上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

今天是07月11日
免費咨詢熱線
133-700-11000
物業(yè)亂象叢生:停車位收費混亂 社區(qū)廣告收益不明
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:940 ℃

  想坐電梯,先交物業(yè)費。本周一上午,廣渠家園業(yè)主維權(quán)。導(dǎo)火索是物業(yè)公司在小區(qū)電梯內(nèi)安裝了刷卡系統(tǒng),不繳納兩年物業(yè)費則不能乘坐電梯,引起了眾多業(yè)主不滿。

  3月26日,東城區(qū)某小區(qū)的通道上,停滿了小汽車。

  買房是一個人一時做出的決斷,但居住則是其一輩子的事情。物業(yè)管理水平便成為一個人居住舒適度的重要組成部分。但多年來物業(yè)管理服務(wù)卻飽受詬病:服務(wù)不到位、費用收支不明等始終是困擾業(yè)主和物業(yè)的問題。

  本周,記者探訪多個社區(qū),從目前爭議較多的停車費收取、社區(qū)廣告收益、快遞代收等問題入手,一探物業(yè)管理中“剪不斷理還亂”的那些事兒。

  物業(yè)糾紛層出不窮

  就在春節(jié)前,新京報報道了北京市朝陽區(qū)東壩壩鑫家園的十余輛車被砸案,作案者為該社區(qū)物業(yè)公司副總經(jīng)理及保安。而該案件的起因就是為了停車費糾紛。據(jù)知情人士介紹,類似這種因停車費引起的糾紛在東壩已經(jīng)不是第一件。

  實際上,業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛在近幾年來層出不窮。在百度新聞中搜索“北京物業(yè)糾紛”,搜索結(jié)果顯示找到相關(guān)新聞達2.64萬篇。

  記者在采訪中也了解到,目前主要的物業(yè)問題主要集中在物業(yè)的安保系統(tǒng)缺失、小區(qū)停車位不足及收費混亂、社區(qū)公共部位的廣告收益去向模糊、物業(yè)費收繳難度大、業(yè)主私搭亂建等方面。

  “在現(xiàn)在這個小區(qū)住了9年多了,各種與物業(yè)相關(guān)的鬧心事多多少少也遇到過。但很多問題與物業(yè)協(xié)商過程都十分漫長,而且遭到多方扯皮,解決起來很困難,物業(yè)糾紛解決起來時間成本很高,當(dāng)初購房時從沒想過會有這么多問題。”家住西二環(huán)附近一小區(qū)的孫女士表示。

  機制缺失導(dǎo)致亂象叢生

  一位不愿具名的開發(fā)商介紹,目前社區(qū)中存在的物業(yè)糾紛,很大程度上與開發(fā)過程中遺留的問題有關(guān)。與開發(fā)商溝通不暢的業(yè)主多會找物業(yè)要求承擔(dān)責(zé)任,而在物業(yè)公司收費中又沒有包含這部分成本,且很難分清責(zé)任關(guān)系,由此產(chǎn)生糾紛。

  另一方面,物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量不到位也成為導(dǎo)致糾紛的原因。數(shù)據(jù)顯示,目前北京注冊的物業(yè)公司中,80%左右都是市場競爭力不強的三級企業(yè)。很多企業(yè)沒有品牌意識,人員素質(zhì)、經(jīng)營管理、服務(wù)水平各方面都跟不上市場需求,容易和業(yè)主發(fā)生糾紛。

  對此,北京林業(yè)大學(xué)物業(yè)管理系主任韓朝曾表示,物業(yè)管理公司屬于微利行業(yè),從業(yè)人員素質(zhì)不高,在業(yè)主對居住質(zhì)量要求日益增長的背景下,物業(yè)行業(yè)急需建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度,推動物業(yè)管理模式的創(chuàng)新和專業(yè)化發(fā)展。

  北京煒衡律師事務(wù)所李霄然律師認為,時下社區(qū)物業(yè)服務(wù)缺乏標準化。不僅行業(yè)急需自建服務(wù)標準,相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)出臺更多指導(dǎo)細則,使物業(yè)服務(wù)有章可循。

  知名維權(quán)專家舒可心則認為,目前物業(yè)糾紛難以解決,根本原因在于社區(qū)業(yè)主們對共有財產(chǎn)的管理經(jīng)營理念的缺失。自2010年《北京市物業(yè)管理辦法》出臺以來,物業(yè)維權(quán)的主動權(quán)正在轉(zhuǎn)移到廣大業(yè)主手中。每個社區(qū)的問題都有其復(fù)雜性與特殊性,需要通過業(yè)主委員會與物業(yè)協(xié)商解決。目前兩方之間的協(xié)商機制仍有待進一步完善,業(yè)主建立維權(quán)組織的意識還需要經(jīng)歷培養(yǎng)過程。

  ■ 物管那些事兒

  誰“動”了小區(qū)停車位?

