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小區(qū)車位歸誰所有?業(yè)主小區(qū)內(nèi)挨打物業(yè)擔(dān)責(zé)嗎?
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:936 ℃

小區(qū)車位歸誰所有?外人可以使用小區(qū)車位嗎?住宅房改作商業(yè)房中“利害關(guān)系業(yè)主”怎么界定?業(yè)主財物失竊物業(yè)要不要承擔(dān)民事責(zé)任?這些市民生活中經(jīng)常遇到的物業(yè)官司,不僅讓業(yè)主感到困惑,就連法官們在實際判決中也很難把握。10日上午,市中院就這些“熱點問題”召開“建筑物區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)服務(wù)糾紛研討會”,法官和專家們坐到一起商討解決的辦法。晚報記者 魯燕

  關(guān)于業(yè)主安全

  案例

  盧先生夜間回家,在高層電梯里被歹徒用磚頭砸傷。盧先生認為,他與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同,也按期交納了物業(yè)保安費用,對自己所受的傷害,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,于是向法院起訴,狀告物業(yè)公司違約,未盡到安全保護義務(wù)。

  判決難點 物業(yè)公司對小區(qū)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全保障義務(wù)到底有多大?物業(yè)公司在業(yè)主失竊或業(yè)主被侵害情形下應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一種什么樣的責(zé)任?目前爭議仍比較大。大多數(shù)業(yè)主認為,他們和物業(yè)公司簽訂有物業(yè)服務(wù)合同,每月都交給物業(yè)公司物業(yè)費,而安全保障就應(yīng)是物業(yè)服務(wù)公司的一項基本職責(zé)。另一種觀點則認為,安保是公共服務(wù)的內(nèi)容,物業(yè)公司對業(yè)主住宅內(nèi)的財物不負有看管義務(wù),不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

  A.物業(yè)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任

  市中院法官張林利:物業(yè)合同屬于無名合同,對于合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的確定,法律沒有明確規(guī)定。不過,即使雙方合同暫無明確約定,但從物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)本身來看,一些諸如保障人身財產(chǎn)安全的內(nèi)容,也理應(yīng)成為其義務(wù)的基本內(nèi)容。且業(yè)主交納了包括安全保障費用在內(nèi)的物業(yè)費,這種服務(wù)是一種有償行為。同時,他也認為,物業(yè)公司應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和公共安全提供防范服務(wù),但通常不可能要求其保證服務(wù)區(qū)內(nèi)不發(fā)生重大刑事案件,畢竟物業(yè)公司的安全保障義務(wù)更多的是一種注意、警戒、防范義務(wù),它不能保證業(yè)主財產(chǎn)和人身權(quán)益不受損害,只能降低這種風(fēng)險。

  B.物業(yè)公司應(yīng)先行賠償

  市中院石紅振:業(yè)主遭受人身損害或財產(chǎn)損失的,第三人侵權(quán)行為是損害產(chǎn)生的根源,侵權(quán)人應(yīng)承擔(dān)最終賠償責(zé)任。物業(yè)公司違約損害賠償之債和侵權(quán)人侵權(quán)賠償之債屬于不真正連帶債務(wù),二者之間不存在內(nèi)部分擔(dān)關(guān)系,但侵權(quán)人為終局債務(wù),從公序良俗出發(fā),應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司在對業(yè)主承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任后向作為終局債務(wù)人的侵權(quán)人追償。

  關(guān)于小區(qū)車位

  案例

  2003年,綠洲書苑小區(qū)交付使用,車子停放在地下車庫,每個月交給物業(yè)120元停車費。可2006年,小區(qū)開發(fā)商將地下車庫重新裝修后,把車庫賣給了一家書社。業(yè)主認為,車庫是小區(qū)業(yè)主的公共設(shè)施,歸業(yè)主共同所有,開發(fā)商沒資格賣掉地下車庫,因此將開發(fā)商和市房管局先后告上法院。

  判決難點 近年,小區(qū)業(yè)主、開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間因停車問題產(chǎn)生了大量糾紛。有人認為,車庫、車位應(yīng)屬業(yè)主共有,業(yè)主以外的人不能使用小區(qū)的車位,更不能購買這些停車位。也有觀點認為,判斷車位(庫)的權(quán)利歸屬的主要依據(jù)是車位(庫)的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積。

