近期本市房屋租賃市場逐漸回暖，成交量上升，不少讀者來信來電咨詢在租房過程中碰到的各類法律問題。對此，筆者特意采訪了上海中原物業顧問有限公司高級法務主任祝滿清，請他就大家關心的一些問題作解答。 問：在簽訂房屋租賃合同時，簽約人不是產權人怎么辦？ 答：如
近期本市房屋租賃市場逐漸回暖，成交量上升，不少讀者來信來電咨詢在租房過程中碰到的各類法律問題。對此，筆者特意采訪了上海中原物業顧問有限公司高級法務主任祝滿清，請他就大家關心的一些問題作解答。
問：在簽訂房屋租賃合同時，簽約人不是產權人怎么辦？
答：如果簽訂合同的人不是產權人，則可能存在代理關系或者轉租關系。 若存在代理關系的，則需有產權人委托簽約人的授權委托書原件（最好經過公證）；若存在轉租關系的，則需要產權人同意轉租的書面證明文件原件，并在合同中約定若產權人同意轉租的書面證明文件不真實時，轉租人應承擔何種責任。另外，還需要注意產權人為幾人共有，但簽約人僅是其中一人時，則需有未到場的其他產權人授權委托書原件或者同意出租證明原件等。如果不是上述情形的，則承租人應當格外小心，不要冒然簽約，以免上當受騙。
問：如何支付租金和押金？
答： 付 押 是租賃市場中對租金和押金支付方式的俗稱，比如付三押一，即指租金按三個月為一期支付，押金數額為一個月的租金。具體幾個月支付一期租金，則由各人自身狀況決定。支付租金，作為承租人主要的義務，在合同中必須明確約定清楚每期租金的支付時間和方式，以及逾期未支付的違約責任。此種違約責任常見的形式為：每逾期一日加收一定比例滯納金，且如果超過一定的合理期限（比如30天），出租人可以單方面解除租賃合同，既有利于保護出租人的租金收益，又能給承租人合理的寬限期。
押金在法律上稱為 租賃保證金 ，主要用于抵沖承租人應當承擔但未繳付的費用。押金應支付多少，應當按照租期長短、裝修程度、家俱家電數量和價值等因素來確定。對于出租人而言，押金數額越高，保障性能越強。但許多人會把押金誤解成定金，嚴格來講，兩者屬于完全不同的兩個概念，只有在合同中有特別約定時，押金才具有定金的擔保作用。
需要特別提醒的是，無論支付租金還是押金，若通過銀行劃帳方式支付的，最好直接劃入產權人名下的帳戶，并留好相關的劃款憑證，以此進一步控制資金風險。
問：什么是免租裝修期？
答：免租裝修期不是法律明確規定的概念，所以應當通過合同來約定其內容。免租裝修期較多出現在寫字樓、商鋪租賃當中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。
但依據慣例，因使用而產生的水費、電費、電話費、物業管理費等仍然需要支付。所以，免租裝修期的長短以及各種費用的承擔，必須依據合同明確約定，而不能想當然地理解。
問：家具家電等設施出現故障，誰來修理？
答：簽訂租賃合同時，對于家具家電等附屬設施、設備的維修義務應當有明確約定。一般約定，因自然原因引起的功能減弱和正常使用而產生的損壞，應當由出租人承擔維修義務，并承擔相應費用；因承租人不當使用造成的損壞，應當由承租人承擔維修義務，并承擔相應費用。
問：承租人遲遲不繳納水費、電費、電話費等費用，怎么辦？
答：在這種情況下，出租人可以用承租人的押金抵扣。但是，可能會面臨的問題是，如果押金抵扣完了該如何辦？因此，在合同中應當約定補足押金的方案，即每次出租人用押金抵扣相關費用后，承租人應當在合理期限內補足押金，如果經出租人通知后一定時間內未補足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應的違約責任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人 老賴 的行為。
同樣，出租人一直遲遲拖延維修相關設施、設備的情況，也一直是讓承租人頭疼的問題。對此，承租人可以在合同約定，如果出租人拒不維修的，承租人可以代為維修，但費用由出租人承擔，承租人有權從應付租金中等額扣除。
中消協法律顧問邱寶昌律師提醒市民，租賃房屋簽訂合同時請盡量使用規范文本，并警惕免責條款。市建委提醒大家，對于規模小、投訴多的中介，一定要提高警惕；而房屋租賃價格明顯低于當地普通水平的，消費者也要留神。此外，合同不規范極易引來后患，所以消費者在簽訂租賃合同之前，一定要對合同的每一個條款都完全看清楚。 去年12月，通過一家中介公司，盧小姐入租中國音樂學院對面安翔路上的絲竹園小區。
案例1 口頭協議失效被扣違約金
當時，雙方約定承租期為兩個月。簽訂合同時，經紀公司職員說，按照公司規定，合同上最短的承租時間是一年，不允許只租兩個月。但假如房客租滿兩個月后，可以隨時到公司辦理退房手續，不扣取任何費用。
今年2月底，盧小姐前往公司辦理退房手續。中介公司卻提出，盧小姐需支付欠下的300多元電話費，以及提前退房屬于合同違約，要罰兩個月的違約金，盧小姐與業務人員的口頭協商的兩月退房屬無效協議。
提醒：
在與中介公司簽訂合同時，一定要把自己所能想到的條款都落實在書面上，杜絕口頭協議形式。對協議書中的一些關鍵條款，有疑問或者含義不清時，請勿輕信中介人員口頭承諾。如果需要補充一些條款，一定要落實在文字上，并請其在上面加蓋公司公章，以免發生爭議時，公司全部推給個人。
案例2 不用電話寬帶卻被迫埋單
去年7月，王先生與一房地產經紀公司簽約，租下了位于西城區車公莊北里1號樓的一套住房。房屋到期時間是今年4月12日。 入住后，王先生要求對方把電話和ADSL都停了，自己不需要使用。經紀公司表示，即日起就可以停。但今年4月，王先生退房時，對方開具的扣款單上，卻被扣下了入住以來每個月的電話月租費和寬帶費。同時，因為電話久日未去交款，號碼已經注銷，經紀公司還要求王先生另交200多元的電話初裝費。
提醒：
在入住前，詳細檢查承租房子的所有家具和設備，盡量等所有問題解決后再入住。在合同中，要詳細填寫物業驗收單，注明屋內各種設施的品名、品牌、數量、新舊程度等等，由業主和中介公司業務員共同簽名確認后，并加蓋公章，以防物品的毀損、丟失。
同時，盡量在備注條款中注明雙方的權利和義務，一旦物品發生毀損或爭執，應明確責任方的義務。
