案情 我在虹橋路上有一套房屋，其中一間出租給了別人，現在我想把這套房屋出售并且已經與下家簽好買賣合同。承租人突然要以優先購買權來主張我們的買賣合同無效，請問我能夠以什么理由來對抗承租人的優先購買權。王女士 黃律師： 承租人的優先購買權是指作為承租人的公
案情
我在虹橋路上有一套房屋，其中一間出租給了別人，現在我想把這套房屋出售并且已經與下家簽好買賣合同。承租人突然要以優先購買權來主張我們的買賣合同無效，請問我能夠以什么理由來對抗承租人的優先購買權。王女士
黃律師：
承租人的優先購買權是指作為承租人的公民、法人在租賃合同有效期內，在出租人出賣租賃物時，依照法律的規定享有在同等條件下優先于其他購買人購買租賃物的權利。我國《合同法》第230條規定： 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
承租人的優先購買權是法定的，但該優先購買權的行使并非沒有任何條件和限制。例如承租人僅租賃了部分房屋，而出租人要出售整體房屋的，承租人并非當然享有優先購買權。因為法律本身只是規定承租人對其承租的部分房屋有優先購買權，而對其他部分則沒有優先購買權。故承租人的權利不能超出合同的范圍。在這種情況下，如果將租賃部分單獨出賣給承租人，對整體房屋其他部分的出賣不會產生實質性影響的，承租人對此部分可以行使優先購買權。反之，則不能行使優先購買權。因此，王女士來信中提到的情況要看單獨出賣承租人所租賃的部分對房屋的整體出賣是否產生實質影響。如果將該部分房屋單獨賣給承租人將會對房屋的整體出售造成實質影響的，該承租人則不享有優先購買權。
此外，房屋共有人享有的優先購買權要優先于承租人的優先購買權；出租人基于與第三人的親屬關系或者其他特殊關系，以比較優惠的條件出賣房屋，而沒有這些特殊的關系，出租人則不愿以如此優惠的條件出售房屋的，一般情況下承租人也不能享有優先購買權；出租人將房屋贈與他人、房屋被強制征收、征用、房屋以招標形式出賣、房屋被強制執行等情況下，承租人也不享有優先購買權。
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