  【案例】

  商住房停車費漲價“沒商量”

  近幾年,隨著私家車數(shù)量的增加,社區(qū)停車位和停車費用的問題成為物業(yè)糾紛的重點問題。且由于住宅小區(qū)內(nèi)存在多種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的停車位,也使得糾紛更為紛繁復(fù)雜。

  王先生2012年在朝陽北路一商住項目購買了一套60平方米左右的LOFT。購房時銷售人員告訴王先生,該小區(qū)為全地下車庫設(shè)計,由開發(fā)商持有和定價,停車費將會在300元-350元/月之間。

  聽到這樣的口頭承諾,王先生也沒考慮太多就簽訂了購房合同。誰料入住之后,小區(qū)最終公布的停車費定價是500元/月。物業(yè)方面解釋,由于小區(qū)是商改住項目,地下車庫的收費標準是按照寫字樓的停車費標準審批的,因此要高于周邊住宅項目的收費水平。該小區(qū)的業(yè)主一時間犯了難。

  最近,東壩區(qū)域一小區(qū)發(fā)生的糾紛也很有代表性。該小區(qū)之前并不收取停車費,但近期該小區(qū)的物業(yè)管理公司準備向小區(qū)業(yè)主按照地上停車每年1600元、地下停車每年3000元的標準收取停車費。小區(qū)居民認為收費過高,多次與物業(yè)公司發(fā)生糾紛。由于協(xié)商不成,不少小區(qū)居民將車停在了小區(qū)外馬路邊上。最終導(dǎo)致物業(yè)砸壞業(yè)主十幾部車輛。

  而家住東城區(qū)的區(qū)女士也因停車位而覺得窩火。“同樣是每月交380元的地下停車費,1號、2號車庫的停車位可以固定給業(yè)主停放,3號車庫卻不能給業(yè)主固定停車位。有時候晚上加班回來,繞著偌大的地下停車場轉(zhuǎn)圈找,發(fā)現(xiàn)好幾條通道都停著車。按物業(yè)規(guī)定,只有停車證、停車卡兩者合一才能進小區(qū)。物業(yè)到底超發(fā)多少卡?”

  【剖析】

  停車管理暗藏巨大利益

  一位多年從事物業(yè)管理的業(yè)內(nèi)人士介紹,很多的物業(yè)服務(wù)合同中對于停車費如何收取、物業(yè)提供哪些服務(wù)等并無明確規(guī)定,其背后動因則是停車管理背后隱藏的巨大利益。“停車費是物業(yè)收入的主要來源之一,大型社區(qū)的停車費在千萬元以上,中小型社區(qū)一年的停車費收入也能過百萬。”而目前北京大部分社區(qū)物業(yè)多與開發(fā)商是“父子公司”,不少物業(yè)公司的“霸王條款合同”成為買房的附屬條件,購房者或多或少都有些無奈。

  【律師支招】

  調(diào)解、協(xié)調(diào)停車位定價

  北京煒衡律師事務(wù)所李霄然律師表示,按照現(xiàn)行法律法規(guī),開發(fā)商自持的停車位,定價完全由開發(fā)商參照所在區(qū)域停車收費標準自行定價。上述提到的朝陽北路一項目,是商改住項目,土地性質(zhì)是商業(yè)用地,因此該小區(qū)獲批的500元/月的停車費符合法律法規(guī),業(yè)主想要通過司法訴訟手段解決該問題難度很大。不過,業(yè)主可以采取行政投訴,通過第三方調(diào)解形式與物業(yè)方面達成價格調(diào)整的協(xié)議。

  而針對物管公司增設(shè)地上停車位問題,李霄然表示:“根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,社區(qū)公共地面上的車位歸全體業(yè)主所有,業(yè)主委員會是其權(quán)利主體。公共地面上是否需要添加車位、如何劃分、如何收費均需要由業(yè)主投票決定,物業(yè)公司擅自劃定車位和定價是不合理的。業(yè)主可以通過司法訴訟、投訴和協(xié)商等方式解決該問題。”

  我的小區(qū)廣告誰做主?

  【案例】

  小區(qū)多了廣告,物業(yè)不給說法

  社區(qū)居民的衣食住行都是商家眼中的商機,小區(qū)廣告也成為很多社區(qū)的常見現(xiàn)象,除了傳單類“野廣告”,小區(qū)里、電梯里的廣告都是物業(yè)公司引入,并獲得收益,但這些廣告收益有多少?又用到了什么地方?

