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    車位糾紛解決難在哪兒
    發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:924 ℃

    不久前,城南某項(xiàng)目進(jìn)行車位租售,小區(qū)數(shù)百名業(yè)主為租得理想的地上車位,紛紛到小區(qū)物業(yè)公司門口冒雨排隊(duì)等候,由于現(xiàn)場頗為擁擠,曾一度出現(xiàn)混亂的局面。據(jù)知情人透露,之所以出現(xiàn)這種情況,主要是便宜的地上車位少,而地下車位位置不好價格還貴。
      上述現(xiàn)象在本市一些新建小區(qū)并不少見。近幾年隨著京城私家車不斷增多,小區(qū)業(yè)主對停車位需求大幅增長,而許多小區(qū)在規(guī)劃階段對停車位的需求明顯估計不足,建好的車位不能滿足業(yè)主的實(shí)際需要,是車位糾紛頻發(fā)的最重要原因。
      此外,引發(fā)車位糾紛的原因還包括:車位作為樓盤的配套設(shè)施,與購房人所購房屋的法律關(guān)系定位一直不清;開發(fā)商出售、出租車位的操作不規(guī)范,有的開發(fā)商為追求利潤,利用車位的緊俏,出售價格明顯過高,或不優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主的需求而出售給小區(qū)以外的人;地面車位的出租與地下車位的高價出售;車位的權(quán)屬不清;部分開發(fā)商不按規(guī)劃數(shù)量建設(shè)停車位,甚至把停車場挪作他用等。
      其實(shí),《北京地區(qū)建筑工程規(guī)劃設(shè)計通則》中已明確規(guī)定,新建商品房小區(qū)的車位數(shù)量應(yīng)在每戶0.3—1.3個之間。按照市規(guī)委公布的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn),本市中高檔商品住宅應(yīng)按每戶1個車位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置,高檔公寓別墅應(yīng)按每戶1—3個車位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置,普通住宅應(yīng)按每千戶300—500個車位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。
      關(guān)于車位出租收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),北京市在《關(guān)于調(diào)整北京市機(jī)動車停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》中規(guī)定:露天按月租用的停車位,小型車每月150元,大型車每月210元;露天按年租用的停車位,小型車每年1600元,大型車每年2300元;居住小區(qū)地下停車庫、停車樓按月、按年租用停車位實(shí)行市場調(diào)節(jié)價,具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理部門協(xié)商制定,簽訂具有法律效力的協(xié)議;獨(dú)立經(jīng)營的地下停車庫、停車樓實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。
      從該標(biāo)準(zhǔn)可以看出,地面停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是固定的,而地下停車位主要實(shí)行市場調(diào)節(jié)價,也就是說,開發(fā)商可以根據(jù)市場情況自由定價。
      而關(guān)于出售車位的權(quán)屬問題,北京市2003年1月1日起施行的《關(guān)于室內(nèi)機(jī)動車停車位銷售、測繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的通知》也有明確規(guī)定,如銷售室內(nèi)機(jī)動車停車位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證,也可與購買的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。按通知規(guī)定,室內(nèi)機(jī)動車車位銷售以個為計價單位,面積可按停車位的實(shí)際占有面積計算,也可按實(shí)際占有面積加分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計算。銷售的室內(nèi)機(jī)動車停車位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證,也可與購買的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。該通知解決了室內(nèi)車位的產(chǎn)權(quán)問題,保護(hù)了有車業(yè)主的切身利益。
      然而,很多業(yè)主反映,小區(qū)的車位糾紛仍遲遲得不到解決,業(yè)主、開發(fā)商也都甚感頭疼。
      鑒于車位矛盾在短期內(nèi)很難得到解決的狀況,京城資深律師王立宏認(rèn)為,政府規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)盡快開展新的調(diào)查研究,并根據(jù)時代的發(fā)展,科學(xué)地制定出各種小區(qū)的車位數(shù)量標(biāo)準(zhǔn),并監(jiān)督開發(fā)商的建設(shè)和管理行為,從根源上杜絕糾紛的發(fā)生。同時,政府有關(guān)部門應(yīng)對車位出售的市場價進(jìn)行必要的干預(yù),從而使車位回歸其作為小區(qū)配套設(shè)施的根本屬性。關(guān)于小區(qū)車位的管理,北京市2004年7月1日起施行的《北京市居住小區(qū)機(jī)動車停車管理辦法》中明確規(guī)定,凡是業(yè)主的共用場地或規(guī)劃中的停車位,任何單位和個人不得出售。建設(shè)單位擁有車場、車庫所有權(quán)的,應(yīng)優(yōu)先出售或出租給業(yè)主;建設(shè)單位、停車管理單位在未滿足本居住小區(qū)內(nèi)業(yè)主停車需求前,不得將車位出售、出租給其他單位或個人。小區(qū)車位難以滿足業(yè)主停車需要的,停車管理單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況,采取有效措施,提高現(xiàn)有車位的利用率。如果開發(fā)商能夠嚴(yán)格按照該通知規(guī)范操作,相信在一定程度上能夠減少此類糾紛的發(fā)生。
      而作為購房人,特別是擁有私車或有購車預(yù)期的購房人,在選擇樓盤時應(yīng)對擬購樓盤的車位規(guī)劃情況進(jìn)行充分考察,并對車位的分配方式進(jìn)行充分了解后再決定是否購買。對開發(fā)商樓書上的車位狀況表述要保持謹(jǐn)慎的態(tài)度,許多樓書中都含有“車位充足”的描述,從避免糾紛的角度考慮,在簽訂購房合同時,應(yīng)對車位進(jìn)行約定,如:“開發(fā)商保證在辦理入住時,購房人能購買到或租到一個機(jī)動車車位”等條款。同時,要充分行使購房人的知情權(quán),對開發(fā)商租售車位的權(quán)屬狀況進(jìn)行充分了解,保證購買車位的合法性。而且,購房人應(yīng)善于使用法律武器維護(hù)自身的合法權(quán)益,在開發(fā)商對車位有不法處置時,不要采取過激行為,應(yīng)理智尋求解決辦法,做一個成熟的消費(fèi)者。

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