導(dǎo)讀：本文主要介紹房屋轉(zhuǎn)租過程中，出租人、承租人、轉(zhuǎn)租人三方的相應(yīng)的法律關(guān)系，具體內(nèi)容請看本文詳細(xì)介紹：
根據(jù)《合同法》第224條的規(guī)定，承租人在出租人同意轉(zhuǎn)租的情況下，可以將租賃物出租給第三人，從而形成了出租人、轉(zhuǎn)租人與次承租人三者之間相互聯(lián)系的法律關(guān)系：
1、轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的法律關(guān)系
轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同成立生效后，除合同有特別約定外，雙方權(quán)利義務(wù)與普通租賃合同上當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容并無差異。
應(yīng)注意的是，由于轉(zhuǎn)租是建立在轉(zhuǎn)租人租賃權(quán)基礎(chǔ)上的行為，次承租人的新租賃權(quán)以轉(zhuǎn)租人的租賃權(quán)為前提而成立，故次承租人對租賃物的使用收益權(quán)能受轉(zhuǎn)租人使用收益權(quán)能范圍的一定限制。例如轉(zhuǎn)租合同上所定之租賃期限不得超過原租賃合同的期限，否則原租賃合同因期限屆滿而終止后，次承租人繼續(xù)占有租賃物就屬于對出租人構(gòu)成無權(quán)占有，出租人可基于所有權(quán)向次承租人請求返還所有物。因此，轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限應(yīng)當(dāng)在承租人的剩余租賃期限內(nèi)，超出承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間無效。
2、出租人與承租人(轉(zhuǎn)租人)之間的法律關(guān)系
(1)出租人與承租人間的租賃合同效力不受轉(zhuǎn)租行為影響繼續(xù)有效存在，出租人和轉(zhuǎn)租人各自繼續(xù)享有合同上的權(quán)利和承受合同上的義務(wù)。
(2)次承租人對租賃物造成損失時，承租人應(yīng)向出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！逗贤ā返?24條規(guī)定的，“第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”，應(yīng)解釋為因可歸責(zé)于第三人(即次承租人)的事由造成租賃物損失時，承租人才應(yīng)向出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，如果在轉(zhuǎn)租期間如發(fā)生不可抗力致使租賃物毀損滅失的，承租人無須因此承擔(dān)賠償責(zé)任。
3、出租人與次承租人之間的法律關(guān)系
在轉(zhuǎn)租法律關(guān)系中，存在兩個合同，即出租人與承租人之間的租賃合同和承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同。在這兩個合同中，存在兩對權(quán)利義務(wù)關(guān)系，即出租人與承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系和承租人與次承租人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系?；诤贤鄬π栽?，出租人與次承租人并不發(fā)生直接的法律關(guān)系，雖然轉(zhuǎn)租得到了出租人的同意，但出租人與次承租人之間并不存在租賃合同法律關(guān)系，出租人僅能向租賃合同相對人，即承租人要求其違約責(zé)任。
這里說的出租人與次承租人不發(fā)生法律關(guān)系指的是基于合同責(zé)任的關(guān)系，在兩種情況下，出租人可以基于其對出租房屋的所有權(quán)，與次承租人發(fā)生法律關(guān)系：
第一種情況是次承租人對出租房屋的破壞，此種情形下，出租人可以依照侵權(quán)請求權(quán)要求次承租人承擔(dān)責(zé)任;
第二種情況是，當(dāng)出租人與承租人合同中止后的情形。
在原租賃合同中止后，發(fā)生兩種法律結(jié)果，第一是根據(jù)《解釋》第15條規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同期限不得超過原合同，承租人與次承租人的轉(zhuǎn)租合同自行中止，第二是在原合同中止后次承租人對出租房屋的占有就從有權(quán)占有變成了無權(quán)占有。
因此，基于這兩種法律結(jié)果，出租人作為房屋所有權(quán)人有權(quán)要求次承租人挪房，對于逾期不挪房的次承租人，出租人也可以基于對房屋的侵權(quán)請求權(quán)要求次承租人承擔(dān)因此產(chǎn)生的一切費用?！督忉尅吩诘?8條作出規(guī)定，“房屋租賃合同中止履行后，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房使用費的，人民法院應(yīng)予支持。”學(xué)者認(rèn)為，這樣的規(guī)定尚不全面，因為其忽略了承租人在次承租人逾期挪房中的作用問題。次承租人對房屋的合理占有基礎(chǔ)是與承租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同，如果因為轉(zhuǎn)租人(承租人)的過失致使轉(zhuǎn)租合同期限超過了原合同期限的話，次承租人在向出租人交付逾期挪房費用后，應(yīng)該有權(quán)向承租人追償，當(dāng)然，如果承租人沒有過失的話，則不承擔(dān)責(zé)任。此外，如果因為承租人的原因使轉(zhuǎn)租合同沒有得到出租人同意的話，那么，有過錯的承租人應(yīng)該承擔(dān)締約過失責(zé)任，責(zé)任的范圍應(yīng)該包括對善意次承租人騰房費用的承擔(dān)，因此，在次承租人繳納逾期費用后，可以向有過錯的承租人追償。