  “電梯里的廣告收入去哪兒了?”家住南二環(huán)外安樂林路新奧洋房小區(qū)的李女士說,好幾年前,小區(qū)每部電梯里就被安置了三個液晶廣告屏,電梯外墻邊上還有一個。同樣,位于朝陽北路的天鵝灣小區(qū),電梯里的廣告也是一下子多了起來

  家住南三環(huán)外角門的京投銀泰陽光花園的王小姐最近也為小區(qū)廣告繁多而鬧心。“以前我們物業(yè)是招商局的,一直管得挺好。換了個均豪物業(yè)公司后,小區(qū)里樓道里突然有很多廣告,我找物業(yè)投訴過。做廣告是不是得征求業(yè)主同意,收益是不是得返還業(yè)主?一直也沒有回復(fù)。”記者多次聯(lián)系京投銀泰陽光花園的物業(yè)經(jīng)理,但對方都表示負責(zé)人不在,不能接受采訪。記者咨詢多位律師了解到,小區(qū)公共資源所產(chǎn)生的收益歸全體業(yè)主所有,業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)公司披露相關(guān)賬目。

  【剖析】

  引入廣告須獲業(yè)主同意、公開賬目

  業(yè)內(nèi)人士介紹,普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)營中盈利很難,引入廣告成為物業(yè)補貼收入的方法之一。

  “住宅物業(yè)費較低的小區(qū),物業(yè)公司可能面臨入不敷出的情況,往往廣告做得多一些。”北京一家國企物業(yè)管理公司的有關(guān)人士介紹,物業(yè)管理開支中的“大頭”是人員成本,占到了開支的70%左右。如按照新勞動法的規(guī)定,一個7×24小時的安保系統(tǒng),物業(yè)公司需要雇傭4個人員來輪班;其次是公共設(shè)施的維護和更新。

  他以京投銀泰陽光花園小區(qū)為例,項目包括一棟商場和10棟住宅,住宅的物業(yè)費是2.55元/月/平方米,而商場在10元/月/平方米以上。“單算住宅的賬,盈利并不容易,這或許是招商局物業(yè)后來退出的原因。”

  萬科北京物業(yè)等物管公司的相關(guān)負責(zé)人也強調(diào),在小區(qū)內(nèi)引入廣告是常見的現(xiàn)象,也是為小區(qū)增加公共收入的好方法,但關(guān)鍵是要先獲得業(yè)主同意和公開營收的賬目。

  “物業(yè)公司利用社區(qū)公共資源獲取的收益,有向業(yè)主公示的義務(wù)。”上述北京國企物業(yè)管理公司的有關(guān)人士表示,公司管理的物業(yè)中也有引入廣告的情況,其中的收益有兩個用途,即補貼物業(yè)費或用于公共服務(wù)。為了避免業(yè)主的質(zhì)疑,公司會傾向于增加社區(qū)便民設(shè)施、開展社區(qū)活動等。

  【他山之石】

  萬科每季度曬賬單

  “物業(yè)公司、商家在小區(qū)做廣告并不罕見。”北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理辦公室主任李玉龍說,前提是物業(yè)公司對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的利用征得全體業(yè)主的同意,收益及收益的分配也需要向全體業(yè)主公示。

  李玉龍介紹,在實際操作中,每次廣告都去征求每一位業(yè)主同意或把廣告的收益平均分給每一位業(yè)主會比較困難。萬科物業(yè)采取的做法是:前期在簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時,取得所有業(yè)主對經(jīng)營“共用部位、共用設(shè)備設(shè)施”的授權(quán),但業(yè)主也有權(quán)利不委托物業(yè)公司來進行經(jīng)營。在萬科被授權(quán)的小區(qū)中,這部分收益有多種分配形式,比如50%納入公共維修基金,另50%則補充到物業(yè)費上,用于公共服務(wù)。

  “關(guān)鍵是賬目要向業(yè)主公開,萬科物業(yè)是每一個季度都向業(yè)主公示一次賬單。”李玉龍如是說。

  物業(yè)該不該代收快遞?

  【案例】

  拒快遞進門,物業(yè)怕?lián)?zé)

  隨著網(wǎng)購的增多,相信不少朋友出門在外時都曾接到過快遞小哥打來的接貨電話。可是人不在家無法處理,或是快遞小哥被小區(qū)物業(yè)攔在門外,只能等業(yè)主自取或者再送一次。那么,物業(yè)能不能代收?愿不愿意代收呢?