  各方看法

  A.車庫應(yīng)由業(yè)主法定共有

  高新區(qū)法院副院長樊永鴻:我國物權(quán)法規(guī)定,車位、車庫,作為建筑物的附屬設(shè)施,應(yīng)首先滿足小區(qū)業(yè)主需要,但業(yè)主不斷變化,業(yè)主車位也在不斷地變化,如何首先保障業(yè)主利益,操作性不強,不太科學(xué)。車位、車庫應(yīng)由業(yè)主法定共有。可以從以下途徑來解決:開發(fā)商應(yīng)根據(jù)本地區(qū)規(guī)劃部門規(guī)定的配置比例設(shè)置本小區(qū)的車庫、車位的數(shù)量,車位、車庫建設(shè)的成本納入到住宅小區(qū)的建設(shè)成本當(dāng)中,并由全體業(yè)主分擔(dān),車位、車庫的所有權(quán)歸全體業(yè)主共有。按照誰使用誰付費的原則,將所收費用納入住宅小區(qū)物業(yè)管理費用中,由全體業(yè)主共同受益。

  B.業(yè)主以外的人可以用小區(qū)車位

  中原區(qū)法院法官李繼昌:現(xiàn)行的法律對車庫的歸屬未作出明確規(guī)定,但在認定車庫的所有權(quán)時,任何單方面的標準都無法令人信服地解決車庫的產(chǎn)權(quán)問題,都需要綜合考慮其他方面因素。我贊成鼓勵開發(fā)商盡可能開發(fā)更多的車位,也贊成業(yè)主以外的人取得小區(qū)車位,但條件是,只有在滿足業(yè)主所需車位后且有剩余時,開發(fā)商才可以允許業(yè)主以外的人使用小區(qū)的車位。但開發(fā)商不能通過出售等方式轉(zhuǎn)移車位所有權(quán),只可以通過出租方式給業(yè)主之外的人。開發(fā)商將車位出租給業(yè)主之外的人時,不得影響小區(qū)正常的物業(yè)管理。

  關(guān)于住改商

  案例

  今年3月12日,秦嶺路臥龍花園的業(yè)主溫先生反映,臥龍花園秦嶺路門面房現(xiàn)在發(fā)展到6家飯店了,每天中午和晚上做飯時間,“我腦子里都是嗡嗡響,滿鼻子都是油煙味”。魏先生不理解,現(xiàn)有法律明確規(guī)定,住宅房不得用做經(jīng)營用房,要開飯店,必須先過樓上“住戶關(guān)”,“可是,未經(jīng)我們簽字同意,他們咋就開上店了?”

  判決難點 目前,住改商現(xiàn)象在各大城市中日趨增多,如以住改商方式開辦公司,導(dǎo)致小區(qū)車位緊張,電梯擁堵;開辦餐館飯店會帶來油煙和垃圾污染;開辦舞廳,美容院等,除了夜晚的喧囂,還可能埋下治安隱患,凡此種種,令不少小區(qū)居民對住改商極為反感,反對者也占多數(shù)。但支持住改商的亦不是小數(shù)目。畢竟,在小區(qū)內(nèi)開設(shè)的便利店、干洗店、小賣部等給居民帶來諸多生活方便。還有住改商中,利害關(guān)系業(yè)主的不確定性也有很多爭議。

  各方看法

  A.合法的住改商還是允許存在的

  上街區(qū)法院馬波:住改商固然受到限制,但應(yīng)當(dāng)是合理的限制,而不是簡單、粗暴的限制。他認為,合法住改商的認定,應(yīng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意、在經(jīng)營過程中不得給有利害關(guān)系的業(yè)主造成干擾,產(chǎn)業(yè)類別要受到限制。“至于有利害關(guān)系業(yè)主的界定,我認為,只要是受到住改商業(yè)主行為直接影響的,就可認定為有利害關(guān)系的業(yè)主。”

  B.贊成合法的住改商

  鄭大法學(xué)院教授郭德香:原則上應(yīng)不允許進行隨意的住改商。但不可否認的是,有些住改商確實便利了人們的日常生活。“我們不應(yīng)一概地全盤否定住改商的合法性,而應(yīng)在一定條件下允許其存在并承認其合法性。”另外,今年最高法院司法解釋“關(guān)于住改商及有利害關(guān)系人”的規(guī)定有些過于嚴格和苛刻,這在實踐中不容易實現(xiàn),也不符合當(dāng)今的社會現(xiàn)實狀況。所以,建議將來立法上作適當(dāng)寬松性修改,并采取具體案件具體分析、靈活處理的辦法,這樣才能不致住改商現(xiàn)象無限制擴張、非法泛濫。

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