導(dǎo)讀：房屋轉(zhuǎn)租簡單地來說也就是二次出租，指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，包括以聯(lián)營、承包經(jīng)營和合作經(jīng)營等名義，將承租房屋交付給他人使用并獲得租金性質(zhì)的保底收益。下面滬律網(wǎng)小編為您介紹關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租合同、房屋轉(zhuǎn)租稅、轉(zhuǎn)租注意問題及其法律關(guān)系等相關(guān)房屋轉(zhuǎn)租問題的內(nèi)容。
【目錄】
房屋轉(zhuǎn)租合同
房屋轉(zhuǎn)租要交哪些稅
房屋轉(zhuǎn)租要注意哪些問題
房屋轉(zhuǎn)租的相關(guān)法律關(guān)系
【正文內(nèi)容】
房屋轉(zhuǎn)租合同
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《房屋租賃條例》的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平和誠實信用的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致，就甲方將其依法承租的房屋轉(zhuǎn)租給乙方使用、收益、由乙方向甲方支付租金等事宜、訂立本合同。
一、轉(zhuǎn)租房屋的情況
1-1 甲方依法承租的座落于_____(公有居住/非公有居住)房屋已(書面告知公房出租人/按房屋租賃合同的轉(zhuǎn)租約定/征得房屋出租人書面同意)，由甲方將上述承租房屋____(全部/部分)即____號____室(以下簡稱該房屋)轉(zhuǎn)租給乙方。該房屋的建筑面積____平方米。該房屋平面圖見本合同附件(一)。
1-2 該房屋的共用或合同部位的使用范圍、條件的要求;現(xiàn)有裝修、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況，由甲、乙雙方在本合同附件(二)、(三)中予以明確。甲、乙雙方同意附件(二)、(三)作為甲方向乙方交付該房屋和乙方在本合同轉(zhuǎn)租期滿向甲方交還該房屋時的驗收依據(jù)。
二、租賃用途
2-1 甲方已向乙方出示該房屋____(租賃合同登記備案證明/租用公房賃證)(編號____)。該房屋的用途為____，乙方承諾按___(租賃合同登記備案證明/租用公房憑證)所載明的用途使用該房屋。
2-2 乙方保證，在轉(zhuǎn)租期間未事先書面通知甲方，并由甲方按租賃合同的約定取得出租人的書面同意以及按規(guī)定報經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)前，不擅自改變該房屋使用用途。
三、轉(zhuǎn)租期限及交付日期
3-1 甲、乙雙方約定，甲方于__年__月__日前向乙方交付該房屋。轉(zhuǎn)租期為____個月。自___年__月__日起至___年__月__日止。甲方保證該轉(zhuǎn)租期限未超出___(租賃合同/前一個轉(zhuǎn)租合同)的租期。
3-2 轉(zhuǎn)租期滿，甲方有權(quán)收回該房屋，乙方應(yīng)如期返還。在租賃合同約定的期限內(nèi)，乙方需繼續(xù)承租該房屋的，則應(yīng)于轉(zhuǎn)租期屆滿前____個月向甲方提出續(xù)租書面要求，經(jīng)甲方同意后重新簽訂轉(zhuǎn)租合同。 >>>全文閱讀
房屋轉(zhuǎn)租要交哪些稅
一、營業(yè)稅。
對公司取得的轉(zhuǎn)租收入，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋〉(試行稿)的通知》(國稅發(fā)[1993]第149號)文：“ 租賃業(yè)，是指在約定的時間內(nèi)將場地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。”。同時，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》(國稅發(fā) [1995]第076號)：“單位和個人將承租的場地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按'服務(wù)業(yè)'稅目中'租賃業(yè)'項目征收營業(yè)稅。”。在計稅依據(jù)上，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第五條：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。”因此，企業(yè)將租用的廠房再轉(zhuǎn)租出去，應(yīng)全額按租金收入計算繳納營業(yè)稅，不能扣除租賃成本。適用稅率根據(jù)出租房屋的用途不同而適用不同稅率：對按市場價格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅減按3%的稅率征收;對按市場價格出租的非居住用房按5%的稅率征收。
二、城市維護(hù)建設(shè)稅。
按照實際繳納的營業(yè)稅的7%征收。
三、教育費附加。
按照實際繳納的營業(yè)稅的3%征收。
四、印花稅。
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定：財產(chǎn)租賃合同按租賃金額千分之一貼花。包括承租合同和轉(zhuǎn)租合同，均應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納印花稅。 >>>全文閱讀
房屋轉(zhuǎn)租要注意哪些問題
什么是房屋轉(zhuǎn)租?