  目前,有不少快遞師傅告訴記者,在他們送貨過程中,有部分小區(qū)是不允許快遞車輛進入的。記者致電其中一家小區(qū)新奧洋房的物業(yè)。該小區(qū)物業(yè)部門在電話中稱:“我們?yōu)榱藰I(yè)主安全考慮,不允許快遞的三輪車進門,但是物業(yè)也準備了小推車,可供快遞師傅使用。”

  另據(jù)速通快遞的快遞員郭師傅介紹,他所負責(zé)的豐臺菜戶營橋片區(qū)也有小區(qū)不讓快遞三輪車進入。“聽說此前快遞在小區(qū)內(nèi)撞到孩子,物業(yè)怕?lián)?zé)任就不讓進入了。”

  記者探訪了郭師傅負責(zé)片區(qū)的金泰麗灣、藍調(diào)國際及萬泉寺附近某部隊干休所,上述小區(qū)物業(yè)均表示,代收快遞并不在他們的服務(wù)范圍之內(nèi),即使有也是物業(yè)工作人員個人幫助業(yè)主的行為。比如,某小區(qū)城建燕遠物業(yè)公司的一位值班經(jīng)理坦言,他們之所以不代收快遞主要是怕?lián)?zé)任。“淘寶發(fā)的貨物質(zhì)量參差不齊,萬一快遞送貨過程中損壞,或者我們物業(yè)保管過程中損壞,到時候說不清楚。再說了,小區(qū)內(nèi)便利店也有代收點。”

  【化解】

  便利店代收活躍

  與物業(yè)的謹慎態(tài)度相對應(yīng),各個社區(qū)便利店在快遞代收方面顯得比較活躍。業(yè)主在便利店取貨時則需要向便利店支付5毛到1塊的費用即可。

  “對于可能產(chǎn)生的糾紛,我們并不是特別擔(dān)心。”據(jù)中央戲曲學(xué)院附近一代收點老板告訴記者,目前北京很多便利店代收點都使用一款叫做“收貨寶”的微信公號平臺來進行代收、取貨操作。在包裹到達代收點之后,可以通過短信或郵件的方式通知用戶。在取貨時,用戶需要提供取貨密碼才能取走包裹,特別重要的物品還可以要求同時核實身份證件。據(jù)了解,目前該微信平臺在北京、上海已有2000余家加盟社區(qū)店。

  【他山之石】

  華潤、龍湖可代收、設(shè)“快遞柜”

  目前,一些以物業(yè)管理取勝的品牌開發(fā)商在快遞管理方面做得不錯。比如華潤·公元九里,業(yè)主在家時,物業(yè)會在門崗與業(yè)主核實后放行快遞人員,而單元門則需業(yè)主通過可視對講放行。當(dāng)業(yè)主不在家或不想讓快遞進樓時,可以委托物業(yè)在門崗幫業(yè)主簽收。此外,小區(qū)還引進“快遞柜”,業(yè)主不在家時,快遞人員將物品存進“快遞柜”,發(fā)送密碼到業(yè)主手機上,業(yè)主憑碼直接領(lǐng)取,24小時內(nèi)免費,超時后每天收費1元。

  龍湖時代天街也是同“快遞柜”公司簽署協(xié)議,設(shè)立“快遞柜”。而放不進柜子的大件物品,如果外觀沒有損壞,在聯(lián)系業(yè)主后,物業(yè)會代客戶簽收。如果外觀損壞,也會和業(yè)主進行確認。

