在承租的門(mén)面即將到期前，一對(duì)夫婦將該門(mén)面又轉(zhuǎn)租給第三人薛某。后薛某因經(jīng)營(yíng)不善，以該夫婦無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租門(mén)面為由，請(qǐng)求法院判令雙方之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。但該門(mén)面房東認(rèn)可該夫婦的轉(zhuǎn)讓行為，市法院12月21日判決駁回薛某訴求。
江某是二七路一間門(mén)面的所有權(quán)人。2011年，江某將該門(mén)面租賃給汪某夫婦使用，租期兩年，雙方簽訂了《房屋租賃協(xié)議書(shū)》，約定在租期內(nèi)汪某夫婦不得將門(mén)面房轉(zhuǎn)租給他人。
2012 年12月，在房屋租賃協(xié)議到期前，汪某與薛某簽訂《門(mén)面經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議約定：汪某將其承租的二七路門(mén)面給薛某經(jīng)營(yíng)，整體轉(zhuǎn)讓費(fèi)15萬(wàn)元，包括電器、桌椅等家具;租期3年，月租金3000元，租金每半年一付;汪某保證3年內(nèi)門(mén)面房不拆遷，因拆遷導(dǎo)致無(wú)法經(jīng)營(yíng)，則按年計(jì)算退還轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
協(xié)議簽訂當(dāng)月，薛某支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)15萬(wàn)元和半年的房屋租金1.8萬(wàn)元，并對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，購(gòu)買(mǎi)了相關(guān)器材設(shè)備等。
但經(jīng)營(yíng)期間，房東江某多次來(lái)到門(mén)面房，口頭告知薛某，汪某的承租期已過(guò)期，他不認(rèn)可雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，且房屋即將拆遷，要求薛某騰退房屋，但并未阻止薛某繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。
薛某承租門(mén)面房后，生意艱難。今年2月，薛某以汪某夫婦無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓門(mén)面房且門(mén)面房即將拆遷為由，向一審法院提起訴訟，請(qǐng)求判令其與汪某夫婦簽訂的《門(mén)面經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效;并要求汪某夫婦向其返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)15萬(wàn)元、租金1.8萬(wàn)元及賠償其各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失8萬(wàn)元。
薛某提交的證據(jù)證明，汪某與江某簽訂的《房屋租賃協(xié)議書(shū)》明確約定：汪某不得將該門(mén)面房轉(zhuǎn)租，所以其與汪某簽訂的《門(mén)面經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)屬無(wú)效。且汪某轉(zhuǎn)租門(mén)面房時(shí)，門(mén)面房即將到期，其轉(zhuǎn)租期限大大超過(guò)其剩余租賃期限，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但在起訴期間，薛某仍繼續(xù)使用門(mén)面房，一直未退還給汪某。
一審?fù)徶?，江某向法院明確表示，認(rèn)可汪某的轉(zhuǎn)租行為。
一審法院認(rèn)為：薛某與汪某簽訂的《門(mén)面經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，雙方當(dāng)事人都應(yīng)該遵守。現(xiàn)薛某認(rèn)為《門(mén)面經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效，理由是江某與汪某的合同約定了不得轉(zhuǎn)租條款，但庭審中江某對(duì)汪某的轉(zhuǎn)租行為予以追認(rèn)，且現(xiàn)房屋并未因拆遷而不能經(jīng)營(yíng)。判決駁回薛某訴訟請(qǐng)求。
薛某不服，提起上訴，市法院21日維持原判。
轉(zhuǎn)租權(quán)
可以事后追認(rèn)
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，薛某與汪某簽訂的《門(mén)面經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》效力如何認(rèn)定。
依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》提出：承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。
但這一條款還規(guī)定：出租人與承租人另有約定的除外。本案中，盡管薛某與汪某簽訂書(shū)面協(xié)議的期間超出了汪某的承租時(shí)間，但租賃合同除了書(shū)面以外還可以口頭約定，還可以法定不定期租賃。汪某與江某簽訂的書(shū)面房屋租賃合同到期后，江某仍然向汪某催收租金，雙方雖未續(xù)簽書(shū)面租賃合同，但是雙方都認(rèn)可租賃關(guān)系，屬于出租人與承租人的另行約定。故薛某與汪某之間的租賃已轉(zhuǎn)為不定期租賃。
綜上，薛某與汪某訂立的《門(mén)面經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效，薛某請(qǐng)求返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租金、賠償損失等訴訟請(qǐng)求無(wú)法律依據(jù)。
