guī)行為。

    接到唐女士的反映后,記者以買房人的身份隨機(jī)撥通了幾家房產(chǎn)中介的電話,表示對(duì)他們公布的一些二手房房源有興趣,并詢問(wèn)能否幫忙簽訂“陰陽(yáng)合同”減少稅費(fèi)。對(duì)方大多回答:可以簽,但要看到底是什么樣的二手房,大部分房源做低成交價(jià)的空間都不大。

    稅務(wù)部門:報(bào)價(jià)明顯偏低的,將采用評(píng)估價(jià)

    通過(guò)簽訂“陰陽(yáng)合同”來(lái)達(dá)到逃稅目的,“這個(gè)問(wèn)題已引起我們的高度關(guān)注。”市稅務(wù)相關(guān)人士介紹,如果報(bào)價(jià)明顯低于周邊二手房成交價(jià),稅務(wù)部門將采用房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格系統(tǒng)核定價(jià)格。這個(gè)評(píng)估系統(tǒng)是由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定出來(lái)的,且經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

    如果有些房子因?yàn)槔匣瘒?yán)重或朝向、戶型太差,實(shí)際成交價(jià)確實(shí)低于周邊二手房?jī)r(jià),那該怎么辦?對(duì)此,稅務(wù)部門表示,遇到這些特殊情況時(shí),需要買賣雙方申報(bào)房屋成交價(jià)較低的原因,經(jīng)稅務(wù)部門調(diào)查審核。如果情況屬實(shí),可以按照實(shí)際成交價(jià)格繳納稅費(fèi)。

    漏洞:評(píng)估價(jià)偏低,趕不上房?jī)r(jià)變化快

    有了這套評(píng)估系統(tǒng),是否就能杜絕“陰陽(yáng)合同”?記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),情況并不樂(lè)觀。

    據(jù)了解,華僑路房產(chǎn)交易大廳基本上每月都會(huì)退回多份報(bào)價(jià)明顯偏低的二手房買賣契約,但只要買賣雙方將報(bào)價(jià)稍做修改,高于評(píng)估價(jià),一般都能順利辦理手續(xù)。前不久,市民劉女士在河西買了一套165萬(wàn)元的二手房,一開(kāi)始中介把成交價(jià)做成140萬(wàn)元,結(jié)果被退了回來(lái)。第二次調(diào)高到155萬(wàn)元左右,通過(guò)了。劉女士的付稅基數(shù)少付了10萬(wàn)元左右。

    個(gè)別小區(qū)評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的懸殊更加驚人。兩個(gè)多月前,市民陸女士賣了花神湖附近的一套房子,成交單價(jià)約為1.4萬(wàn)元/平方米。中介把合同價(jià)做成了1萬(wàn)元/平方米。起初陸女士還有些擔(dān)心,沒(méi)想到這份“陰陽(yáng)合同”后來(lái)順利過(guò)關(guān)。陸女士拿到繳稅材料時(shí)看到,該小區(qū)的二手房評(píng)估參考價(jià)只有9000多元/平方米。照此計(jì)算,一套100平方米的二手房,評(píng)估價(jià)和市場(chǎng)價(jià)最高就可能相差四五十萬(wàn)元。

    一位業(yè)內(nèi)知情人士告訴記者,評(píng)估房?jī)r(jià)是個(gè)非常復(fù)雜的事情,彈性空間很大。而且二手房市場(chǎng)都是個(gè)體行為,市場(chǎng)情況多變,監(jiān)管難度很大。稅務(wù)部門的評(píng)估參考價(jià)也不可能每月或每天調(diào)來(lái)調(diào)去,往往每年的評(píng)估參考價(jià)是相對(duì)固定的,操作中再在此基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整。評(píng)估參考價(jià)也不可能取市場(chǎng)價(jià)的最高值,否則低于這個(gè)價(jià)格的房子都沒(méi)法成交了。所以,這就為“陰陽(yáng)合同”留下了一定的生存空間。

    法律界人士:應(yīng)加強(qiáng)對(duì)中介的監(jiān)管和查處

    “買賣雙方一般都不知道評(píng)估價(jià)到底是多少,而房產(chǎn)中介比較懂行,可以輕松做到合同價(jià)只比評(píng)估價(jià)高一點(diǎn)就行了。所以,加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)中介的監(jiān)管和查處尤其重要。”法律界人士同時(shí)提醒買賣雙方,即使僥幸簽訂了“陰陽(yáng)合同”,少付了一些稅,同樣還面臨著其他的許多風(fēng)險(xiǎn)。比如,發(fā)生房款支付糾紛、合同可能因?yàn)闊o(wú)效而被解決、房子再售時(shí)差價(jià)更高稅費(fèi)更高等。所以,二手房買賣雙方都應(yīng)謹(jǐn)慎行事,切忌被眼前的蠅頭小利所迷惑,以免得不償失。


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