本文對我有幫助?點擊【右下角】的菜單里的"分享"按鈕分享給你的朋友們吧~
【上一篇】
【下一篇】
相關(guān)文章:
滬上找律師,就上滬律網(wǎng)~
上海律師咨詢熱線
主站蜘蛛池模板: 商标转让_商标买卖交易平台_商标转让注册网站-世标网 | 兰州钢结构,甘肃铝镁锰板工程,青海岩棉复合板厂家,宁夏岩棉彩钢板公司,西宁彩钢夹芯板-兰州腾达彩钢 | 激光焊接不锈钢翅片管,不锈钢翅片管,激光焊接复合翅片管,南通拓帆换热设备有限公司 | 食品甲醛测定仪,啤酒甲醛测定仪,食盐碘测定仪,食品细菌检验仪,水质细菌检验仪-厦门欣锐仪器仪表有限公司 | 实验室实验台-钢木实验台-实验室通风柜-实验室家具-苏州奥纳威 | 欧派板材官网 | 全屋定制板材 专业供应商 | 黑料网 - 黑料大事记-黑料门 黑料社最新 今日黑料 热门黑料 最新反差免费-黑料网今日黑料首页_黑料网 - 黑料大事记-黑料门 黑料社最新 今日黑料 热门黑料 最新反差免费-黑料网今日黑料首页 | 全自动码垛机械手,码垛机器人,拆包机,缠绕机,开箱封箱装箱机厂家-山东昊宇自动化设备有限公司 | 湖南流水线-湖南自动化设备-湖南输送设备-湘潭市友工自动化设备有限公司 | 老照片修复,修复老照片,老旧照片翻新-老照片修复网 | 游戏加速器-极迅互联加速器-更快更稳的网游手游免费加速器 | 新能源洗扫车、新能源压缩垃圾车_新能源路面养护车_电动树叶收集车_电动扫地机_电动洗地机_高尔夫球车 | 丝杆升降机-蜗轮-滚珠-螺旋-swl丝杠升降机-德州润驰减速机有限公司 | 企好网 - 中国B2B产业互联网践行者|百度爱采购官方授权一级服务商 | 声测管厂家_注浆管现货_桩基声测管_河北沧州新迈实业有限公司 | 无石棉纤维增强水泥板厂家_水泥纤维装饰板_河北埃尔佳建材科技有限公司 | 南山荔枝,深圳南荔农业荔枝园自销-质保优放心选购 | 湖南长沙手术室、实验室、无尘室、洁净室、无尘车间的净化工程装修公司-福临建设 | 石家庄大正机电设备有限公司_| 新能源洗扫车、新能源压缩垃圾车_新能源路面养护车_电动树叶收集车_电动扫地机_电动洗地机_高尔夫球车 | 塑木地板-木塑地板厂家「云南昆明楚雄曲靖玉溪塑木地板」云南云冶中信塑木新型材料有限公司 | 湖北高新技术企业认定申报|武汉高企认定代办|武汉项目申报首选 - 湖北创优企科技服务有限公司 | 清扫器-聚氨酯清扫器-合金清扫器-四连杆自动纠偏-机械纠偏-锥辊纠偏-衡水涌泉机械科技有限公司 | 老照片修复,修复老照片,老旧照片翻新-老照片修复网 | 河北瑞峰医疗-河北护理床-河北医用病床-河北养老院护理床-河北护理床厂家-河北病床厂家-河北瑞峰医疗 | 加力管钳,液压动力钳,液压转盘-加力管钳,液压动力钳,液压转盘,山东临朐静远石油机械有限公司 | 山东岱新起重机械有限公司,单梁桥式起重机,双梁桥式起重机,通用式门式起重机,欧式起重机系列 | 专题秀_汇聚网络热门专题_实时报道各类新闻专题资讯 | 银龙制冷—北京冷库工程建设安装公司!【20年专业制冷】 | 首创十载—广州专业美博会展览设计公司_美博会展台搭建工厂 | 买化工,找万创!泉州万创化工贸易有限公司| 压力试验机,万能试验机-北京大地华宇仪器设备有限公司 官网 | 久久黄色一级视频_视频一区精品自拍_理论片免费ā片在线观看_亚洲色视频在线播放网站_香港经典a毛片免费观看_亚州三级久久电影 | 湖南净声源环保科技有限公司是一家专业从事噪声治理和建筑声学设计生态环境综合治理服务的企业,专业从事株洲电梯隔音治理,湘潭中央空调降噪处理,衡阳邵阳冷却塔噪音治理,岳阳常德大型风机噪声隔音降噪,张家界空压机噪声治理,益阳配电房变压器噪声治理,专业郴州永州工厂企业车间噪声治理,怀化娄底专业机械设备减振降治理,武汉噪音治理隔音降噪公司,孝感噪音治理,立式球磨机的噪声控制,专业隔音降噪公司,、以及各类机械动力设备减振降噪噪声治理的公司,同时为客户提供咨询与解决方案 | 卷筒电缆_高柔性拖链电缆_聚氨酯电缆生产厂家-玖泰卷筒电缆 | 柔性测斜仪|滑动式测斜仪-华思(广州)测控科技有限公司 | 四川方法数码科技有限公司 | 数控钢筋弯箍机_数控钢筋弯曲中心_数控钢筋笼滚焊机厂家_山东佳信 | 江苏科星新材料有限公司 - 南通科星化工股份有限公司 - 南通星奇新材料有限公司 | 汽车检具标准件_汽车检具配件_昆山宏易腾达模具五金有限公司 | 上海便携式液体_日本理音液体_HACH液体颗粒计数器,metone尘埃粒子计数器-上海翰森科学仪器有限公司 |