房屋轉(zhuǎn)租是房屋出租后，承租人在房屋租賃期間將其承租房屋的部分或全部再出租的行為。包括以聯(lián)營、承包經(jīng)營和合作經(jīng)營等名義，將承租的房屋再出租給他人使用，不參與經(jīng)營而獲得租金性收益的行為。
私房轉(zhuǎn)租的前提是必須經(jīng)原出租人同意，其具體表現(xiàn)形式可以是房屋租賃合同中明確約定承租人可以轉(zhuǎn)租房屋，如房屋出租合同未明確這一點，承租人必須在轉(zhuǎn)租房屋前以書面形式征得出租人同意，或者與出租人協(xié)商簽訂一份同意承租人轉(zhuǎn)租房屋的補(bǔ)充合同。否則，屬于承租人違約，不僅轉(zhuǎn)租關(guān)系不能成立，而且出租人據(jù)此有權(quán)解除租賃合同，并可追究承租人的違約責(zé)任。
不得轉(zhuǎn)租的情形：
一是承租人拖欠租金的;
二是承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的。
為了保護(hù)出租人的利益，即使租賃合同就轉(zhuǎn)租事項作了約定，上述第一、第二種情況發(fā)生時，出租人仍可以收回同意房屋轉(zhuǎn)租的意思表示，拒絕同意房屋轉(zhuǎn)租，并按合同約定追究承租人的違約責(zé)任。當(dāng)然，如果原租賃關(guān)系當(dāng)事人之間就拖欠租金和擅自搭建問題達(dá)成一致意見，也可以不受上述禁止轉(zhuǎn)租條款的制約，但在違反行政法的情況下除外，例如，當(dāng)擅自搭建違反房屋規(guī)劃管理規(guī)范時。
房屋轉(zhuǎn)租要注意的問題：
(1)非獨立成套房屋承租人轉(zhuǎn)租房屋后，增加了合用部位的使用人，將可能影響相鄰使用人對合用部位的正常使用，因此承租人對合用部位的使用應(yīng)當(dāng)維持原來的狀況，不得隨意擴(kuò)大合用使用部位而影響相鄰使用人。承租人要改變合用部位的使用狀況需征得原出租人和相鄰使用人的同意。
(2)房屋轉(zhuǎn)租合同約定租期的最后時限不能超過房屋租賃合同約定的最后租日。 >>>全文閱讀
房屋轉(zhuǎn)租的相關(guān)法律關(guān)系
根據(jù)《合同法》第224條的規(guī)定，承租人在出租人同意轉(zhuǎn)租的情況下，可以將租賃物出租給第三人，從而形成了出租人、轉(zhuǎn)租人與次承租人三者之間相互聯(lián)系的法律關(guān)系：
1、轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的法律關(guān)系
轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同成立生效后，除合同有特別約定外，雙方權(quán)利義務(wù)與普通租賃合同上當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容并無差異。
應(yīng)注意的是，由于轉(zhuǎn)租是建立在轉(zhuǎn)租人租賃權(quán)基礎(chǔ)上的行為，次承租人的新租賃權(quán)以轉(zhuǎn)租人的租賃權(quán)為前提而成立，故次承租人對租賃物的使用收益權(quán)能受轉(zhuǎn)租人使用收益權(quán)能范圍的一定限制。例如轉(zhuǎn)租合同上所定之租賃期限不得超過原租賃合同的期限，否則原租賃合同因期限屆滿而終止后，次承租人繼續(xù)占有租賃物就屬于對出租人構(gòu)成無權(quán)占有，出租人可基于所有權(quán)向次承租人請求返還所有物。因此，轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限應(yīng)當(dāng)在承租人的剩余租賃期限內(nèi)，超出承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間無效。
2、出租人與承租人(轉(zhuǎn)租人)之間的法律關(guān)系
(1)出租人與承租人間的租賃合同效力不受轉(zhuǎn)租行為影響繼續(xù)有效存在，出租人和轉(zhuǎn)租人各自繼續(xù)享有合同上的權(quán)利和承受合同上的義務(wù)。
(2)次承租人對租賃物造成損失時，承租人應(yīng)向出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！逗贤ā返?24條規(guī)定的，“第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”，應(yīng)解釋為因可歸責(zé)于第三人(即次承租人)的事由造成租賃物損失時，承租人才應(yīng)向出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，如果在轉(zhuǎn)租期間如發(fā)生不可抗力致使租賃物毀損滅失的，承租人無須因此承擔(dān)賠償責(zé)任。
3、出租人與次承租人之間的法律關(guān)系
在轉(zhuǎn)租法律關(guān)系中，存在兩個合同，即出租人與承租人之間的租賃合同和承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同。在這兩個合同中，存在兩對權(quán)利義務(wù)關(guān)系，即出租人與承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系和承租人與次承租人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系?；诤贤鄬π栽?，出租人與次承租人并不發(fā)生直接的法律關(guān)系，雖然轉(zhuǎn)租得到了出租人的同意，但出租人與次承租人之間并不存在租賃合同法律關(guān)系，出租人僅能向租賃合同相對人，即承租人要求其違約責(zé)任。 >>>全文閱讀
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