房屋是人們棲息、生產、經營的場所。在社會主義市場經濟條件下房屋租賃作為一種經營方式，越來越被人們所看重，在以利益本位為趨向的社會市場經濟中，房屋租賃所起的拾遺補缺作用，顯示出了活力。為維護租賃市場秩序，規范租賃行為，國家頒布了《中華人民共和國城市房地產管埋法》(以下簡稱 《房地產法》)，建設部發布了《城市房屋租賃管埋辦法》(以下簡稱 《辦法》)。根據 《房地產法》第五十三條規定：房屋租賃中的出租人和承租人應簽訂書面合同，明確雙萬的權利義
務關系，并間房產管理部門登記備案。《辦法》第十六條、十七條規定：房屋租賃申請經市(縣)人民政府房地產管埋部門審查合格后，頒發《房屋租賃證》;《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。《房屋租賃證》在租賃行為中的效力，司法界存在兩種不同的觀點。第一種觀點認為：領取《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。第二種觀點認為：《房屋租賃證》不能作為認定租賃行為合法有效的憑證。筆者贊同第二種觀點。
一、房屋租賃及其特點
房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金并到期歸還房屋的行為。其特點：
(1)房屋租賃是一種契約行為。房屋租賃是平等主體之間明確權利義務關系的一種要式民事法律行為。《房地產法》第五十三條規定：房屋租賃出租人和承租人應簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利義務。《辦法》第九條規定：房屋租賃必須訂立書面合同，明確雙方權利義務。根據上述規定，房屋租賃必須訂立書面合同，明確出租人和承租人的權利義務。
房屋租賃合同是要式民事法律行為，所以房屋租賃行為是一種契約行為，契約是人民法院審理房屋租賃糾紛案件、事實、分清責任，最終作出裁決的重要依據。
(2)房屋租賃是雙務有償合同。根據 《房地產法》第五十三條規定：房屋租賃中的出租人有義務根據合同的約定，將房屋交付承租人使用，并負有修繕的義務，同時亨有向承租人收取約定租金的權利;承租人有權請求出租人提供房屋給己使用的權利，同時必須向出租人支付約定租金，維護房屋的義務。由此可見，房屋租賃是雙務有償合同。
(3)房屋租賃所有權的保留性。房屋租賃中出租人將自己所有的房屋在一定期限內給承租人使用，承租人在租賃期間內對所承租的房屋享有占有、使用及有限收益權。租賃期間，所有權與使用權暫時分離，所有權的權屬未發生變更，但在租賃期間內，承租人無權處分房屋的所有權，所有權人要處分房屋所有權，在同等條件下，承租人享有優先購買權。房屋租賃中房屋所有權的不轉移性，稱之為所有權的保留性。
(4)有限的收益權。《辦法》第二十條規定：承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租的房屋部分或全部轉租給他人。出租人可以從轉租中獲得收益。從以上的規定得出：承租人在征得出租人書面同意后，可能將所承租的房屋轉租給他人，并可以從中獲得收益。而這種收益，其一，受出租人是否同意轉租所限。其二，這種從轉租中獲得收益的數額是有限的。
(5)房屋租賃標的物的特定性。房屋租賃中的標的物房屋是特定物，房屋租賃不僅標的物房屋是特定的，最主要的是指房屋作為不動產物權，具有不動產所有權的性質，這是房屋租憑不同于其他租賃的主要區別。另外，承租人在合同終止后，必須將房屋完好無損的歸還出租人，出租人與承租人約定的租賃期間亦具有特定性。
二、論 《房屋租賃證》的法律效力
(1)登記備案并非法律意義上的登記制度。登記制度是指權利人申請或登記機關依職權、依照法定程序，對標的物種類以及取得、終止、變更等情形記載于政府特定登記薄的行為。這種登記制度，即公示。一經公示就具有法律上的絕對性、排他性、對世性，其目的是向社會公示，對抗第三人。1997年建設部發布《城市房屋權屬登記管埋辦法》。該《辦法》主要是指不產物權---房屋所有權的登記。《房地產法》第五十三條規定："房屋租賃應向房地產管理部門登記備案，這種登記備案不同于房屋所有權的登記。根據房屋租賃的特點，權利人與義務人之間是一種契約關系，房屋租賃具有其標的物的特定性、時間的特定性、并不改變所有權的性質。登記各案只不過是形式上的要求，并不具有法律意義上的登記制度。登記備案不能歸結于登記制度，不具有法律登記制度的效力。
(2)登記備案不符合法律的規范要求。《辦法》第二十三條規定：不按期申報領取《房屋租賃證》的，責令限期補辦手續，并可以處以罰款。因此，不能以《辦法》第十七條的規定：《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證，而推斷沒有登記備案，領取該證的租賃合同是無效合同的結論。既然允許補辦手續，就說明這種合同屬于效力有缺陷，但可以補正的情況。從以上的分析不難看出：《房屋租賃證》頒發具有其不確定性、可選性，而作為一種法律規范，應當具有其確定性、排他性、
唯一性、強制性。把登記備案、領取《房屋租賃證》作為一種規范行為的法律準則，顯然在立法上具有不規范性，同時也缺乏法律的強制性的依據。
(3)《房屋租賃證》的頒發是一種行政行為。《辦法》第十七條規定：利用房屋從事生產、經營活動，《房屋租賃證》作為經營場所合法的憑證，租用房屋用于居住，《房屋租賃證》可以作為公安部門辦埋戶口登記的憑證之一。根掘上述規定，《房屋租賃證》所起的只不過是一種證明作用，這種證明是行政管理的手段和職能，并非是租賃行為合法有效的憑證。根掘承租人就房屋的用途、性質，用于生產、經營活動的房屋，《房屋租賃證》作為申領有關證件的憑證和經營活動的憑證。例如，申請領取工商營業執照，《房屋租賃證》起場所、地址的證明作用。
用于居住的房屋，《房屋租賃證》起辦理戶口的證明。這種登記備案，以行政管理為目的、以證明為形式，并非對出租人和承租人的權利義務關系、契約的履行加以限制和否認。另外，《辦法》第三十三條規定：違反本法有下列行為之一，由人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰，并處以罰款。這種行為處罰及罰款，更進一步證明了《房屋租賃證》的頒發是一種行政行為。作為房屋主管的最高機關---建設部頒發的《辦法》作為部門行政規章具有其本位性、局限性、單一性、不嚴
