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房屋轉租中的風險與防范
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:942 ℃

  一、房屋轉租的風險:

  (一)房屋出租人可以解除房屋租賃合同。

  承租人轉租房屋的,必須得到原出租人的同意,出租人不知情或不同意的,有權解除房屋租賃合同。根據我國《合同法》第二百二十四條規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。”房屋出租人解除的是出租人和承租人之間的租賃合同,而不是承租人和次承租人之間的轉租合同,但是因為租賃合同的解除,轉租合同也無法繼續履行下去。

  (二)出租人不同意轉租房屋的,次承租人只能立即歸還占用的房屋。

  房屋轉租合同一旦被確認無效以后,次承租人應該歸還占用的房屋,向承租人(轉租合同的出租人)交付的押金、租金、店面轉讓費等只能要求承租人歸還,出租人沒有返還義務,如果找不到承租人,可能就無處索要了。

  (三)次承租人對房屋或店面的裝修應當拆除,而不能折價歸出租方所有。

  在房屋特別是商鋪租賃中,租賃方往往要對商鋪進行重新裝修或改造,如果轉租是獲得出租人同意的,而且獲得其裝修或改造的同意意見的,在房屋租賃合同終止或解除時,雙方按照約定對裝修物可以折價歸出租方所有,租賃方可以獲得相當于裝修物折舊后的價款,但在非法轉租中,出租人不同意轉租,次承租人則無權主張上述權利,必須將裝修拆除并且恢復房屋原狀,由此產生的損失只能自己承擔。

  (四)未簽訂書面租賃合同及轉租合同時,面臨合同被隨時解除的風險。

  我國《合同法》第二百一十五條規定:“租賃期限六個月以上的,應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的,視為不定期租賃。”第二百三十二條規定:“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同,但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。”

  承租人租賃房屋6個月以上的,未與出租人簽訂書面房屋租賃合同和轉租合同的,出租人在合理的期限內通知承租人后可以隨時解除租賃關系。

  二、如何防范房屋轉租中的風險

  1、房屋轉租時,必須訂立轉租合同,如果出租人和承租人簽訂的租賃合同中未約定出租人同意轉租的,轉租合同必須經原出租人書面同意;

  2、轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期,但出租人與轉租雙方協商約定的除外;

  3、轉租期間,原租賃合同變更、解除或者終止,轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止;

  4、如承租人未征求出租人是否同意的意見就轉租出去,可能被出租人追究違約責任,承擔違約金或者賠償其他經濟損失。

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