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我姓北，和丈夫離婚后就一直在外租房住。2005年初，我在一棉被加工廠找到了一份穩(wěn)定的工作。為了上班方便，我在工廠附近的居民區(qū)找到了一間平房，并與房主程某簽訂了房屋租賃合同。合同規(guī)定：程某將自己所有的一間面積為25平方米的私有住房出租給我居住，每月租金500元，半年一付，租期兩年。合同簽訂后，我住進(jìn)了該房。
2006年1月，程某突發(fā)心臟病死亡。正在我苦于無(wú)法確定向誰(shuí)交房租時(shí)，程某的兒子找到了我，說(shuō)他繼承了父親的這間平房，并且他不想再出租房屋，要求收回房屋自住，終止租賃合同。我當(dāng)然不同意， 當(dāng)初與程某簽的合同有效期為兩年，還有一年多才到期。為此，我們雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，發(fā)生糾紛。
請(qǐng)問：程某的兒子在程某死亡后，有權(quán)解除我與程某簽訂的租約嗎?
律師專線解答
北女士，在租賃期間，出租人程某的死亡并不影響你們所簽訂的原租賃合同的效力。當(dāng)程某的繼承人依法繼承房屋后，其雖然自動(dòng)成為了新的房屋所有人，但依照我國(guó)相關(guān)法律中的規(guī)定，其應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，無(wú)權(quán)終止該租賃合同，收回該房屋。
房屋租賃，是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃關(guān)系是出租人與承租人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。程某的兒子繼承了程某的房產(chǎn)，根據(jù)我國(guó)《城市房屋租賃管理辦法》第11條的規(guī)定，租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。因此，程某的兒子作為繼承人應(yīng)當(dāng)履行其父與您之間所簽的租賃合同中的義務(wù)。
由此可見，您可以繼續(xù)在該房屋居住，直到房屋租賃期屆滿為止。這期間本應(yīng)由程某履行的義務(wù)，都由程某的兒子負(fù)責(zé)履行，您大可不必為此擔(dān)心。
癥結(jié)所在
本問題的癥結(jié)在于當(dāng)事人對(duì)出租人死亡后租賃合同是否繼續(xù)有效這一問題認(rèn)識(shí)不清楚。
律師提醒與注意事項(xiàng)
口頭合同一旦產(chǎn)生糾紛，就很難證明雙方當(dāng)事人之間是否存在合同，以及合同條款的具體內(nèi)容是什么，從而可能使自己的權(quán)益受損。在此提醒讀者，訂立租賃合同應(yīng)盡量用書面形式，以防止產(chǎn)生不必要的糾紛。
遇到類似糾紛，當(dāng)事人之間可以先私下協(xié)商解決，如果協(xié)商不成，在租賃合同中訂有仲裁條款的情況下，您可以提起，仲裁，或者也可以采取向法院起訴的方式解決。此外，當(dāng)事人雙方也可以向爭(zhēng)議房屋所在地的房屋管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)調(diào)解。
法律鏈接
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十二條
建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十一條
